淺談我國保障性住房建設(shè)模式(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 意味著政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價(jià)售予以高端市場為目標(biāo)的民營開發(fā)商的土地 的動(dòng)力(保障性住房完工率見圖3)。隨著地價(jià)上漲(%，估計(jì)占地方政府收入的 %)，近幾年這種現(xiàn)象變得越發(fā)明顯。新的融資模式鑒于土地銷售放緩，且中央繼續(xù)對地方政府投資工具的借貸實(shí)施限制，地方政府若要籌措足夠資金以完成今年的目標(biāo)，將面臨巨大壓力。建設(shè)移交協(xié)議建筑公司不僅有機(jī)會(huì)承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)，還負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金。根據(jù)建設(shè)移交協(xié)議，建筑公司將墊付項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目所有人(一般為市政府)將于項(xiàng)目竣工后兩至三年償還建筑費(fèi)用和利息。房地產(chǎn)投資信托(REIT)：新的融資工具2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱已提交國務(wù)院審批。據(jù)新聞報(bào)道，REIT試點(diǎn)計(jì)劃將主要以銀行為核心投資者。市場 揣測，%，為使機(jī)構(gòu)投資者介入股票式REIT所有權(quán)，回報(bào)可能需要達(dá)到8%。我們認(rèn)為REIT將成為保 障性住房在財(cái)務(wù)上可行的潛在資金來源。國內(nèi)專家已提出若干提高收益的可能方案， ；；。住房公積金住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購房儲蓄計(jì)劃，旨在通過由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資階層提供幫助。使用住房公積金建設(shè)保障性住房的 試行計(jì)劃已于28個(gè)城市啟動(dòng)，貸款批授總額預(yù)計(jì)為人民幣500億元。根據(jù)新政策，地方政府可動(dòng)用住房公積金盈余資本。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。鑒于住房公積金內(nèi)的閑置資金龐大，盈余資本可有效用于為政策性住房提供建設(shè)資金，以及以貸款安排利息的形 式提供額外回報(bào)。保險(xiǎn)公司2010年9月3日，中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)允許保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。，則 約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管保險(xiǎn)商的房地產(chǎn)投資可能涉及保障性住房以及退休和商用物業(yè)，我們認(rèn)為，鑒于飛速增長(5年的年復(fù)合增長率為 %)的保費(fèi)收入需流入長期投資，保險(xiǎn)業(yè)可能成為保障性住房的重要資金來源。為何私營開發(fā)商積極參與？最近，中國國內(nèi)媒體紛紛報(bào)道，重點(diǎn)以商品房為主的房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃大力進(jìn)軍保障性住房市場。部分原因是響應(yīng)政府進(jìn)一步增加保障性住房的承諾。除商品房 開發(fā)商外，眾多建筑公司甚至礦業(yè)公司也紛紛宣布計(jì)劃，準(zhǔn)備在保障性住房市場占據(jù)一席之地。保障性住房項(xiàng)目與商品房項(xiàng)目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場需求幾乎有保障，有效將開發(fā)商較建筑公司在銷售和市場環(huán)節(jié)增加的價(jià)值降至最低。因此，我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)適用房市場的發(fā)展將與商品房市場迥然不同，特別 是，經(jīng)濟(jì)適用房市場的參與者將更加多元化。對于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，保障性住房項(xiàng)目的利潤率遠(yuǎn)低于商品房，但在目前房地產(chǎn)市場萎靡的環(huán)境下，卻能提供若干恰逢其時(shí)的好處。增強(qiáng)商譽(yù)建設(shè)保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。隨著政府履行為社會(huì)大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來越迫切，開發(fā)商開始熱衷于參與政策性住房項(xiàng)目，以增強(qiáng)商譽(yù)并鞏固與決策者的關(guān)系。更多的貸款渠道除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報(bào)遠(yuǎn)高于表面看來的水平。為住房市場的結(jié)構(gòu)性改革做準(zhǔn)備自中國政府由2010年4月份起實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機(jī)商一直在觀察市場是否會(huì)迎來反彈，特別是政府落實(shí)減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展的 決心。迄今為止，政府堅(jiān)定實(shí)施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機(jī)活動(dòng)的目標(biāo)。因商品房價(jià)格已達(dá)到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場的需求空前加大。在商品 房市場繁榮時(shí)期對開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。資本要求低保障性住房項(xiàng)目的資本要求遠(yuǎn)低于商品房。住房項(xiàng)目成本的第一大要素土地由政府視政策性住房的類型提供，政府將為項(xiàng)目提供不同程度的資金支持。(政府負(fù)責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開發(fā)成本，并放棄限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房的部分地價(jià))。稅務(wù)激勵(lì)除政府提供的各種激勵(lì)之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。例如，目前征繳的土地增值稅乃按照四個(gè)利潤率范圍確定(30%～60%)；保障性住房 的低利潤率可能會(huì)由節(jié)稅部分抵消，因?yàn)槎惪顣?huì)降低開發(fā)項(xiàng)目的整體利潤率。一些城市已將保障性住房的土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，以進(jìn)一步鼓勵(lì)開發(fā)商參與。建筑公司傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商并非是對保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。上文所述的建設(shè)移交協(xié)議將為建筑公司帶來更高的利潤率。此外，由 于政府包銷整個(gè)項(xiàng)目，建筑公司不負(fù)責(zé)竣工單位的市場推廣和銷售。基于這些原因，保障性住房建設(shè)將為建筑公司提供激勵(lì)(更高利潤)和優(yōu)勢(因設(shè)計(jì)簡單和標(biāo)準(zhǔn) 化，且毋須推廣和銷售，開發(fā)商的附加值被降至最低)，進(jìn)而令其在不久的將來成為主要參與者。保障性住房：社會(huì)問題的重點(diǎn)2010年5月，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與全國各地方政府簽訂協(xié)議，以在2010年開始建設(shè)300萬套保障性住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)。另外，將 興建280萬套臨時(shí)安置房。國家領(lǐng)導(dǎo)人已在多個(gè)場合重申建設(shè)580萬套保障性住房這一總目標(biāo)，2010年8月21日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在講話中也強(qiáng)調(diào)加 快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。決策者進(jìn)一步計(jì)劃在2009年至2011年間建設(shè)1300萬套保障性住房，預(yù)計(jì)總投資為人民幣9000億元。由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國房地產(chǎn)市場的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國首要的社會(huì)問題。中國一線城市的購房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而紐約和倫敦則約為7倍。盡管全國的總體水平并不高，但決策者仍留意快速的城市化遷移以及能為民工、畢業(yè)生和其他低收入購房 者提供的保障性住房有限的問題。香港和新加坡等鄰近商業(yè)中心的購房成本相對于家庭收入的比率也升至12倍，但它們推行的公共住房計(jì)劃分別覆蓋各自人口總數(shù) %和80%以上。2000年至2009年期間，經(jīng)濟(jì)適用房(按低于市場價(jià)格出售的保障性住房)%%。2010年 前7個(gè)月，由于商品房投資大幅回升，%。若假設(shè)中國低至中低收入家庭符合資格購買特定形式的保障性住房，目前約需7700萬套保障 性住房。然而，中國現(xiàn)有的保障性住房庫存估計(jì)約為1300萬套。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達(dá)成并繼續(xù)在未來10年每年建造約600萬套保 障性住房的目標(biāo)，在下個(gè)10年結(jié)束時(shí)，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。因此，保障性住房建設(shè)活動(dòng)的勢頭顯然會(huì)繼續(xù)加大，而部分開發(fā)商將會(huì)把在該行業(yè)尚處 于初步發(fā)展階段時(shí)進(jìn)入作為當(dāng)務(wù)之急。第四篇：關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究關(guān)于我國保障性住房建設(shè)的問題研究姓 名 譚 虎 專 業(yè) 投 資 學(xué) 研究方向 房地產(chǎn)投資 指導(dǎo)教師 陳 柏 東 學(xué)院名稱 金融學(xué)院中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生部引言我國正處在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)轉(zhuǎn)型的宏觀背景下,在現(xiàn)行市場經(jīng)濟(jì)背景下,住房難問題作為關(guān)乎國計(jì)民生的大事之一,成為我國乃至世界各國所關(guān)注的重點(diǎn)。由此,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公積金政策等一系列保障性住房政策的出臺,是我國應(yīng)對這一問題,解決中低收入家庭住房困難的重大決策,然而在這一過程中存在諸多問題,諸如政府思路不清晰,制度不健全,監(jiān)管不嚴(yán)格等,由此導(dǎo)致保障性住房政策成果不顯著,百姓無法切實(shí)得到實(shí)惠。目前,保障性住房問題已經(jīng)引起我國政府和學(xué)術(shù)界的廣泛重視,但研究多集中在如何住房保障制度改革方面,而在新的投資環(huán)境和政策下企業(yè)與政府所面臨的問題研究較少，本文試圖以住建部和國務(wù)院的十二五規(guī)劃為出發(fā)點(diǎn),重點(diǎn)研究新政策下政府保障性住房建設(shè)在土地公給和資金運(yùn)用方面所存在的問題和挑戰(zhàn)，提出政府投融資的具體渠道和辦法，實(shí)現(xiàn)由“有住房”到“有房住”的轉(zhuǎn)變，以期能夠更好地解決低收入家庭住房難問題。一、我國保障性住房建設(shè)的發(fā)展歷程保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房、以及棚改房構(gòu)成，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，具有社會(huì)保障性質(zhì)。早在1995年，《國家安居工程實(shí)施方案》的出臺就標(biāo)志著“安居工程”在我國全面起步，其計(jì)劃在原有住房建設(shè)規(guī)模基礎(chǔ)上，用五年左右時(shí)間完成。安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。這一階段我國住房的主要模式為“集資合作建房”和“安居工程”兩種方式，同時(shí)實(shí)物分房還沒有完全取消，經(jīng)濟(jì)適用房開始進(jìn)入保障房體系。1998年7月3日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來。2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經(jīng)營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導(dǎo)致建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2003年，國務(wù)院18號文把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品住房同時(shí)也取代了經(jīng)濟(jì)適用房作為了市場的供應(yīng)主體，在一定程度上導(dǎo)致了保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)不足。2005 年更達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，僅為3%（2005 年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為519 億，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資15909億元），一些城市甚至停止經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。2007年國務(wù)院提出了住房保障制度的目標(biāo)和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步