昆明城中村項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 公樓大約每平方米 20210 元。 四．競爭力分析 外地企業紛紛進入武漢。由于昆明市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發展水平相對較低，致使大量外地開發企業紛紛入駐昆明以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名 房地產商的到來，使昆明房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發水平和住宅的質量。 另外知名企業得到追捧。品牌的魅力在房地產業中已經顯現，目前在昆明市居民購房消費中，企業知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發公司還是規劃設計、中介代理等企業，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的 樓盤； 再加上我們開發的地段位于“光谷”，靠近耳海公園， 環境優美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發帶來了無限的商機。 據此我們有理由相信我們開發的商品房有較強的競爭力。 五．市場風險分析 ，周邊的不同層次的人群由于他們： 1）職業相對穩定：改革開放以來 ,城中村居民的職業相對來說比較穩定，同時隨 著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩定：城中村居民的收入水平在穩定中逐步提高。 3）對家庭居室的要求一般：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們只是要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區環境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也不算很高。 這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響 是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 三、 建設規模與產品方案 建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據 一．建設規 模 自有資金為 億，城中村改造 項目總規劃用地 萬平方米 ，凈用地 11萬平方米。總戶數 1214 戶，規劃居住人口 4249 人，容積率為 ，綠地率為%， 城中村內設小學、幼兒園、生鮮超市、公共廁所、垃圾轉運站、社區工作用房和公益用房、郵政基礎設施、配套有會所、居委會、派出所等設施。 二．產品方案 1. 戶型選擇 城中村規劃以 24 層電梯公寓高層住宅為主。在規劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現 21 世紀科技新城高品質住宅區的風貌。 城中村 改造項目主要居住對象為當地居民，在周邊工作的白領階層，周邊高校院所的人群，以及其他各層次的人群。 根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 住 房 戶 型 分 配 表 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套） A 3 室 2 廳 2 衛 1 廚 2 陽臺 120 192 B 2 室 2 廳 2 衛 1 廚 2 陽臺 100 366 C 2 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺 90 96 D 1 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺 60 574 E 4 室 2 廳 3 衛 1 廚 2 陽臺 1 書房 180 16 城 中村還建有商務辦公區，其戶型見下表： 商 務 區 戶 型 分 配 表 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套） SOHO 公寓 1 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺 60 192 商務辦公樓 300 30 商務 公寓 2 室 1 廳 1 衛 1 廚 100 84 2. 技術設備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ：戶外窗用彩鋁 窗。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 ：公衛：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3) 配套設備： ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬 帶高速上網，報裝后可立即使用。 ：開關、照明、插座、電表各一個。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統，每戶獨立水表。 ：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統： ：家庭緊急報警系統、商務辦公樓緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統、車庫管理系統等。 ：小區局域網（可接入 Inter）等。 3. 道路系統 道路為城中村主干道（商業步行街）。由各個街道（北京路、金江路、志強路、北二環路等）將城 中村的各個部分聯系在一起，組成一個網狀系統。 4. 小區建筑小品 入口：區內設保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環境。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區域等人流較多 的地方、居住樓旁設置。 廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。 附表 ： 技 術 經 濟 指 標 項 目 單 位 數 量 居住戶數 戶 1214 居住人數 人 4249 戶均人口 人 商務辦公樓 戶 30 商務宿舍 戶 84 SOHO 宿舍 戶 192 總建筑面積