廣東國際包裝印刷城項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 科 研設(shè)計中心 建 立 專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)庫，負責(zé)專利技術(shù)的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀服務(wù)；大 力發(fā)展包裝工業(yè) 設(shè)計，配合建立電腦排版制版中心。 負責(zé)包裝、印刷技術(shù)的研究 與 開發(fā)，專業(yè)技術(shù)成果交易的中介服務(wù)，引導(dǎo)包裝設(shè)計新潮流。 質(zhì) 量測試中心 由廣東省印刷技 術(shù)協(xié)會參與指導(dǎo)，為包裝印刷城提供 權(quán) 威的檢測報告和技術(shù)指導(dǎo)。 星 級酒店接待區(qū) 包 裝城內(nèi)設(shè)置星級酒店，設(shè)備周全，服務(wù)周到，為商家?guī)砀呷艘坏?的 商 務(wù) 旅程。 國 際 公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設(shè)置公寓住宅作為項目的生活配套，與商務(wù)區(qū)一步之遙，但又獨立管理，便 捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。 教 育培訓(xùn)中心 實施教育產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會合作，舉辦各 種專業(yè)培訓(xùn)，提 升中國包裝印刷企業(yè)的技術(shù)與管理水 平。在條件成熟時，可成立 華 南包裝 印刷學(xué)院 ，為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保 障。 二 手設(shè)備交易中心 當(dāng)前國內(nèi)的二手包裝印刷機械的交易的發(fā)展非常緩慢，主要是因為當(dāng)前國內(nèi) 沒有這樣的一個專業(yè)中介機構(gòu)來做這樣的一件事情，我們將通過定期的發(fā)布會、定 期 的拍賣會來活躍二手交易，使其成為包裝印刷企業(yè)的紐帶。 二、區(qū)域狀況 地理位置 廣東國際包裝印刷城位于廣州市芳村區(qū)穗鹽路北，與南海市鹽步區(qū)交界。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。 芳村區(qū)位于廣州市西南端。東北面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井鎮(zhèn)、荔灣 區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山 水道），與番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、南海市平洲鎮(zhèn) 相 鄰；西與南海市鹽步鎮(zhèn)、黃岐鎮(zhèn)接壤。 鹽步區(qū)位于佛山市和廣州市交界處，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中，地 理 位置十分優(yōu)越。 道路交通 （ 1）高速公路方面：廣州西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高 速、廣佛高速 ，廣清高速、 華南快速干線、廣園東快 速路、107 國 道等主干公路。 高 速 公 路連接網(wǎng)絡(luò)（以下高速路與環(huán)城高速相連接）： 環(huán) 城 高 速←→廣佛高速←→佛山市區(qū)、粵西地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→廣花高速←→花都、清遠、粵北地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→機場高速←→白云國際機場 環(huán) 城 高 速←→廣深高速←→東莞、深圳、粵東地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→華南快速干線←→中山、珠海 其 他道路連接網(wǎng) 穗 鹽 路 ←→花地大道←→珠江隧道←→廣州市中心 10 分 鐘車程 穗 鹽 路 ←→花地灣站地鐵站 5 分 鐘 車程 穗 鹽 路 ←→鹽 步 5 分 鐘 車程 （ 2）市政公路方面：廣佛路經(jīng)擴建中的珠江大橋直達廣州中心，穗鹽路經(jīng)鶴洞大橋、珠 江隧道直達廣州市 中心區(qū)，南海區(qū)東西 大道及南北大道環(huán) 繞本區(qū)，距佛 山市中心僅十分鐘 車程。經(jīng)規(guī)劃中的東 沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直 達南沙 開 發(fā)區(qū)。 （ 3）鐵路運輸方面：廣茂鐵路橫貫鹽步中部，設(shè)有通達全國各地以經(jīng)營運輸倉儲為主的 三眼橋鐵路貨場。 西朗貨運站就在毗鄰 的芳村區(qū)內(nèi)，也可 接駁鐵 路 主干網(wǎng)。 （ 4）地下鐵路方面：距廣州地鐵一號線花地灣站僅 5 分鐘車程，通過地鐵一號至 廣 州市中心僅十余分鐘。通過地鐵一號線還可接駁地鐵二號線。 （ 5） 水路運輸方面：緊靠可直通香港的北村海關(guān)、南海客運港。距南海平洲客貨 水 運碼頭和報關(guān)口岸約兩公里。可辦理水路、陸路貨運報關(guān)。 區(qū)域戰(zhàn)略的因素 佛山行政區(qū)劃調(diào)整促進了經(jīng)濟的發(fā)展。 20xx 年前 8 個月，佛山市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,比上年同期增長 16%，創(chuàng) 1995 年以來最快增長速度，其余各項經(jīng)濟指標都有較大幅度的增長，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。 目前佛山把握建設(shè)廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機遇，掀起新一輪經(jīng)濟發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。 商業(yè)氛圍的因素： 在鹽步鎮(zhèn) ，已經(jīng)先后建成 環(huán)球 水產(chǎn)交易市場、平地電器城、廣佛塑料城等十大專業(yè)市場， 商業(yè)氣氛比 較濃郁。近期響應(yīng)建設(shè)大佛山商貿(mào)圈的號召 ,對各大專業(yè)市場進行完善和升級改進，以形成前店后倉、既批發(fā)又零 售的市場流通模式。隨著鹽步街道環(huán)境日益靚麗，商品樓林立，人流量增加，鹽步的商業(yè)氣氛也日漸濃厚起來。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關(guān)的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來許多專業(yè)市場進駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來，穗鹽路將 成 為第二條廣佛路，形 成穗鹽路商圈。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計的配套設(shè)施齊備。 開發(fā)項目擁有 10 個中心，各項配套中心的設(shè)置營造了一個現(xiàn)代化的辦公場所，構(gòu)造了一個良好的工作生活環(huán)境，構(gòu)建了包裝印刷行業(yè) CBD（中央商務(wù)區(qū) ） 雛形。 （ 2） 相對廣州的包裝印刷交易市場，本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢。 本項目總占地面積近 20 萬平方米，是廣州及周邊地區(qū)最大面積的包裝印刷交 易 市場。 （ 3） 本項目的建設(shè)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑哂姓邇?yōu)勢。 本 項 目得到當(dāng)?shù)厥姓⑿袠I(yè)協(xié)會的大力支持，擁有重要的力量支持。 （ 4） 項目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。 廣州市是整個大珠江三角洲的中心地帶，這中心不僅體現(xiàn)在地理位置上，也是體現(xiàn)在經(jīng)濟、文化、信息上。目前， 珠三角軌道交通建成，將把珠三角主要 城 市納入 1 小時城市圈 。 項目 處于廣州 和佛山的交 界處，靠近 廣州受益 于整個上升 廣州經(jīng)濟形 勢影響，而佛山已經(jīng)由南海、順德、高明等區(qū)重新組合成大佛山，打造廣東第三大城市，各項規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對本項目發(fā)揮著巨大的促進作用。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟圈會逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。廣東國際包裝印 刷 城正是處于廣佛經(jīng)濟圈的中心地帶，其區(qū)位的優(yōu)勢 不言而喻。 （ 5） 項目位置處于產(chǎn)業(yè)的中心地帶，便于發(fā)揮輻射作用。 包裝印刷企業(yè)在珠三角的各個城市分布從整體上看比較均勻，各個區(qū)域有各自的特點與優(yōu)勢，但從數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)值上看差別不大。這使到廣東國際包裝 印 刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。 （ 6） 交通四通八達，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和廣州市交界處 ，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中 。道路交通非常暢順。 （ 7） 價格優(yōu)勢 廣東國際包裝印刷城采用租賃的方式獲得土地，這樣使得開發(fā) 前期投入成本大大減少，資金壓力較小。這使得本項目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進行招商。在規(guī)模和配套設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下，廣東國際包裝印 刷 城的租金水平極具優(yōu)勢。 劣勢 （ 1） 項目所處的穗鹽路雖有發(fā)展前景但目前還未興旺。 穗鹽路是近年新開通的路，雖然它使芳村和鹽步在交通上更加緊密，但是目前 這 條路的知名度還比較低。這為前期的招商和宣傳帶來一定難度。 （ 2） 項目的發(fā)展后勁有所限制 廣東國際包裝印刷城一期面積是 164 畝，二期用地 150 畝，總占地面積最大達到 314 畝地，相對于上海的包裝印刷城及深圳華南 工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢。雖然穗鹽路還有其它地塊，但多為比較零碎和不連續(xù)，當(dāng)項目運作取得巨大成功時，地塊就缺少再擴大的機 會 。而此時，競爭對手就比較容易涌現(xiàn)出來。 （ 3） 商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，較難吸引投資者入市。 采用租 賃的方式取得土地 雖然減少了前期 的開發(fā)投入，但也 帶來一定的負面影響 ，就是沒有產(chǎn)權(quán)。 消費者受固有的 思想影響，認為沒 有產(chǎn)權(quán)就不是真 正 得到商鋪，所以本項目前期比較難以吸引投資者入市。 機會 （ 1） 廣東包裝印刷行業(yè)專業(yè)市場存在市場空白。 廣東省是我國印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是 技術(shù)裝備最強的省份，目前廣東全省有印刷包裝企業(yè) 2 萬多 家，居全國第一位， 是名符其實的“包裝印刷大省”。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒有一個大型的行業(yè)專業(yè)市場與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)時還沒有一間真正運作的包裝印刷城，這是個巨大的 市 場空白。也是廣東國際包裝印刷城的最大市場機遇。 （ 2） 行業(yè)發(fā)展前景樂觀。 伴隨著中國經(jīng)濟的迅速增長，國內(nèi)包裝印刷業(yè)也迅速發(fā)展，每年以 15%的速度遞增。是一個朝陽性行業(yè)。 隨著中國加和 WTO ，中國迎來新一輪對外 開放的浪潮，更多的外資將進入中國，越來越多跨國公司正進一步把生產(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，這意味著中國特別是珠三角地區(qū)的制造業(yè)還會有更大的發(fā)展，未來 包裝印刷市場 將進一步增大。 （ 3） 包裝印刷業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的升級換代階段，交易頻繁 面對加入 WTO 后，外資大舉進入中國包裝印刷業(yè)市場的局面，包裝印刷行界只有認清形勢，提高自已的競爭力才能立于不敗之地。據(jù)行業(yè)協(xié)會分析，現(xiàn)時包裝印刷業(yè)正面臨重新洗牌，以迎接更快速的發(fā)展。由于行業(yè)正處于升級換 代 的階段，必定使包裝印刷設(shè)備，材料的交易更加頻繁。 （ 4） 佛山正打造廣東第三大城市 本項目的建設(shè)，適逢重新整合的大佛山成立之際。在大力發(fā)展經(jīng)濟的時機，佛山政 府會對一切有利于 經(jīng)濟發(fā)展的項目 給予更大的支持。 本項目的定位高 、 預(yù)測經(jīng)濟效益大，必定受到政府的大力支持。 （ 5） 區(qū)域商務(wù)氣氛濃厚 佛山市 南海區(qū)鹽步鎮(zhèn)位于 廣州和佛山兩大 經(jīng)濟中心之間，臨 近高速公路出入口， 地理位置十分適合 發(fā)展商貿(mào)物流業(yè) 。鹽步鎮(zhèn)在過去十 年的發(fā)展中開發(fā)了十 多個專業(yè)市場， 形 成一條頗具規(guī)模 的 “ 十里商貿(mào)走廊 ” ， 商貿(mào)氛圍十分濃 郁。同時，經(jīng)過 行 政區(qū)劃大調(diào)整 后 的佛山市正在大力 推進“大佛山商貿(mào)圈 ”的形成，這樣的 政策環(huán)境將大大 促進商貿(mào)物流業(yè)的 發(fā) 展，并有利于利用 產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢增強發(fā)展后勁 ，形成“前店 后廠”的發(fā)展 模式。 威脅 （ 1）來自競爭者的威脅 雖然目前廣 東還沒有成功運作的大 規(guī)模包裝印刷專業(yè)市場 ，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經(jīng)有幾個項目在可行性研究階段，而華南國際 工業(yè)原料城更是搶先一 步，在年初已經(jīng)開始招 商。雖然華南城與本項目相距近 200 公里，地域上的距離會削弱競爭力度，但華南城的設(shè)立也為本項目建 成珠三角包裝印刷中央 商務(wù)區(qū)帶來一定阻礙。 另外，作為商貿(mào)企業(yè)，由于沒 有技術(shù)上的障礙，經(jīng)營 上較易模仿，我們相信 華南地區(qū)再 建其他包 裝 印刷城的可能性是存在的，所以本項目還受到潛在競爭者的威脅。 （ 2）來自廣州商家區(qū)域消費習(xí)慣的威脅。 目前，包裝 印刷企業(yè)間的貿(mào)易往來 ，信息交流已形成了相 對固定的形式。廣東國際包裝 印刷城處于廣州芳村與 南海鹽步的交界，在廣 州人的觀念中，芳村是比較偏 遠的區(qū)域，而且也不是 以經(jīng)濟發(fā)展著名。雖然 近年芳村在專業(yè)市場的開發(fā)上 取得非常優(yōu)秀的成績， 但廣州人對芳村的印象 還沒有完全轉(zhuǎn)變過來。雖然本 項目在地理位置上處在 珠三角中心，行業(yè)中心 建成后將可以充分發(fā)揮輻射作 用，但在初期招商時要 花更大的精力來為廣州 商家灌輸“珠三角中心” 這一概念。 小結(jié) 通過上述的 分析，我們可以明確地 知道，項目最主要的優(yōu) 勢是地理位置和大規(guī)模。因為 未進入市場的競爭對手 我們是難以估計的，在 目前的包裝印刷業(yè)專業(yè)市場中 ，和我們競爭最直接的 是天成路，華南城所面 對的客戶群和暫時和本項目有 一定區(qū)別。相對天成路 來說，本項目確實有規(guī) 劃超前、規(guī)模大的優(yōu)勢。所以 在進入市場的時候這個 賣點是我們要強力宣傳 的，作為本項目的主要賣點。由于地理位置處于兩大城市中間，所以在和天成路競爭的過程中，對