張家港多幅土地投資可行性分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 平米， 有利于“短、平、快”操作 。 （ 3） 預計拍地競爭激烈。 市場調控背景下，開發商拿地原則將趨向于市張家港多幅土地投資可行性分析報告（ 2020 年 5 月） 第 14 頁 共 29 頁 中心的小幅地塊。 （ 4） 預計 開發后去化速度快。 由于本地塊處于市中心的黃金地段，且緊鄰人民路政務區 CBD， 僅面向公務員及公司高管層就可確保去化。 二 、 規劃解讀 圖：地塊紅線圖 表 通運路南 側地塊（張地 2020A38B）規劃指標要求 編號 土地 位置 土地 面積 （ m2） 土地 用途 規劃指標要求 出讓 年限 （年） 保證金 （萬元） 起始價 （萬元） 增價 規則 及幅度 容積率 建筑 密度 綠地率 2020A38B 市通運路南側 7766 商住 ≤ ≤35% ≥30% 40 年 70 年 950 4695 本次出讓地塊現場競價、拍賣增價幅度為每畝 1 萬元或者1 萬元的整數倍。 建筑限高 主體建筑不低于 15 米，不高于 40 米 停車位 不小于總戶數 100% 物業用房 不小于小區總建筑面積的 千分之七 。 紅線范圍 南部東橫河規劃紅線不小于 20 米，建筑紅線不小于 5 米；北部通運路一側規劃紅線不小于 8 米，建筑紅線不小于 13 米。 張家港多幅土地投資可行性分析報告（ 2020 年 5 月） 第 15 頁 共 29 頁 （ 一 ）規劃方向建議 規劃說明： 沿 紀澄 河 與東橫河交叉處排布 4F 疊加 洋房，可使景觀資源優勢最大化。 地塊西側由南向北依次排布 4F 疊加洋房、 6+1F 多層、 12F 小高層，可使產品保持良好的梯度性。 地塊東部由南向北依次排布兩幢 6+1F 層多層，鄰近通運路排布兩單元 12 層電梯小高層，主要考慮地塊東部 較為狹長，地形有利于建筑物充分排布開來。 表 產品分類面積表 產品類型 面積（平米） 備注 4F 疊加洋房 1000 1 幢 4 套 6+1多層 5400 3 幢 36套 12F 小高層 5720 1 幢 2 個單元 44套 物業用房 = 通運路 1F底層商業 挑高 米 約 80m 約 95m 約 50m 約 55m 12F 12F 4F 6+1F 6+1F 6+1F 張家港多幅土地投資可行性分析報告（ 2020 年 5 月） 第 16 頁 共 29 頁 三 、 投資收益測算 （一）預計收入測算 表 通運路南 側地塊 預計銷售收入測算表 樓層 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 總價 （萬元） 備注 4F 疊加洋房 1000 20200 2020 6+1F 多層 5400 12020 6480 12F 小高層 5720 10000 5720 通運路 1F 底層商業 18000 1782 住宅 車位 80 75000 元 /個 600 疊加洋房車位未納入計算范圍 合計 16582 注明：（ 1） 住宅價格主要參考周邊二手房均價約 85009000 元 /平米，綜合考慮本案獨特的水景優勢及鬧中取靜的環境，其價值較周邊小區有所提升。 （ 2） 初步規劃時考慮進疊加洋房這一產品概念，若產品規劃時有所差異，計算總銷售收入時可能存在 500 萬左右的差價。 張家港多幅土地投資可行性分析報告（ 2020 年 5 月） 第 17 頁 共 29 頁 （二）預計成本測算 表 通運路南 側地塊預計 成本 測算表 投資估算表 項 目 數 量 單價 (元 /m2) 投資額 (萬元 ) 一、建設工程費 1924 2540 （一）住宅建筑工程 小 高層、高層 1200 816 疊加洋房、多層 6400 800 512 （二）公共建筑工程 地下車庫兼人防 （車庫按 25 平米 /個計算） 2100 2020 420 （三）區內配套費 350 462 （四）市政配套費（水電氣） 250 330 二、不可預見費 5% 一 5% 127 三、建安工程費總額 一 +二 2667 四、其它費用 252+ 地價 X 契稅 3% 政府 規費 80 106 工程顧問費 50 66 管理費（ 3%） 三 3% 80 五、項目總投資 三 +四 2919+ 注明：地價成本暫做變量考慮。 張家港多幅土地投資可行性分析報告（ 2020 年 5 月） 第 18 頁 共 29 頁 （三）項目投資回報 損益表 單位：人民幣萬元 項 目 總 額 一、經營收入 16582 二、營業稅 922 三、土 地增值稅 166 四、成本 11918 土地成本 7477 土地契稅 225 建設成本 2919 銷售成本 497 資金成本 800 五、稅前利潤 3566 六、所得稅 892 七、稅后利潤 2674 八、資本凈收益 % 注： 土地成本按投資收益率 30%計算，土地契稅按照土地成本 3%計算。 銷售成本按 3％計算； 土地增值稅按銷售額 1%計算 。 營業稅按經營收入 %計算，所得稅按稅前 利潤 25%計算 。 首期土地款按 50%支付，資金成本按使用 2 年計算，計利息 800萬 。 張家港多幅土地投資可行性分析報告（ 2020 年 5 月） 第 19 頁 共 29 頁 （四）投資收益分析 表 通運 路 南側地塊 拿地成本測 算 （按 投資收益率 30%計） 項目 單位