房地產開發可行性研究報告-完整版(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 昌房市量價創歷史新高 從成交量來看，去年 1~11 月份，南昌城區住宅成交量為 370 萬平方米，突破南昌樓市年成交最高記錄。而今年截至 11 月底，南昌城區 (含南昌縣 )住宅成交量已達到 萬平方米，創下歷史新 高，其中新房成交量為 萬平方米，二手房為 萬平方米。 價格方面，從今年 2月份開始房價總體一路持續走高。來自搜房網的數據，12 月開盤樓盤折前均價 7170 元 /㎡，折后均價 6878 元 /㎡，更是達到歷史最高峰，同比上漲 1787 元 /㎡，上漲了 %。到 11月底，南昌共推出 118 宗土地，供應面積達到 畝，突破萬畝大關。所推土地最終成交 114 宗，成交面積 畝，成交率為 %。供應面積和成交面積是上年同期的 倍和 倍。 紅谷灘區房價上漲最猛 從 南昌各區域板塊房價的形勢情況看，年初以來都在不同程度地上漲。市中心房價最高，根據同致地產給出的數據，截至 11 月，市中心板塊每月的新房入市均價幾乎都高于南昌市商品房均價，目前均價為 10147 元 /平方米 。紅谷灘房價漲得最猛，以紅谷灘中心區樓盤世紀中央城為例，去年 12 月房價不到 6000 元 /平方米，現在卻高達 8800 元 /平方米，漲了近 3000 元 。截至 11月，灣里樓盤均價為 3147 元 /平方米，上漲幅度最小。 3區域 市場分析 與預測 區域市場狀況 板塊競爭是當前樓市競爭的一個顯著特點，隨著南昌房地產的蓬勃發展，競 爭區域擴大，競爭個案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市 12 中心板塊以及城南板塊。 朝陽洲板塊 ★板塊構成：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。規劃總用地面積 公頃，規劃用地包括象湖內湖和部分外湖以及撫河故道。 劃分為三個梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設橋墩 優劣勢分析： 優勢： 得天獨厚的水資源，適于人居。 周 邊生活配套的成熟完善，交通方便。 市中心地段，人氣較旺。 劣勢： 南昌市政府改造舊城區，限制朝陽區。 政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。 周邊樓盤 根據附近樓盤的銷售情況，其中天集青云明珠的銷售價格為５６００起價，當時的時間是2020年１１月１１日．經過一段時間之后，房價漲到了６５００元，那是是2020年１２月１５日．而在目前售罄的情況下，二手房的價格為７６００元．而水榭花都的房價就更高了，在2020年３月１９日開盤時，為７５００元左右．在 2020 年 5 月 14 日房 價已經漲到了 8000 元。在 2020 年 6 月 1日更是漲到了 8500 元。祥瑞藍堡國際公寓在 2020 年 1月 28 號是是 5500 元現在的房價已經到了 7650 元。根據南昌市政府的規劃，青云譜區發展定義為“文化發展示范區，城市繁榮副中心”。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云譜區東側，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。占地約 134 畝，規劃總建筑面積約 16萬平方米（其中住宅約 萬平方米，商鋪建筑面積約 3 千平方米），容積率 ，綠化率 35%。 13 天集青云明珠價格走勢 記錄時間 最高價 均價 最低價 價 格描述 20200114 天集青云明珠售罄，目前二手房均價為 7600/㎡ 20201215 6500 元 /平方米 僅剩兩套頂樓平層 140 ㎡大三房在售，均價 5500 元 /㎡ 20201111 5600 元 /平方米 在售小高層電梯房，尾盤現房銷售，大三房 140 ㎡，均價6500 元 /㎡ 2水榭花都：水榭花都是天使集團在南昌打造的一個高尚住宅小區，該項目總建筑面積 26 萬平米，約 1200 多套。 12萬平米的占地面積，在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。小區整體規 劃設計以人為本，最大化挖掘項目環境優勢，力爭看湖的戶數最大化。整個小區由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統一，綠化率接近 50%。小區內配套設施齊全，有幼兒園、小學、商業街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。水榭花都修建了足夠寬敞的地下停車場。目前水榭花都前期高層電梯房及別墅房源均已售罄，預計將在 2020 年推出酒店式公寓。 水榭花都近期價格走勢 記錄時間 銷售情況 備注 20200601 8500 元 /㎡ 高層 140150三房和 170四房在售，均價 8500 元 /㎡ 20200504 8000 元 /㎡ 高層電梯房在售，均價 8000元 /㎡ 20200319 7500 元 /㎡ 高層電梯房在售， 170 四房，均價 7500 元 /㎡ 14 祥瑞藍堡：祥瑞藍堡國際公寓是南昌市祥瑞房地產開發有限公司在南昌打造的一個高尚住宅小區，該項目總建筑面積 萬平米，約 520 多套， 萬平米的占地面積。綠化率 %。 兩棟酒店式公寓為 18層，布置在小區步行入口兩側，集中設置 90 平米以下的小房型；其余為 11F 或 18F 住宅，有機分布于地塊邊緣，將中心圍合成一個休閑綠島， 而各個住宅周圍還分布著點式綠化，輔以園林小品等，充分體現小區的檔次。小高層和高層住宅的戶型主要有 80—— 130 多平米的 2 房和 3房等。 祥瑞藍堡國際公寓近期銷售價格走勢 記錄時間 最高價 均價 最低價 價格描述 20200406 6500 元 /平方米 尾盤現房，在售電梯房房源，折后均價約6500 元 /㎡ 20200302 5500 元 /平方米 尾盤現房，僅余 5 套房源在售（ 17F 高層），均為 140 ㎡ 20200128 5500 元 /平方米 尾盤現房，僅剩 個位數房源在售，均為 140㎡的三房戶 目前祥瑞藍堡基本售罄，且二手房目前銷售均價為 7650 元 /㎡ 市場 售價 預測 通過對全國房地產市場的宏觀把握， 根據對南昌房地產市場走勢的分析和與周邊樓盤的對比，我們可以 把預期價格定為：住宅區 9500/㎡，辦公樓為 15000/㎡，而商業店面可高達 20200/㎡，車位 16 萬元 /個。 第三部分：項目開發方案 1產品設計建議 戶型選擇 15 小區規劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環境的營造并 賦予其濃郁的文化內涵，充分體現 21 世紀科技新城高品質住宅區的風貌。 根據以上多種消費對象的不同品位和要求， 選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套） ① A 3室 2廳 2衛 1廚 1陽臺 174 B 3室 2廳 2衛 1廚 2陽臺 175 ② C 2室 2廳 1衛 1廚 1陽臺 364 D 3室 1廳 1衛 1廚 1陽臺 363 技術設備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現 澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ：戶外窗用彩鋁窗。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設備： ： 6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。 ：開關、照明、插座、電表各 一個。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統，每戶獨立水表。 16 ：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 4) 安全防范系統：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、 24小時電子巡更系統、車庫管理系統等。 道路系統 道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。 停車場 停車位售價的核算： 目前的市場價為 12 萬元 /個，銷售情況較穩定 。 因此， 我們認為車位價格應定位在 16萬元 /個。 ⑶ 本項目所提供的停車位均由 地下停車場 提供；商用 樓門前 及小區內適合處適當設置停車道， 而設計的 1029 個停車位均是地下停車位。地下停車場按照商用、住宅分別設置，商用樓處停車場設置停車位 312 個，住宅區內設置 717 個停車位，兩個停車場分開管理。 ⑸停車場的使用管理： 商用樓處停車場 312 個停車位供商鋪、寫字樓 使用； 住宅區 地下停車場 717 個車位供住戶 使用 。 2項目實施進度 為了爭取時間