咸寧市中心新區房地產項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 小，在城鎮體系中的輻射帶動功能較弱 ? 城鎮體系發育不盡合理 ? 城鎮基礎設施落后，城市 功能尚需繼續完善 咸寧市現狀（ 2021年）總人口的確定 戶籍人口： 暫住人口： 3萬人。第五次人口普查也在 3萬人，其中來自省外 ，本省（其中咸寧市各縣市區內部流動約占 50%） 外出人口：外出本市和省外人口基本在 30萬人。 常住人口： =戶籍人口 +外來暫住人口 常年外出人口， 咸寧市總人口的預測 時間 戶籍人口 暫住人口 外出人口 常住人口 2021 2021 2020 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 咸寧市現狀城鎮人口的確定 時間 總人口 公安局統計 城鎮人口 鄉村 非農業人口 城鎮 總人口 統計鄉村人口 咸安區 0 嘉魚縣 （ ） 赤壁市 0 （ ） 通城縣 崇陽縣 通山縣 合計 城鎮總人口 =+3萬暫住人口 = =106萬人 咸寧市現狀（ 2021年）城市化水平的的確定 城鎮人口： 106萬人（ 103萬人戶籍 +3萬人暫住） 外出人口：外出本市和省外人口基本在 30萬人。 常住人口： =戶籍人口 +外來暫住人口 常年外出人口， 城市化水平： =常住城鎮人口 /常住總人口 =% 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 四 項目周邊區域分析 咸安區 ? 咸安區原名咸寧市（縣級）， 1998年 12月咸寧地區撤消改為地級咸寧市后原縣級咸寧市更名為咸安區，下轄 3個街道辦事處 ,9個鎮 ,一個鄉。該區戶籍人口 萬。 2021年 ，比上年增長 ％。 ? 咸安區城區位于本開發項目的西北面，通過銀泉大道和長安大道與本項目相連。咸安區政府就在本項目的青龍路于長安路的路口。目前 常住人口 15萬人。 ? 咸安區城區是咸寧市市區的交通入口，區內有京廣鐵路火車站、京珠高速公路咸寧入口。在建武廣高速鐵路的入口也在區內。 咸寧溫泉經濟技術開發區位于本項目開發區域的東北面（銀泉大道東北面）和西南面（長安大道西南面）、咸寧溫泉經濟技術開發區原名為溫泉經濟技術開發區和長江經濟技術開發區， 2021年統一管理權限統稱為溫泉經濟技術開發區。咸寧開發區建設開發較晚，但目前增長速度很快 ,據咸寧方面介紹，僅今年新進園區企業30個，占地 3000畝。今年 1－ 9月開發區工業增加值 5040萬元，比上年增長 ％。 咸寧溫泉區 ? 溫泉區位于本開發項目的東南面，通過銀泉大道和長安大道與本開發項目相連接。是咸寧市委、市政府所在地。溫泉區實際上是一個地理概念，是由于原來咸寧地委設立在該地而形成的咸寧政治中心區域，目前該區域行政隸屬咸安區溫泉辦事處。目前，該區域戶籍人口和常住人口約 15萬人。 ? 溫泉區因為區內有溫泉而名，今年國家國土資源部根據該溫泉將咸寧市命名為“ 中國溫泉之鄉 ” 。區內 淦河環流，山水園林特色鮮明、生態環境良好，現有三星級賓館三個，在建四星級和五星級賓館各一個。現有和在建的 溫泉療養場所眾多，旅游資源豐富，是武漢市民的理想休閑地。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 ? 咸寧市市屬企業主要分布在溫泉區， 2021年 1— 9月該區工業增加值 3億元，比上年同期增長 ％。經濟增長速度較快。 ? 該區由于是市直機關和市屬機構的所在地，人均消費水平位于咸寧市的前列。據調查，該區域家庭平均月收入為 2043元，其中月收入在 4500元以上占 22％。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 五 咸寧市房地產市場發展分析 目前，咸寧市商品房開發與銷售呈現出強勁發展勢頭，空房率極低。與此同時，商品房價格也是一 路飚升，呈現跳躍式增長。從 2021年的商品房均價 650元 /平方米直升到 2021年底的 1050元 /平方米，到今年 5月底已升至 1300元 /平方米。 目前武漢市的城鎮人口年均可支配收入為 10850元，咸寧市城鎮人口年均可支配收入 8004元，目前武漢市的平均房價為 4000元每平方米，依照人均可支配收入與平均房價比例武漢為 :1,根據了解目前全國大中型城市房價與城鎮人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算咸寧市應該達到的標準房價為 2953元每平方米，由此看來，咸寧市房價尚有很大上升空間。 根據我們分析咸寧市房地 產市場的發展趨勢為： ? 居住舒適化、現代化的趨勢開始出現 ? 咸寧中部區域將是房地產發展的熱點 ? 生態和健康概念將是住宅物業銷售的主流 ? 武漢大都市城市圈觸發新一輪開發潮 ? 咸寧房價進入市場調控，步入上升通道 ? 中大房地產商將進入咸寧，引領咸寧房地產發展進入規模化、現代化 ? 進入大力推行集中成片開發、結構豐富、環境優良、配套設施齊全的小區 、消費特征及消費水平 咸寧市目前購房者主要是市區居住的居民（占咸寧市購房群體的 75％），轄區內各縣、市在咸寧市發展良好的人群（占咸寧市購房群體的 19％），工 作調動來咸寧發展的人群（占咸寧市購房群體的 4％）及其他購房者（占咸寧市購房群體的 2％） 隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，咸寧市購房者已經不滿足于最初的置地建房和買價格便宜、配套設施簡單的普通住宅。如今的咸寧人民，越來越注重房《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 屋的整體品質，考量購房因素更多的是地理區位、戶型設計、周邊環境、使用功能、配套設施、社區文化、物業配套等一系綜合條件，咸寧市的購房者的消費觀念正發生的著巨大的變化，理性化消費正在逐步形成。 從可統計的家庭月收入來看， 1000－ 1800元占 ％， 1800－ 2500元占 ％，2500－ 3500元占 ％， 3500元以上占 ％。據統計，家庭的購房能力范圍為家庭總收入的 4－ 6倍，咸寧市區家庭年收入在 3萬以上的占 %，有置業需求且有能力購買 15萬以上房屋的家庭占很大的比例。由此可見，咸寧市居民購房能力很強，咸寧市房地產存在巨大的市場發展空間。根據目前咸寧市區總人口 32萬（ 7萬個家庭）計算，有 3萬個家庭有購買能力。針對購房者購房目的統計，有 53％的購房者不太滿意目前的居住條件，希望通過二次置業改變居住條件； 21％的受訪著為首次置業，處在事業上升發展期的年青人居多； 14％的受訪者的置業目的偏向于給父母或子女購置房產；還有 12％的購房人群為投資型置業。綜合考量，咸寧市房地產市場有很大的發展空間，購房者消費觀念處于穩步發展時期，房地產開發企業應積極建立導向型消費，引導和幫助購房者確立消費觀念。 表 51咸寧市 202 2021年房地產交易數據 單位：萬平方米 面積與區域 2021年 2021年 增長 全市房屋成交登記面積 20． 82 42． 24 103％ 全市預售商品房成交登記面積 19． 15 31． 68 65％ 表 52 2021— 2021年咸寧房地產開發供需一覽表 單位：萬平方米 2021 2021 2021 2021（ 1－ 6月） 商品房開發面積 14． 31 20． 82 42． 24 38 商品房竣工面積 13． 5 19． 24 33． 79 42 商品房銷售面積 12． 01 17． 68 25． 25 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 表 53 2021年咸寧市住宅供求情況 2021年 2021年 增長 全市批準預售高層住宅面積（萬平方米） 0 0 0 全市批準預售小高層住宅面積（萬平方米） 0 0 0 全市批準預售多層住宅面積（萬平方 米） 20． 82 42． 24 103％ 全市批準預售多層住宅成交登記均價（元 /平方米） 600 800 33％ 表 53 咸寧市近年房地產價格變化表 單位：萬平方米 2021 2021 2021 2021（ 1－ 6月） 銷售面積 12． 01 17． 68 25． 25 20． 15 銷售價格 (元 /M2 ) 495 600 800 1200 售價變化 0% 21% 33% 50% 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 ? 通過對咸寧市房地產業的調查及咸寧市對未來房地產市 場的發展規劃介紹，我們認為咸寧市房地產業進入快速發展時期，房地產開發規模不斷增大，房地產交易日益活躍，房地產業對財政收入的貢獻將逐年提高。 ? 咸寧市房地產市場要實現供求基本平衡，改變目前市場供求結構單一的局面，大力推進環境優雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結構合理，實現高檔商品房，普通商品房和經濟適用房及廉租住房比例協調發展，實現 “ 戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全 ” 的發展目標。 ? 目前，咸寧城區人口約 30萬左右。隨著城市化建設不斷發展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、周邊縣、市人口的進入、外來投 資者的增加，無疑會擴大咸寧市住宅需求。加之現在咸寧市城區近年來住宅開發面積每年逐步增長，投入市場的住宅基本上被市場消化，顯現出住宅需求大且具備強勁的消費能力。預計 “ 十一五 ” 期間，咸寧市房地產開發規模將達到 200萬平方米，預計投資 25億元，其中普通商品房住宅建筑面積 80萬平方米，高檔商品房60萬平方米，經濟適用房 50萬平方米，廉租房 10萬平方米。 ： ? 通過幾年的連續開發建設，達到形成住房需求者盡其能，購其房，形成各類住房需求穩定，良好的住房供需體系 ? 適應新時期居住理 念，提高住宅品味，努力打造山水園林型、優雅休閑式的住宅小區，擴大住房需求 ? 大力推行集中成片開發、結構豐富、環境優良、配套設施齊全的小區建設，今后的住宅建設規模應控制在 10萬平方米以上。 ? 小區要依山傍勢，盡量在不破壞原始地貌基礎上進行住宅建設布局 ? 要控制老城區改造住宅建設，引導向中心城區發展 ? 推動城市化建設，根據咸寧市城市規劃發展要求，合理分布商品住宅建設 ? 溫泉咸安要統一規劃，兩地中間地帶中心新區要作為普通商品住宅小區規劃重《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 點，一是可利用兩地中間空置點，二是有利于城區一體化發展 ? 為適應咸寧市山水園林城市的建設 目標，優化城市環境，提高城市品味，可在十六潭公園、潛山腳下和淦河邊建造高檔的別墅群小區 ? 小區建設應充分利用現有的山水布局，建造別致優雅的人文景觀，合理體現休閑游樂的特色，既填補了咸寧市無城市公園的缺陷，又為我市城市發展增添了一道亮麗的風景 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業營銷策劃機構 六 咸寧土地市場分析 2021－ 2021年商住用地出讓情況表 單位：公頃、萬元 出讓方式 2021年 2021年 2021年 小 計 協議 綜數 61 214 90 365 面積 金額 招拍掛 綜數 10 6 2 18 面積 金額 878 土地面積合計 收入合計 平均出讓價格 （萬 /畝） 20． 85 招拍掛出讓均價 （萬 /畝） 22． 86 18． 98 39． 87 23． 52 據咸寧市《城市總體規劃綱要（草案）（ 2021－ 2020）》，咸寧市城區規劃控制內（向陽