二手房買賣合同何種情形下無效(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關系合法、有效，其產生的后果應由委托人邵某承擔。兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產，且未得到夫妻共同同意為由，要求認定買賣無效的辯稱，從法律上和事實上都難以確認。從事實角度分析，訟爭房屋產權證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產，也應視為是被告邵某夫妻平等協商的結果。因為本案從合同簽訂，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關權利證書交給章某，及章某實際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據證明兩被告夫妻關系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另據被告全某稱，其得知其妻出售訟爭房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產管理法的規定，夫妻一方未經對方書面同意而出售房屋的行為無效。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關的司法解釋，新婚姻法及相關司法解釋并未再規定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產時，應本著新法優于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規定。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。合同簽訂后，雙方當事人均應依法按約全面履行自己的義務。現原告章某付清了房款，履行了自己全部義務；被告邵某也交付了房屋及相關權利證書，履行了主要義務，但仍應按約協助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關婚姻法的司法解釋的規定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個月內協助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續，有關費用由原告章某負擔。一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，判決駁回上訴，維持原判。律師解析：本案主要涉及法律之間相互沖突或發生理解歧義時，如何結合中國國情準確適用法律問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓”。《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條規定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”從上述法律及司法解釋規定中不難看出，房地產法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關司法解釋中已未再作強制性要求，這就導致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產法規定于1994年，有些規定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應時代的要求。同時，新法優于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應優先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。第四篇：房屋買賣合同無效的情形及處理一、房屋買賣合同無效的情形法律法規：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法規的規定。（一）房屋與土地分開轉讓的，（現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓）法律規定：《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（建設部頒布實施）的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”《城市房地產管理法》第四十二條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。（二）侵犯優先購買權的。法律規定：《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。（三）因欺詐而轉讓商品房的。法律規定《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。（四）商品房預售違法的。法律規定我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。（五）在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。法律規定《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效