小區房地產項目的可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 元，一次付款或分五年付清 。 （ 四 ） 、項目匯總分析 在售項 目產品分析： 在此我們將現階段開發的產品分成住宅類、商鋪類、辦公類及娛樂類四部分分別進行匯總分析： 1） 、 住宅項目匯總分析： 項目列表： 項目名稱 面積 住宅起價 住宅均 價 商鋪價格 物業管理 費 銷售率 榆次順馳 16 未定 1800 5300 元 /月平米 40% 田森嘉園 小區分為 A、 B 兩區： A 區 為兩 座 12 層框剪結 構 ，一 座 16層 住 宅 組成 ； B 區 未開 發 2300 2500 5000 — 1元/月平米 50% 御璟 城市花園 10棟六層住宅， 9棟洋房， 8棟臨街旺鋪（共計 20萬平米） 1680 1900 2 層5400， 3 層2800 公攤10% 元 /月/平米 3月 27日正式銷售，洋房90% 恒基地產 1100 1300 未定 元 /月/平米 住宅100% 錦繡新城 五棟 12 層小高層住宅， 1880 2180 / — 元 /月 /平米 一期 80%二期未開盤 2） 、商鋪項目匯總分析： 物業名稱 總面積（平米） 起價（元） 最高價（元） 均價（元） 銷售率 陽光城市廣場 20200 8000 12020 10000 60% 富邦商用樓 38 4000 7000 5000 90% 恒基地產 2020 4000 5000 4300 100% 新世界國際購物廣場 24000 10000 24000 11000 92％ 3） 、辦公項目匯總分析： 物業名稱 總面積（平米） 起價（元） 均價（元） 銷售率 陽光 SOHU 20200 / 3000 60% 恒基地產 6000 3000 3500 未開盤 晉商國際 30000 4000 4） 、娛樂項目分析： 本次調研涉及此類項目共一個：天河娛樂城 總面積（平米） 總套數 起價（元 均價（元） 銷售率 物業管理費 40000 318 2900 3100 50% 每戶 450 元 /月 該項目屬于政府支持項目，目的在于規范當地娛樂業，而且老板在當地有一定社會背景； 該項目在屬于當地最大的娛樂項目，交通發達、停車方便，又有一賓館作 為其配套項目，方便外地顧客住宿，消費，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客； 該項目在銷售方面采取了返租活動：凡在 06年 3月份之前交清房款的客戶，在未來的六年零兩個月就能夠通過每年的返租收回 100%的房款 。 由于當前銷售狀況不是很好，所以我們能夠看出娛樂項目的銷售在榆次還是有很大難度的。 （ 1）區域分析： 榆次的房地產開發目前是主要集中在新城地區，這是因為老城拿地比較困難，大多為單位自建項目；從現在土地儲備情況來看：城市的東北部，開發區的西部，城市東南部留有大量的空地，預計這些區域將形成下一輪開發的重點區域！ 但是我們必需考慮到： 1） 、東北部緊鄰榆次工業園區，所以要考慮到污染對開發項目的影響，但由于其與太原市和榆次開發區的特殊位置，這一區域可以考慮興建娛樂類項目； 2） 、開發區 的西部有大量的空地，但是由于本區域受政府政策的影響較大，加之現在人氣較弱，所以投資商業、住宅、娛樂類項目風險較大，在沒有政策支持的情況下投資需要謹慎考慮，適當的開發辦公類項目較為穩妥； 3） 、東南部區域因為現階段已經有：陽光花園、錦繡新城和榆次鴻遠住宅建設有限公司項目的成功銷售，小南關大規模的經濟適用房小區的興建以及瀟河灣小區的籌建，所以客戶群已經被二度開發，再興建商品房，銷售難度很大。 （ 2）價格分析： 1） 、一般性六層以下住宅開發項目，均價在 1500 元 /平米以下； 2） 、高檔小 區六層一下住宅平均售價 2020 元 /平米左右； 3） 、層住宅均價在 2500 元 /平米左右； 4） 、商鋪均價在 4000 元 /平米和 5000 元 /平米兩個主力價位波動； （ 3）戶型面積分析： 主力戶型面積在 90平米左右，大戶型一般集中于 120平米、 150 平米，戶型以兩室兩廳一衛、三室兩廳兩衛為主。 對于榆次地級市的需求狀況，當前小戶型比較缺乏，適當的開發絕對熱銷，但是對于沒有太大住房壓力的大多數市民來說，購買小戶型會使有限的資金 難以變現，所以大多數會考慮到一步到位。小戶型的消費群體主要是 ： 1）地市以下經商、打工人群； 2）城市中的有較高學歷的年青人； 3）一些投資人群。 （ 4）消費群體分析： 1） 、大批單位集資房的興建，使得大多數公務員以及單位職工可以輕松的 購買到房屋，使得很大一部分消費者的購買需求減弱。 2） 、當前開發項目的熱銷，導致市場后入者的消費群體減少； 3） 、由于榆次地理環境的特殊性，使得一部分晉中市的消費者更趨于在省會太原市購買房屋； 4） 、本地高學歷、高收入者的相對缺乏，不能形成持續不斷的購買源。 總之，由于當地購買群體具有局限性，開發商開發項 目前需謹慎。 （ 5）其它因素分析： 對于榆次的房地產市場，由于城市規模的限制，房屋價格成為購房的決定性因素，小區的建設也是一個重要因素，而在一些大城市購房要考慮的交通、購物、教育等因素對于消費者的影響只是存在于個體。 （ 6）當前銷售分析： 當前榆次正處于第一輪房地產開發項目的銷售周期，當前銷售呈現出的態勢有： 1） 、由于城市消費者住房壓力并不強烈，有相當一部分人對于購房持觀望態度，房屋銷售除團購外，總體銷售處于慢熱階段； 2） 、小區的規劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現了中 小城市消費者對于安康生活的渴望； 3） 、消費者在現階段本著就近的原則購買房屋； 4） 、絕大多數消費者比較認同 1500 元 /平米的房屋價格，認為當前房價較高； 5） 、需求面積大多集中于 90 平米左右，三室的房屋較為熱銷 。 第四章 項目開發經營優勢點 一、房地產投資項目開發經營機會形成模式 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。 經營機會是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優勢的結合。 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優勢點、競爭 點、賣點。 二、項目開發經營優勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發經營環境分析時，已作了許多討論。現對該項目真正的、突出于 榆次 區 住宅市場的優勢點集中如下。 （ 1）項目開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。 ① 國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發經營期。 ② 住宅業房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。 ③ 置業意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛 起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項目的區位優勢與地段優勢及其發展空間與規模 ① 純正板式小高層出不窮 ； ② 設計師巧妙運用自然坡地，創造出步步有景，步移景異的觀景效果，融密居家、開闊視野于一體。豐富您的自然坡地生活 ； ③ 晉中首家自然坡地景觀社區 ； ④鬧市繁華，桃源寧靜，切換 只 需 3 分鐘； ⑤學校、醫院、銀行、郵局環伺以待； ⑥特聘物業公司，全方位服務您的品 質第一流。 （ 3）項目公司企業領導核心與公共關系狀態。 ① 項目開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制， ② 項目開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為 榆次 市人民作出貢獻。 ③ 項目也可以運行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優勢點的正確運用，有利于開發項目的打造良好的基礎。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就 必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰略，在本項目定位時，須將區域，交通環境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標市場定位 ? 上東庭院位于 榆 次區東南人文生態區域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅游街區 ，這決定了主體目標對象為 榆次區 周邊地區的中高層消費群。 ? 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業家或個體老板 3. 行政企業事業單位的主管級領導 4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要 ? 年齡判斷在 30－ 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產品定位 根據對項目周邊 環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區位位置遠離市中心，成本較低。 。 ,各項基礎設施和市政設施都快更上。 上東庭院 在該區域內具有其他物業不可替代的優勢。 （產品定位的具體建議見第六章項目開發建設建議。） 第六章 項目 規劃、建筑 建設建議 一、項目總體規劃建議 ①由于項目開發周 期較長，在規劃設計中既要立足現實，又要著眼未來，充分體現可持續發展的策略，建議在總體規劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發，每一組團可根據開發時的市場情況進行單獨設計。 ②總體規劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區人員的視覺效果。 突出環境設計的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區的整體特色 。 ③總體上來說， 上東庭院 的規劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶 型和變化的立體效果。 ④雖然小區的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規劃上，未來 上東庭院 業主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區的交通方面，充分做到人車分流并且規劃好停車位。 ⑤ 在設計規劃上，建立 “ 城市 —— 社區 —— 小區 —— 組團 —— 院落 —— 家庭 “ (如上圖所示 )的尺度序列， 綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局， 站在城市的高度看社區建設， 為居民 創造 與城市完美和諧的居住環境 。 二、住宅建筑設計建議 住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積 問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數 10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 住宅設計應充分體現“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節的處理都應體現出對人的關懷和尊重 ,實現動靜分開 ,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區、動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計 (左圖 為一參考方案 ,附錄還有主要備選方案 )。 住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業檔次的多樣 化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 三、小區配套設施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區，公司也可委托未來的物業管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。 會所是未來社區檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有 線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行 24小時實時監 控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。 每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。 小區內應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公