江蘇泰州市錦泰國際項目市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，增加了娛樂、休閑、文娛之類的商業經營品種。像元一時代廣場的影院就釋放了這么一個信號。即使在傳統的業態中，業種的豐富性也受到了前所未有的關注，像江蘇百大 CBD 中央廣場，在招商時就明顯增加了傳統百貨業中休閑娛樂的品類配比。 四、 新商圈的品牌意思明顯增強。 作為新興商圈，這里的商業項目都著眼于未來的商業消費趨勢，所以商業品牌意思相對較濃，無論是零售商品品牌還是商品品牌，都在經營中得到一定程度的重視。 五、 新商圈增強居民消費的便利性，滿足了居民消費的多元化需求。 與傳統商圈相比，城市新商圈離消費者更近，降低了消費成本，增強了便利性，滿足了居民消費的多元化需求，像在一些居住級商圈里，不但培植了美容美發、小吃等必備功能，還有中介、彩擴等推薦功能。但是，這一切離城市新商圈的真正繁榮還有很長的一段距離，盡管，工商業項目的基礎設施、購物環境上，新商圈拉開了與老商圈之間的距離，盡管傳統商圈還存在這樣那樣的弊端，消費者消費和交通方面的習慣還需要時間培養，消費者對傳統商圈的依賴還需要新商圈增添更多的專業化運營手段。 啟 示五：共同促進才能鑄就“大繁榮商圈” 眼前看來，相當一部分商業地產開發商做自己的項目是頭痛醫頭腳痛醫腳，根本無暇顧及同一商圈內的其他商家，即使是與其他資源互補的商家，他也不想與之產生任何關系。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。開發商的目標是一致的，新商圈的繁榮、 迅速提高商業項目的成活率，是加速新商圈繁榮的關鍵一步。 新商圈成員應在發揮自身特點的同時，努力融合其他成員之優勢，共同促進大繁榮商圈的形成。 （四）江蘇寫字樓發展軌跡與啟示 1．江蘇寫字樓發展軌跡 江蘇寫字樓發展起步于 1993 年，和國內發達城 市相比，起步較晚。改革開放前，我國實行計劃經濟體制，在這種體制下，城市辦公機構主要由政府部門、國營企事業單位組成，基本上都是通過國家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動不太活躍，因而江蘇商務辦公空間 (寫字樓 )幾乎完全不存在。 改革開放后，作為省會城市的江蘇，產業經濟得到快速發展，民營經濟日益活躍，對辦公空間的需求開始出現，但作為內陸二線城市，江蘇的經濟發展依然相對滯后，第三產業在國民經濟中的比重依然相對較低，這也制約了江蘇寫字樓尤其是高端寫字樓的市場需求。按照時間延續和空間延展， 我們將江蘇市寫字樓分為六個周期： 起步期 起步于 1993 年，和國內發達城市相比，起步較晚。改革開放前，我國實行計劃經濟體制，在這種體制下，辦公機構主要由政府部門、國營企事業單位組成，基本上都是通過國家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動不太活躍，商務辦公空間 (寫字樓 )幾乎完全不存在。 萌芽期 寫字樓的產生是一個城市經濟發展活躍程度的直接反映。 1993～ 1997 年，可以看作江蘇寫字樓市場的萌芽期，當時多數企事業單位辦公以民房、單位公房為主，寫字樓市場并沒有成形；但隨著第三產業的 出現，商務辦公空間已經開始出現，只是規模較小，多數是由原有的樓房改造裝修而成。 探索期 1997～ 20xx 年江蘇寫字樓的探索期，這一時期的特點是一批以單位需求為主的專用職能寫字樓隆重登場，出現了以金城大廈、郵電大廈、盛安廣場等為代表的項目，這一時期的發展探索也基本奠定了如今江蘇老城區商務格局。作為城市中心區的寫字樓標桿項目，郵電大廈 建筑面積 41000 平方米，高 ,地上39 層，地下 2 層，裙房 3 層。該工程榮獲 20xx 年中國建筑工程魯班獎（國家優質工程），繼而 成為當時江蘇寫字樓市場的引領者，今天依然 是江蘇高端的寫字樓代表之一。 過渡期 20xx～ 20xx 年，是江蘇寫字樓的過渡期。以新華大廈為代表集辦公、住宅為一體的新型商住樓的出現，更加活躍了江蘇寫字樓市場。商住綜合型為江蘇寫字樓市場帶來了一絲新意，“宜商宜居”開始成為吸引投資客的主要訴求點。 蓬勃發展期 20xx 年以來，是江蘇寫字樓的蓬勃發展期，這一時期的市場特征是： 老城區， 以環城東路、環城西路、環城北路和長豐路圍合的老城核心及其周邊區域，寫字樓成“井噴”狀涌現，而且體量龐大，如壽春路的徽商國際大廈、古井百花大廈，淮河路市府廣場附近的香港廣場、天 徽大廈，長江中路的仁和大廈、 CBD中央花園、春天花園等、濉溪路上的財富廣場等； “江蘇的寫字樓有過熱傾向”的言論在這一年曾一度甚囂塵上。 細分期 20xx～ 20xx 年，江蘇寫字樓市場熱度不減，一度是資本角逐的新領域。經過幾年的摸索和發展，以財富廣場為典范已經開始進入形象商務辦公時代。這一階段寫字樓產品現在更豐富，市場進一步細分，瞄準成長型中小企業客戶。專業商務型、特色服務型、地段投資型物業成為江蘇寫字樓市場的新亮點，各個區域呈遍地開花之勢，大大提高了江蘇寫字樓的品質。 2．江蘇寫字樓市場特征對本項目啟示 啟示一：第三產業的蓬勃發展催生獨立辦公場所的需求 江蘇真正意義上第一批寫字樓物業的出現，是由產業的集中辦公趨勢所導致。如金城大廈是省農業銀行、安徽服裝進出口總公司集中辦公的需要。隨著本市第三產業出現并蓬勃發展起來之后，企業的生長和服務機構分離，從而產生了獨立于生產場所的辦公場所的需求。 啟示二：企業置業目標明確 —— 進入所屬行業的商圈 寫字樓服務于區域經濟，是區域經濟的載體。隨著這個理念的深入人心，“要選擇適合自己的寫字樓，首先是選商圈，其次才是選物業”成為企業買樓的共識。江蘇市寫字樓市場以商圈的形式被 細化之后，企業更明確了置業的選擇 —— 進入所屬行業的商圈。如江蘇市早期西壩口商圈、四牌樓商圈的寫字樓更多集中的是百貨行業、外貿流通行業、電子通信行業、商業銀行、證券公司等。 啟示三：資金壓力、需求轉移、持續經營難以平衡 江蘇寫字樓市場能清晰的反映一個城市的經濟活躍程度，在過渡期到蓬勃發展期間，部分寫字樓開發定位模糊，采取商住結合的方式， 一方面這是 由于寫字樓的資金壓力較大，必須采取以售為主的開發方式來降低風險；另一方面 20xx－ 20xx 年江蘇市場處于住宅消費的鼎盛時期，大量住宅物業是整個市場的關注點，部分住 宅成為辦公場所的替代品，擠壓了真正寫字樓市場需求。但出租經營方式遠期收益較高的特點，也促使一些有實力的發展商把出租作為其開發形式。寫字樓項目作為商業地產的一種，最終還是要回到持續經營這個永恒的主題上面，事實上不是什么人都有足夠實力進行持續經營。 因而，面對“巨大的資金壓力”、“住宅市場引起的需求轉移”、“持續經營的困惑”三大難題的如何平衡，制約著江蘇寫字樓市場。 啟示四：市場期待新型寫字樓的出現 江蘇市目前寫字樓有兩種主要類型：一種是邊緣性寫字樓，以商務樓、商務中心或商務公寓的形式出現，或者是經過住宅改造 的。如眾誠國際廣場。另一種是純寫字樓，以財富廣場、 CBD 廣場為代表的，定位準確贏得投資買家的青睞。市場逐漸細分之下針對中小型成長企業的，真正個性寫字樓和另類寫字樓是市場的空白。 啟示五：全國寫字樓市場劃分及特征 寫字樓市場分類 主要代表城市 特征描述 第一級市場 北京、上海、廣州等 GDP＞ 5000 美元， 住宅有高、中、低檔之分，寫字樓也有高、中、低檔之分，分別是甲、乙、丙三級。 第二級市場 杭州、青島、大連、溫州等 3000＜ GDP＜ 4000 美元， 主要市場供求總量目前接近平衡，產品細化剛剛開始，寫字 樓增長主要取決于產業結構。 第三級市場 西安、太原、武漢等省會城市 20xx＜ GDP＜ 3000 美元 ，目前基本上是住宅市場占主導，其他市場產品還沒有細分出來，住宅市場基本的供求關系還沒有達到平衡。應該說，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發要慎重。 第四級市場 其他城市 目前這部分市場還沒有開始發育。 注：此處 GDP 產值，指的是人均生產總值。 分析： 20xx 年江蘇市人均 GDP 達到 2975 美元，依據人均生產總值劃分寫字樓市場的方法，江蘇市寫字樓市場處于第三級市場，其基本特征是住宅市場基本供求關系還沒有達到 平衡，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發要慎重，這點同樣適用于本項目。 （五）一環及環線內同質樓盤分析 一環沿線 西南向 分析： ? 西南一環是江蘇市傳統的人群集聚中心，也是城市重要交通站點。電信、中國移動、西市區教委、農大、安大等眾多單位云集四周，從企事業單位工職人員到高校教師再到學生人群，為周邊商業提供了較大的消費空間。 ? 大量基礎消費人群、高收入者的消費能力、重要交通樞紐、優越的學區教育資源等，使得這個區域商業投資潛力較大，也成為了三里庵商圈興起的重大支撐點。 ? 自 20xx 年三里庵家樂福正式營業 之后，也使得附近二手房交易價格上揚 15％左右，迅速形成了以國購廣場為中心的新商圈。 ? 旺城國際和置地投資廣場，一個出現在商圈形成階段，一個出現在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶目標都是投資型群體。從產品創新和推出時間的角度上看，這兩個物業投資群體已經出現了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認知更加理性。 ? 沿街一層商業銷售均價 3萬元 /㎡ ,辦公住宅均價在 6500 元 /㎡ ,去劃較快產品集中在中小面積區間。 東北向 分析： ? 東北一環 是新站區板塊的焦點區域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側。區域原有人群以鐵路系統職工為主，隨著周邊大型商業物流的興起，區域內外來人口增多多、流動性大，多數為經商人群。 ? 區域以元一集團率先建設的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標性建筑，之后溫莎杰座、 U－ TOWN 金色地帶等樓盤也逐漸興起。隨著時代廣場和希爾頓酒店的開業，形成以臨近勝利路與鳳陽路交叉口建筑為代表的現代綜合商圈。 ? 大型物流配送集中、綜合交通運輸成本低、外來經商投資人群居多、實力企業的品牌影響力（元一、沃爾 瑪）都成為這個區域投資的重要支點。 ? 區域投資型物業，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。 ? 沿街一層商業均價 萬元 /㎡，公寓住宅均價 4200 元 /㎡，去劃較快是中低樓層的中小面積產品。 東南向 分析： ? 東南一環樓盤主要以屯溪路與泰州路沿線開發居多，其中泰州路更是連通江蘇老城區與濱湖新城的城市干道，是未來江蘇通江達海的第一快速通道。以新鴻意地產開發的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進，使得區域率先推動了江蘇一環的真正城市化進程 。 ? 而泰州南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區的第一站，隨著世界 500 強法國家樂福超市等商業巨頭的搶攤入駐，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。 ? 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區的逐漸擴張，商業南進，泰州南路將會成為 21 世紀的長江路，其商業價值人所共知。因而此區域也成為了一環中最靚麗板塊，也是投資客的爭搶的火爆區域。 ? 區域早期物業以寬敞舒適型住宅為主，隨著區域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場熱捧對象。 ? 沿街一層商鋪均價 萬元 /㎡，住宅均價 4300元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成為區域快銷產品區間。 正北向 分析： ? 歷史上，江蘇正北向一環是大量工廠企業的集中地，也因此成為計劃經濟時代江蘇國有企業和國有工人最多的區域。隨著工廠企業的“退一進二”，為城市擴張騰出新的空間后，這里開始煥發出新的生機。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區成為了江蘇市第一代真正意義上的品質型社區的代表。同時北區大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進程提供了有力的空間保障。 ? 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優勢，順理成章的成為正北一環開發的熱點區域。 ? 以安徽置地為代表的開發企業，將眼光瞄準商業寫字樓市場，以財富廣場一期為龍頭，打造真正甲級寫字樓辦公空間。隨著二期、三期的持續開發和投入使用，區域將形成廬陽區新的地標型建筑，也會逐漸形成更高規格、高起點的廬陽新商務中心。 ? 沿街一層商業均價 2 萬元 /㎡，商用住宅均價 5500 元 /㎡，快銷區間 50－ 120 ㎡。 西北向 分析： ? 西北一環，更多傾向于城鄉結合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過往車輛只能繞行抵達二環或者森林公園、董鋪水庫等地，該路段通達性較為單一。尤其是濉溪路橋段，一直是江蘇城市建設的盲點區 域， 車輛行人更多是經過而不停留。 ? 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環境，該區域一直是城市開發的“冷地”，僅僅有鼎好銀河灣、凱悅豪庭等零散項目開發建設，但畢竟勢單力薄無法形成區域整體開發優勢，一直處于自然發展階段。 ? 隨著四里河沿線景觀帶的改造和建設，四里河路的修建貫通，區域自然環境和交通資源將會得到較大改善，整個區域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應該會給此區域帶來開發建設的新契機。 ? 沿街一層商業均價 萬元 /㎡，商用住宅均價 4200 元 /㎡，快速去化空間 100 ㎡左右。 環線 內