房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃戴德梁行商業(yè)項目發(fā)展綜合顧問(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 定明確的推廣目標(biāo)及總體策略，并貫徹于項目推廣之不同階段，執(zhí)行項目之營銷推廣。主要包括針對前期客戶定位確立營銷目標(biāo)，并決定適當(dāng)?shù)臓I銷組合；l 制定階段推廣策略及方案；l 制定媒體推廣策略方案、制定不同媒體的發(fā)布時間組合建議、不同媒體的發(fā)布頻率建議、不同媒體的具體時段及具體版面與篇幅建議、廣告訴求對象及訴求主題的擴(kuò)展建議及廣告推廣費(fèi)用預(yù)算；l 檢討店鋪的裝修設(shè)施及交場標(biāo)準(zhǔn)；l 推廣期間市場變化趨勢及其對本案項目影響。另外，有關(guān)推廣所需的材料及其準(zhǔn)備工作（本項工作需與廣告公司合作），本行將會提供全面的意見，以協(xié)助貴司籌備下列工作：l 就貴司籌備及制訂合適的市場推廣冊子、傳單及其它宣傳資料提出意見l 就貴司統(tǒng)籌傳媒廣告宣傳之計劃提出意見l 租務(wù)處及宣傳橫幅度——就環(huán)境格調(diào)、位置及設(shè)計提供建議l 就圖板設(shè)計提供意見l 協(xié)助籌備商場的效果圖、位置圖及平面圖等l 招商說明資料（樓書）制作統(tǒng)籌或協(xié)助貴司統(tǒng)籌各委任之廣告商、公關(guān)顧問、宣傳顧問及其它顧問等以便籌備及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料。注：本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項目設(shè)立現(xiàn)場展示室供現(xiàn)場推廣使用。租賃顧問及獨家招商服務(wù)189。 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書189。 2004年12月 9．租賃顧問及獨家招商服務(wù) 主力店獨家招商代理由于主力店之確定與建筑規(guī)劃息息相關(guān)，若待本項目經(jīng)營管理者確定后方行作業(yè)，恐造成開發(fā)進(jìn)度之延宕，因此我司建議待項目定位確認(rèn)后即盡早開始執(zhí)行主力商店之招商作業(yè)。主力店獨家招商顧問主要工作內(nèi)容如下：l 主力店名單研擬l 主力店軟硬件設(shè)施需求規(guī)劃建議l 聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商l 帶看地盤及說明l 設(shè)店位置及圖面檢討溝通、租賃條件（租金、租期、押金、管理費(fèi)、調(diào)幅等）之談判協(xié)商，以協(xié)助業(yè)主爭取最大利益為原則l 協(xié)助完成承租意向書（LOI）之簽訂l 協(xié)助租賃保證金之催收l 協(xié)助簽訂正式租賃合約 全面招商于主力店招商工作進(jìn)行至后半段時期，即著手同步進(jìn)行大規(guī)模之相關(guān)行銷，有計劃地逐步展開全面招商工作，主要工作內(nèi)容如下：l 根據(jù)招商活動的進(jìn)展，持續(xù)審核及修改平面圖l 根據(jù)招商活動的進(jìn)展，提供招租策略的意見l 協(xié)助貴公司審訂最合適租客名單l 協(xié)助舉辦招商說明會l 聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行租賃洽商l 帶引目標(biāo)客戶考察現(xiàn)場及解說l 設(shè)店位置及租賃條件之談判協(xié)商l 協(xié)助完成承租意向書（LOI）之簽訂l 協(xié)助收取租賃承諾保證票l 協(xié)助簽訂正式租賃合約注：本行公司人員及相關(guān)目標(biāo)客戶出席貴司會議、實地視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請，經(jīng)業(yè)主書面同意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實際開支單據(jù)向業(yè)主實報實銷。 租賃顧問及獨家招商服務(wù) 服務(wù)期限我司將于顧問之最終報告提交后開始貴項目之招商代理工作，此項工作時間共計12個月。 服務(wù)費(fèi)用及支付方式于招商期間，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣*元，共計人民幣*元。此聘用定*金將在以下所述之招商代理服務(wù)費(fèi)中扣除，其扣除額不超過每月聘用定金的50%，即不超過人民幣*元。招商代理服務(wù)費(fèi)用將于招商工作開始之后，以每單租賃合約向貴司收取服務(wù)費(fèi)用。（1）招商代理服務(wù)費(fèi)以固定租金計收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：以進(jìn)駐租戶租約期內(nèi)*個月租金總價計算。用作計算服務(wù)費(fèi)用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租金。而每月租金之定義是指進(jìn)駐租戶租賃第一年內(nèi)的平均月租金（不包括任何租戶應(yīng)繳交的稅費(fèi)、管理費(fèi)、空調(diào)收費(fèi)等），同時裝修免租期和租賃期內(nèi)的免租期及委托方給予租戶的任何優(yōu)惠條件及利益均不計算在內(nèi)。以抽成方式計收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：如對租戶只按營業(yè)額提成收取租金而不設(shè)固定租金，則根據(jù)以市場行情制定的底租標(biāo)準(zhǔn)作為月租金的計算方式，以該租金的*倍，即相當(dāng)于*個月租金總價計算。（2） 支付方式：于每月初由本行匯總上月招商成果向業(yè)主出具發(fā)票請款經(jīng)業(yè)主審核后依業(yè)主付款程序以支票或轉(zhuǎn)帳形式支付。（3）招商資料經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，制作費(fèi)由業(yè)主支付。（4）戴德梁行人員出席貴司會議、視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請，經(jīng)業(yè)主書面同意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實際開支單據(jù)向業(yè)主實報實銷。本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項目設(shè)立現(xiàn)場展示室供現(xiàn)場推廣使用。商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)189。 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書189。 2004年12月協(xié)助制訂項目的設(shè)計方案，確保商場設(shè)計概念包括為后勤用地提供設(shè)施及足夠的空間規(guī)劃，即貨物卸月臺、污水池、廢物壓縮器及其他廢物管理設(shè)施、服務(wù)設(shè)施用地及通道、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設(shè)施、斜道、美食廣場之清潔、清潔工人貯物室，工程工作室、推廣工作室、停車設(shè)施等。在許多情況下，建筑師的設(shè)計均華而不實，照顧未盡全面，導(dǎo)致日后的物業(yè)管理出現(xiàn)困難及障礙。本公司將會就下列項目提供意見及資料作為指引：l 后勤服務(wù)設(shè)施規(guī)劃包括起卸臺、垃圾壓縮機(jī)、作業(yè)地方及走廊選擇大樓的建筑用料（從將來進(jìn)行清潔及保養(yǎng)角度來提供意見）；l 綠化設(shè)計及灑水系統(tǒng)的建筑對音響系統(tǒng)、公眾廣播、緊急控制室及系統(tǒng)的種類及位置提供意見；l 招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全標(biāo)志等；l 各個保安亭（包括停車場內(nèi)保安亭）的位置及保安系統(tǒng)設(shè)計；l 停車場收款系統(tǒng)、位置及停車場管理控制措施；l 存?zhèn)}規(guī)劃；l 工作間及工程貯物后備設(shè)施（大部分商場計劃提供的這方面設(shè)施通常都不足）；l 各管理部門的辦公地方；l 員工休息室、鎖柜及廁所等；l 美食廣場規(guī)劃，包括后勤服務(wù)設(shè)施、清洗室、洗衣場、制服儲存室；l 營運(yùn)管理的設(shè)備規(guī)劃；l 宣傳工作室及道具貯存室；l 舞臺及娛樂場地規(guī)劃；l 提供廢物管理的意見，包括職業(yè)健康及安全事項；l 提供機(jī)電設(shè)備安裝位置的意見，以避免將來受到損害及為將來有需要更改時作出預(yù)算；l 提供機(jī)電設(shè)備保護(hù)措施的意見，即防水膜層、排水、路緣、供水豎管柱保護(hù)器、電話及電力開關(guān)室等；l 提供節(jié)省能源措施的意見；l 增設(shè)商場出入口人流計算系統(tǒng)，以便進(jìn)行有效資產(chǎn)管理。顧問和代理服務(wù)工作進(jìn)度表189。 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書189。 2004年12月成都____________________顧問和代理服務(wù)工作進(jìn)度表（暫訂）月1234567891011121314(1)前期市研究及策劃　　　　　　　　　　　　　　(2)策略方針及建筑規(guī)劃設(shè)計檢討　　　　　　　　　　　　　　(3)前期市場推廣策略　　　　　　　　　　　　　　(4)推廣材料準(zhǔn)備工作　　　　　　　　　　　　　　(5)租賃顧問及獨家招商服務(wù)　　　　　　　　　　　　　(6)商業(yè)管理及工程顧問　　　　　　　　　　　　　　 11 189。 服務(wù)期限與服務(wù)費(fèi)用44專案人員資格189。 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書189。 2004年12月本項目共收費(fèi)人民幣*萬元整（*元整）包括：商業(yè)前期市場研究及策劃顧問服務(wù)、建筑規(guī)劃設(shè)計檢討服務(wù)、前期市場推廣策略顧問服務(wù)、租賃顧問及獨家招商服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)。 服務(wù)期限建議整個工作期為14個月。 服務(wù)費(fèi)用付款方式本項目共收費(fèi)人民幣*萬元整（*元整），分五期支付：第一期：于簽署合同之日起內(nèi)，支付合同總額之40%，即*元整（*元正）。第二期：于簽署合同之日起3個月內(nèi)，支付合同總額之20%，即*元整（￥*元正）。第三期：于簽署合同之日起6個月內(nèi)，支付合同總額之15%，即*元整（￥*元正）。第四期：于簽署合同之日起9個月內(nèi)，支付合同總額之15%，即*元整（￥*元正）。第五期：于簽署合同之日起14個月內(nèi)，支付合同總額之10%，即*元整（￥*元正）。12. 專案人員