(可研報告安康花園公司五里鎮房產可行性報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 務 。 “ 花園式 城仙居 ” 鄉村度假連鎖體系，以 “自然健康、簡約舒適 ”的環境，以 “務實精神、真誠服務 ”的理念，以 “風情迥異、淡雅浪漫 ”的風情為城市中等收入家庭提供專業的鄉村度假服務。 在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業，并將該物業一定年限的使用權或分時度假權益銷售給城市中產階級家庭。 今后打算通過 6 年多的探索 發展來完成 ，以經成為中國屈指可數具有不同地域建設銷售度假物業的開發商和運營商。 為 全面小康與新農村建設中國十大貢獻 的種養產業、模式引進： l. 消費群界定 (1) 陜南地區移民搬遷安置 部份條件較好的居民 (2) 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要 (3) 民營或 私營企業家或個體老板 (4) 行政企業事業單位的主管級領導 19 （ 5）西安市根據生活環境需求 度假 、休 閑 用房的老板及市民 購買目的比例依次判斷為：純自住、 自住兼度假、 自住兼投資型、其它。 二、產品定位 根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中高 等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的 近況 前提而做 出明智 的 決策 ,主要原因是 : ，項目區位位置遠離市中心，成本較低。 中 高檔物業目前銷售狀況不是很好。 ,各項基礎設施和市政設施都要 更上。 第六 章 項目開發建設建議 一、項目總體規劃建議 ① 由于項目開發周期較長，在規劃設計中既要立足現實，又要著眼未來，充分體現可持續發展的策略，建議在總體規劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發，每一組團可根據開發時的市場情況進行單獨設計。 ② 總體規劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區人員的視覺效果。突出環境設計的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個手法營造兩個中 20 心，形成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出 21 世紀居住 度假、別墅 社區的整體 特色。 ③ 總體上來說， 五里鎮 地塊 的規劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④ 雖然小區的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規劃上，未來 “ 花園式 城仙居 ” 業主中 ， 因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區的交通方面，充分做到人車分流并且規劃好停車位。 ⑤ 在設計規劃上建 立， “ 城市 —— 社區 —— 小區 —— 組團 —— 院落 —— 家庭 。 綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區建設，為居民創造與城市完美和諧的居住環境。 二、住宅建筑設計建 議 別墅、 住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數 10 年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 別墅、 住宅設計應充分體現 “ 以人為本 ” 的原則，想住戶之所想，每一細節的處理都應體現出對人的關懷和尊重 ,實現動靜分開 ,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人 21 們所說： “ 以人為本，就是以孩子為本 ” 。每一戶型內部布置 都應按內外分區、動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計。 獨立式別墅；聯排式別墅：雅居園住宅：中檔低層住宅；住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品 。 新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業檔次的多樣化（ 獨立式別墅 、 小 低 層、）等。 三、區 間 配套設施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區，公司也可委托未來的物業管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。 會所是未來社區檔次的標志之一，建議建設一個 中小 型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 當今時代已進入數字化信息時代， 獨立式 別墅、 住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化 22 生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網 合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行 24 小時實時監控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。 小區內應設有小型超市、 商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現出社區生活的現代化。 四、環境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高， “ 買環境 ” 的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除 了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。 基于上述原因和項目自身的環境優勢，開發公司在進行本地塊的整體規劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環境，更要注意小區內的環境藝術設計，建議公司聘請專業的環境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環境效果。 上述優化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 23 第七章 項目開發經營策略及投資估算 根據本報告前六章的論述與分析，本章著重討論 對此地塊 項目的開發經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度 來做 安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 一、項目開發經營策略 依據開發公司的實際情況，本項目宜采取 “ 整體規劃、分期實施、自主開發、力創精品 ” 的靈活多變的開發經營策略。 整體規劃。這是大面積、大規模房產 業 開發的一個顯著特點，本地塊占地 畝，因此必須對地塊進行整體規劃。 分期實施。該項目開發總建筑面積達 萬 ㎡ ，預計總投資約 億元人民幣左右，如此大規模的投資，一次性開發資金籌集 難度較大。同時，房地產市場的 變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據市場需求變化及時調整物業功能，重新定位，規避風險。 根據對項目地塊的現狀分析，建議項目以地塊以 (東、西、南 、北 )部分為 一期開發， 其依據有： ○1 從規劃方面考慮，該區域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 ○ 2從景觀效果考慮，南向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區位項目放在最后階段實施。 24 自主開發。這是基于項目公司的資金優勢和地塊本身特點而 做 出的選擇。 ① 房地產 為 資金密集 投資 行業， 項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發。 ② 項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優惠的政策）。 ③ 項目地塊所處的特有的區位優勢及市場前景（如前文介紹）。 ④ 通過自主開發，公司可迅速依托項目的品牌提升企業形象，擴大公司在安康市房地產業界的影響，為以后的項目開發打下良好的基礎。 力創精品。這是由項目所在區域內品牌項目較少的前提 下 決定的，可迅速提升開發公司在 安康 房地產業界的知名度。 先環境、后房屋，先有現房、后全面發動宣傳攻勢。 建議項目首期預售之前，先做好環境和配套等形象 工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 二、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為 萬元人民幣，其中建設投資為 萬元，建設期利息 萬元。 25 詳見表 1：《項目總投資估算表》， 表 1 工程總 投資 估算表 單位：萬元 編號 序號 工程或費用名稱 建筑工程費 安裝工程費 設備費 其他費用 預備費 合計 占基本費用 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 26 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 上表 更詳細的投資計劃隨設計及實施的改變而調整。 建設投資 27 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、區 間 配套費用、道路、綠化費用、 河 道 治理費用、 項目研究、咨詢、規劃、 設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設投資估算依據： 整個項目從 2020 年 7 月開始， 2017 年 5 月底全面完成。 各種稅費按安康市目前的取費標準計取。 整個項目按中、高水平計算。 銀行貸款利率按 6%計取。 建筑形式組合式： 公寓、 獨立式別墅占 60%，小 低 層 40% （依據當地市場情況 ,加之該地塊將作為 安康 市首次拍賣土地，在同類物業的比較后可以認為土地費