房地產(chǎn)主流項(xiàng)目開發(fā)流程(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 天）； （ 天）； （約 4 天）。 公共關(guān)系部 （ 項(xiàng)目報(bào)建人員） 工程部 總工辦 行管部 選址辦理后 3 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 40 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 一、 需提供的資料： 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和建設(shè)用地規(guī)劃許可證行政許可申請(qǐng)表（格式文本）； 選址意見書及附件復(fù)印件； 設(shè)計(jì)方案圖件每一方案 2 套（一般項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方案，重要項(xiàng)目三個(gè)方案比選，并須提供景觀設(shè)計(jì)方案，附光盤或其他電子文件）； 效果圖每一方案各一套（含 A4 圖紙一套和電子文件）； 未在我市登記注冊(cè)的設(shè)計(jì)單位須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)證書復(fù)印件及最近的年檢證明（須加蓋鮮章）。 二 、 辦理流程： （ 1 天）； 交件（ ）； （約 45 天）。 公共關(guān)系部（ 項(xiàng)目報(bào)建人員） 工程部 總工辦 45 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 41 發(fā)布材料采購(gòu)信息 匯總工程部提供建設(shè)工程所需鋼材、水泥、商混、加氣砌塊計(jì)劃數(shù)量 ； 通過(guò)媒體等發(fā)布采購(gòu)信息； 收集供應(yīng)商信息，建立信息庫(kù)。 材料供應(yīng)部 各股東公司 15 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 策劃部： （一） 推廣策略：根據(jù)營(yíng)銷策略確定 （二） 賣 點(diǎn)提煉： 策劃部 營(yíng)銷部 隨項(xiàng)目進(jìn)展情況跟進(jìn) 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 項(xiàng)目啟動(dòng)第六個(gè)月 13 42 項(xiàng)目銷售推廣策略 品牌：開發(fā)商品牌、品牌內(nèi)涵； 生活方式：傳播生活理念； 區(qū)位：市政配套、生活邏輯、區(qū)域價(jià)值及潛在價(jià)值 規(guī)劃：綠化率等指標(biāo)、是否符合生活邏輯、整體風(fēng)格、與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)和差異化、是否具有韻律等美感 ； 產(chǎn)品：建筑立面（風(fēng)格、材質(zhì)質(zhì)感、色彩、細(xì)部）；戶型（布局是否科學(xué)合理、實(shí)用性、舒適度、公攤等）； 景觀：文化價(jià)值、色彩、層次、搭配、可觀賞性、實(shí)用性、可參與性、人性化、均好性 工程質(zhì)量：主材、面材的特性及與同類產(chǎn)品的性能比較、施工過(guò)程監(jiān)督體系、工藝要求及特殊處理方式、施工環(huán)境等； 交房標(biāo) 準(zhǔn)：特殊標(biāo)準(zhǔn)等； 物管：物管特色 （三） 推廣方式選擇：脈動(dòng)型、集中型、間歇型、流水型 （四） 媒介組合策略： 車身、路牌：路線選擇目標(biāo)客群所在地 報(bào)媒：軟廣重事件營(yíng)銷，硬廣重概念傳播、信息發(fā)布及粗放型賣點(diǎn) DM：詳盡賣點(diǎn) 電視：一般性產(chǎn)品介紹、目標(biāo)人群重點(diǎn)關(guān)注節(jié)目貼片 銷售道具：樓書等 網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目 LOGO 和主題概念、目標(biāo)人群重點(diǎn)關(guān)注網(wǎng)站 其他：根據(jù)不同項(xiàng)目特殊需要 現(xiàn)場(chǎng)包裝：項(xiàng)目特色營(yíng)造、溫馨感、視覺(jué) 活動(dòng)： PR、 SP 營(yíng)銷部： 組織 置業(yè)顧問(wèn)了解客戶獲知項(xiàng)目的宣傳途徑，并及時(shí)將詳細(xì)數(shù)據(jù)反 饋策劃部，以便策劃部掌握信息并籌劃下一階段宣傳模式。 43 前期資料收集 1. 到銀行收集商業(yè)貸款按揭資料； 2. 到公積金中心收集公積金貸款按揭資料； 3. 整理、收集公司 所有 文件、客戶來(lái)訪記錄、工作聯(lián)系函、營(yíng)銷部 30 天 分管領(lǐng) 導(dǎo) 20 元 /天 .人 14 會(huì)簽文件等并歸檔； 前期客戶來(lái)訪輸入售房軟件并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)分析； 每天來(lái)訪客戶等數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)并短信上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)。 44 與設(shè)計(jì)院技術(shù)交底 1. 組織設(shè)計(jì)與地勘單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)參數(shù)交接 ； ； 3. 提供供電、供水的前期設(shè)計(jì)準(zhǔn)備資料 ； 4. 就出圖時(shí)間和超限高層建筑抗震審查問(wèn)題與設(shè)計(jì)院交換意見 。 總工辦 工程部 30 天 分管領(lǐng) 導(dǎo) 20 元 /天 .人 項(xiàng)目啟動(dòng)第六個(gè)月 45 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、監(jiān)理公司的比選及確定 根據(jù)企業(yè)投資立項(xiàng)備案書（其他部門辦理）及《招投標(biāo)法》，結(jié)合公司比選制度，發(fā)放招標(biāo)代理比選文件，并邀請(qǐng)三家以上中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行比選報(bào)價(jià)，通過(guò)評(píng)比確定委托代理機(jī)構(gòu)并簽訂合同； 委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制 審圖公司、 監(jiān)理招標(biāo)文件（其內(nèi)容必須符合集團(tuán)公司相關(guān)計(jì)價(jià)原則等）； 由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審圖公司、監(jiān)理招標(biāo)文件的備案工作并完善手續(xù)； 由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)放招標(biāo)文件；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、過(guò)程監(jiān)督；定標(biāo)；發(fā)中標(biāo)通知書，并完善備案手續(xù)； 與中標(biāo)單位簽訂合同。 工程部 總工辦 造價(jià)部 監(jiān)審部 15 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 46 編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 滿足批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)和公司的要求 總工辦 10 天（其中股東公司技術(shù)總工審查 1天） 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 47 施工圖設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，擬定施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書； 根據(jù)項(xiàng)目需要，參與比選確定符合要求的施工圖設(shè)計(jì)單位； 與設(shè)計(jì)單位簽定施工圖設(shè)計(jì)合同； 全程監(jiān)控設(shè)計(jì)單位的施工圖設(shè)計(jì)，在滿足結(jié)構(gòu)和功能要求的總工辦 工程部、 造價(jià)部 結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)形式的確定以及結(jié)構(gòu)模型總經(jīng)辦 50 元 /天 .人 15 前提下，盡量控制成本； 邀請(qǐng)股東公司技術(shù)總工對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行審查，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)； 要求設(shè)計(jì)單位在合同約定的時(shí)間內(nèi)提交設(shè)計(jì)成果； 參與比選確定符合要求的施工圖審查單位； 配合施工圖審查合同的簽定； 全程監(jiān)督施工圖審查工作，保證在合同約定的時(shí)間內(nèi)提交施工圖審查成果。 的審查 2天， 10 萬(wàn)㎡ 多層和20 萬(wàn) ㎡ 高層 30 天，2040 ㎡萬(wàn)高層 40天 48 召開技術(shù)總工會(huì) 召開股東技術(shù)總工會(huì)，對(duì)結(jié)構(gòu)建模、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)院的“施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量控制措施”進(jìn)行審查。 總工辦 各股東公 司 1 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 49 熟悉圖紙及相 關(guān)資料 熟悉施工圖紙及設(shè)計(jì)內(nèi)容、范圍等； 審核圖紙有無(wú)殘缺、矛盾、尺寸不全并及時(shí)與總工辦溝通解決； 根據(jù)公司要求確定計(jì)量、計(jì)價(jià)方式； 熟悉掌握相關(guān)的技術(shù)資料、施工規(guī)范、計(jì)價(jià)定額及國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定； 積累收集相關(guān)工程材料價(jià)格并分析材料價(jià)格漲跌趨勢(shì)。 造價(jià)部 10 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 50 場(chǎng)區(qū)內(nèi)機(jī)械平場(chǎng) 編制場(chǎng)區(qū)土方平衡調(diào)配方案； 比選土石方施工單位； 組織機(jī)械進(jìn)場(chǎng)平場(chǎng)； 過(guò)程控制土石方施工方案； 平場(chǎng)完工并進(jìn)行高程復(fù)核。 工程部 監(jiān)審部 45 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 51 施工單位招標(biāo)及簽訂施工合同 工程部： 配合招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成承包單位的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)通知書發(fā)放工作； 簽訂施工合同用于辦理報(bào)建備案工作，同步完善補(bǔ)充協(xié)議簽訂工作。 造價(jià)部： ； 工程部 造價(jià)部 總工辦 監(jiān)審部 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 10 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 16 行談判并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)資料； 發(fā)包模式提供標(biāo)底及工程量清單、參與評(píng)標(biāo)、定標(biāo)； 。 52 甲供材料比選合同 材料供應(yīng)部 ： 編制鋼材、水泥、商混、加氣砌塊等甲供材料比選文件、合同。 總工辦、工程部、造價(jià)部、律師 ： 對(duì)比選文件及合同條款提出修改意見。 材料部 總工辦 工程部 造價(jià)部 監(jiān)審部 法律顧問(wèn) 10 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 53 辦理檔案報(bào)送責(zé)任書。 一、 需提供的資料： （復(fù)印件）； （復(fù)印件）。 二、 辦理流程： （ 1 天）； （ ）； 3.完清費(fèi)用（ 1 天）； （約 1 天）。 公共關(guān)系部（ 項(xiàng)目報(bào)建人員 財(cái)務(wù)部 5 天 分管領(lǐng) 導(dǎo) 20 元 /天 .人 54 工程開工前組織設(shè)計(jì)技術(shù)交底 形成交底紀(jì)要 總工辦 工程部造價(jià)部 各股東公司 1 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 55 廣告推廣 策略 策劃部： 廣告推廣策略的確定 ； 廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格的確定 ； 廣告主題要素的確定 ； 廣告發(fā)布計(jì)劃的確定 ： ⑴ 發(fā)布數(shù)量 ；⑵ 發(fā)布節(jié)奏 。 營(yíng)銷部： 收集客戶對(duì)公司廣 告的敏感度并反饋策劃部。 策劃部 營(yíng)銷部 30 天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 項(xiàng)目啟動(dòng)第七月 17 56 銷售道具的制作 交通位置圖； 區(qū)域環(huán)境圖； 效果圖； 沙盤模型； 現(xiàn)場(chǎng)看板； 銷控表； 樓書、 DM 的制作等。 策劃部 營(yíng)銷部 30 天 60天 總經(jīng)辦 20 元 /天 .人 57 營(yíng)銷中心正式開放 策劃部： 營(yíng)銷中心正式開放宣傳的報(bào)版設(shè)計(jì)； 配合營(yíng)銷部進(jìn)行正式開放的準(zhǔn)備工作； 戶外宣傳牌更換營(yíng)銷中心開放信息； 營(yíng)銷物料的準(zhǔn)備； 奠基儀式的系列準(zhǔn)備工作； 聯(lián)系 媒體對(duì)開放儀式進(jìn)行宣傳及報(bào)道； 營(yíng)銷中心開放后續(xù)報(bào)道。 營(yíng)銷部： 1. 營(yíng)銷大廳物業(yè)開標(biāo)發(fā)函； 2. 營(yíng)銷中心開放活動(dòng)方案； ； 4. 營(yíng)銷中心對(duì)外開放的工作事宜； （雨傘架、資料展示架、紅地毯、衛(wèi)生間小物件等）； ； ； ； 9. 項(xiàng)目奠基儀式工作 。 工程部