廣州市南村別墅項目策劃案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 3200 畝，總建約 300 萬㎡ 沒有別墅 錦繡香江 占地近 1300 畝，總建 123 萬㎡ 已開發約 534 套別墅，開發完畢 麗江花園 占地近 1200 畝，總建 149 萬㎡ 別墅組團開發完畢 清華坊 占地近 200 畝，總建約 10 萬㎡ 200 套聯排開發完畢 珊瑚灣畔 占地近 740 畝，總建約 50 萬㎡ 規劃中共 160 套別墅，經已開發 37 套江景別墅 南湖板塊 江南世家 占地近 1300 畝，總建約 79 萬㎡ 一期共 198 套別墅，開發完畢，二期為洋房 頤和山莊 占地近 300 畝，總建約 20 萬㎡ 別墅開發完畢 南湖雅居樂 占地近 300 畝，總建約 20 萬 ㎡ 新一期推出 89 套別墅，聯排及獨棟別墅 154388 ㎡ 萬科南湖項目 占地近 12 畝，總建約 14 萬 ㎡ 將有比例較少的獨立別墅和聯排推出 （注：以上數據來源于中地行市場部數據庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 21 據統計數據可得，城市別墅待開發量遠比遠郊別墅要少得多，待開發量為 32%。華南板塊大部分別墅用地基本已經開發完畢，僅華南碧桂園、南湖雅居樂、萬科等有別墅供應以外，其余均以洋房開發為主。 根據以上分析可知，城市別墅供應量相對遠郊別墅要少，區域競爭 環境相對緩和。對于處于城市別墅的華南板塊，有先天之利。在未來三到四年內，華南板塊開發別墅的市場承受空間較為寬松，可行性強，前景喜人。 近郊別墅各項目開發量對比圖0%20%40%60%80%100%華南碧桂園 廣州雅居樂 錦繡香江 麗江 清華坊 珊瑚灣畔 南湖雅居樂 萬科開發量 待開發近郊別墅開發量對比圖待開發量32%已開發量68%已開發量待開發量廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 22 廣州高端洋房供應量分析 廣州市區高端洋房 多數集中在 珠江新城、天河北、東風東和沿江一線的豪宅項目 中。 廣州市區高端洋房待開發總量4114521514 1410221216100102030405060中海 合景 嘉裕 保利 廣控 力迅 珠實新世界恒燁 匯景天鵝灣待開發總量（萬㎡） （注：以上數據來源于中地行市場部數據庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 23 珠江新城板塊 在售的凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等項目，近年珠江新城地鐵、青少年宮、歌劇院等公建配套逐步完善，中海、富力、廣控、保利、力迅等大型發展商已經準備開發他們儲備的地塊，合力打造一個豪宅板塊 。 沿江一線的高端項目 包括凱旋會、金海灣、中信君庭、城啟天鵝灣等項目，由于江景資源稀缺，不少早期江景的項目已經有了一定程度的價格漲幅。不少大發展商都較好地控制開發量和存量，保持江景項目供應量呈不飽和狀況。 部分個性豪宅項目 如廣園東的匯景新城 ， 有前期別墅的支持，洋房的創新性較強，如疊加復式，也奠定了高端檔次。 以上市區高端板塊共性特征如下 —— ? 位于城市的經貿核心帶和景觀帶，擁有市政的規劃以及環境支持，發展已經居住狀態良好； ? 從東風東到天河北，繼而到珠江新城，商貿行政重心輻射，濱江板塊的環境優勢，板塊綜合價值 高； ? 板塊價格高企，逐漸形成富人、精英人士的聚居地，“圈層”效應興起； ? 網羅的客戶群處于金字塔中高層，具有自己對生活和居住的獨特品味，居住生活向享受型進化； ? 各大板塊內出現不少建筑精品，成為廣州建筑博覽、先進理念的展示平臺。 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 24 ? 廣州市區各高端板塊特點對比 板塊 產品類型 賣點 價格區間 （毛坯） 飽和度 美譽度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征 珠江新 城板塊 以高層為主，輔以小高層、多層 新中央商務區 CBD 68009500元 /㎡ 已建 20 個樓盤，尚有 53塊地塊未開發 作為廣州新 CBD，可預見前景無限， 升值保值潛力大。目前最大缺陷是配套不成熟，但隨著核心區的啟動，相信該情形很快改善。 星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園 121150 ㎡的三房二廳、151180 ㎡的四房二廳 集中于 30 歲以上，主要為私企業主，企業中高層管理層及高級公務員 天河北 板塊 以高層為主 城市 CBD 62008000元 /㎡ 可開發地塊少，后期可推出樓盤僅有 4個（多為舊樓盤推新貨） 廣州成熟商務區，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場活路。但該板塊過度成熟，可供應量少，人口密集度大，交通堵塞嚴重，可發展空間 小。 名雅苑、帝景苑、中怡城市花園、希爾頓陽光 早期 100120㎡的三房二廳；后期 120－ 150 ㎡ 集中于 2635 歲之間，主要為外資白領、私企業主及企業中高管理層 濱江東 板塊 以高層為主 江景豪宅區 950015000元 /㎡ 一線江景不再批出用地，居住用地基本開發完畢 以江景稀缺資源為主要賣點，成為廣州豪宅區，富人集中地。但因位于海珠區，板塊發展難以撐托整體環境檔次，而一線江景用地的禁批及開發基本完畢，后續力量弱。 中海錦苑 匯美景臺 140230 ㎡的四房二廳 集中于 35 歲以上，主要為私企業主 東山（東風東、五羊新城） 板塊 以高層為主 教育強區、成熟配套 69007500元 /㎡ 居住用地基本上開發完畢 早期豪宅區，以教育、配套為主要資源，但目前周邊環境略顯雜亂，密度又過大，已大大降低其居住舒適度。且可開發用地基本完畢，后續供應難以跟上。 豪景大廈 錦城花園 東山雅筑 早期 94100 ㎡的小三房二廳120150 ㎡的三房二廳、 集中于 30 歲以上，主要為高級公務員 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 25 廣州市郊高端洋房 多數集中在 番禺板塊部分豪宅項目 中。 廣州市郊高端洋房待開發總量1413350846215421009020406080100120140廣控雅居樂錦繡香江 華南新城祈福 南奧星河灣珊瑚灣畔 中海藍灣待開發總量（萬㎡） 近年來番禺板塊的洋房價格提升較快，如星河灣新一期星座、中海藍灣、珊瑚 灣畔的疊加洋房都以 180－ 250 ㎡的“大”面積， 800－ 3000元 /㎡的附加裝修檔次，總價達到 100 萬以上。由于高端洋房的熱銷，不少大發展商將后期開發的產品類型都設計為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 20xx－ 20xx 年搶閘開售。 注：華南板塊所儲備的未知地塊也較多，部分數據未能盡錄 。 市區高端洋房比例約為 38%，比市郊要少，總體價值較高；市郊土地資源多，項目規模大，可塑性強，并具有相對價格以及環境優勢，廣州高端洋房待開發總量市郊62%市區38% 市區市郊廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 26 以區域的規模效應吸納高端客戶群 。 ? 市郊板塊特征對比 板塊 產品類型 賣點 價格區間 （毛坯） 飽和度 美譽度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征 番禺板塊 多層、小高層、高層 大社區規劃、環境、景觀、低密度 50006000 元 /㎡ 大量儲備土地，可開發量大 環境優越，適宜安居，價格比市區低，區域逐漸成熟；但交通、醫療等公建配套完善程度不足。 星河灣、珊瑚灣畔 175300 ㎡左右的三房、四房 私企、政府高級公務員、外企高級管理人員 其它 多層、小高層 近市區、社區氛圍 80009000 元 /㎡ 儲備土地量大，可開發量大 物業檔次 高，戶型有特色，社區氛圍成熟，物業管理優越，距離市區近， 匯景新城 180250 ㎡疊加復式 外企高 級管理人員、開發區私企業主、珠三角企業家 廣州高端洋房產品分析 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 27 80㎡以下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡以上 總體一房一廳 % %二房二廳 % % % %三房二廳一衛 % % % % % %三房二廳二衛 % % % % %四房二廳二衛 % % % % %四房二廳三衛 % % %五房二廳二衛 % % %五房二廳三衛 % %總體 % % % % % % % 注：以上數據統計抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風東、濱江、番禺板塊的高端項目， 20xx/1/11 目前市場的主流戶型是寬松實用型的 121150 ㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（ %）；隨著人們經濟收入的提高， 150180， 180 ㎡以上的戶型呈上升趨 勢，并出現市場空白。 待開發項目基本都朝著 150180 ㎡以上的戶型所設計，居住朝大、寬、舒適享受方面發展。 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 28 三、 廣州目前別墅以及高端洋房價格走勢分析 廣州別墅按照價格檔次來分，分為價格型和價值型別墅 廣州別墅的主要分為 價格型 和 價值型 別墅兩種， 價格型別墅主要以低價優勢吸引消費者 ，如鳳凰城“白領也能住別墅”所倡導的 50 萬一套別墅，金碧御水山莊 60 萬一套別墅等等。 價值型別墅主要是以稀缺的景觀資源、優質的社區氛圍等內化的因素引導消費者， 如：匯景新城 —— “看得見的國際社區，看不見的名流生活”；清華坊的“中國院落民居” ；珊瑚灣畔“澳洲黃金海岸式濱水生活”。這些項目售價在 300－ 3000 萬之間，真正賣出了豪宅的價值，更讓買家覺得物有所值，認同樓盤所塑造的檔次格調。 項目 規模 戶型面積 價格 鳳凰城 占地約 667 萬㎡，總建 380 萬㎡ 聯排： ㎡ 獨立： ㎡ 聯排： 萬元 獨立： 92405 萬元 翡翠綠洲 占地約 534 萬㎡， 首期開發約 113 萬㎡ 聯排： 156 240 ㎡； 獨立： 2251532 ㎡ 聯排： 3600 元 /㎡ (毛坯 ) 獨立： 7000 元 /㎡ (毛坯 ) 廣州雅居樂歐洲故事 占地約 314 萬㎡， 聯體： 172273 ㎡；獨立： 300390 ㎡ 3698～ 5000 元 /㎡ 華南碧桂園翠山藍天 占地約 67 萬㎡ 3001000 ㎡ 8500 元 /㎡ 匯景新城明月清泉 別墅占地 萬 獨立： 345 ㎡至 950 ㎡ 15000 元 /㎡ 清華坊 占地 12 萬 聯體： 317450 ㎡ 56008600 元 /㎡ 珊瑚灣畔 占地 49 萬㎡，總建 149 萬㎡ 獨立： 350800 ㎡ 8500 元 /㎡ 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優質物業專業代理 29 我司將二種別墅進行以下對比： ? 價格型與價值型別墅的所占份額對比 0100200300400500600價格型 價值型價格型和價值型別墅開發量對比價格型價值型 價格型和價值型別墅所占比例83%17%價格型價值型 價格型別墅開發量為 萬平方米，所占比例為 83%； 價值型別墅開發量少，僅 萬㎡，所占比例為 17%。在整個別墅市場中，由于價值型所要求項目的規