靖江市區域房地產調研報告房市分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 費方式看，休閑、餐飲、購物在靖江人的生活眾所占的比重不相上下，這也從另一個方面驗證了靖江的餐飲、娛樂業很好的狀況。 靖江項目調研報告 第 18 頁 共 45 頁 對服飾類商品的消費方式 服飾的消費情況既能反映本地居民的消費能力，也能反映本地商業滿足人們需求的程度，甚至可以從一個側面反映靖江商業的市場機會。 靖江人一般到什么地方購買服飾類商品？ 調查結果顯示，絕大多數靖江人在靖江市內購買服飾類商品，但仍有超過 1/3的人或家庭（共 %）到南京、上海等地購 買服飾類商品。這是已經表現為實際行為的對現有商業的欲求不滿。而根據經驗，實際和潛在的對現有商業的不滿應該高于這個比例。 靖江市內 南京 上海 泰州 江陰 無錫 蘇州 其他 合計 人數 94 12 20 1 6 13 2 2 151 百分比 靖江人在服飾（包括鞋）上的花費如何？ 個人消費 500 元以下 501800 元 8011000 元 10011500 元 15012000 元 20012500 元 百分比 個人消費額 25013000 元 30014000 元 40015000 元 50016000 元 6000 元以上 百分比 11 3 全家消費 1000 元以下 10011500 元 15012000 元 20012500 元 25013000 元 30014000 元 40015000 元 百分比 全家消費 50016000 元 70018000 元 80019000 元 900110000 元 1000112000 元 1200115000 元 15001 元以上 百分比 個人服飾消費 家庭服飾消費 均值 1600元左右 4100 元左右 中位值 10011500 元 40015000 元 眾數 10011501 元 25013000 元 靖江項目調研報告 第 19 頁 共 45 頁 就靖江人的服飾消費能力而言，它高于蘇中地區的其他城市，如泰州等地。 統計結果顯示，靖江人及其家庭在服飾上的花費基本呈中間高、兩頭 低的正態分布，其中，個人花費的中位值在 10011500元，全家花費的中位值為 40015000元。 這表明，靖江無疑有一部分的中高檔消費需求和消費能力，由于靖江商業的現狀（中高檔以上的綜合商業不多），這種需求一方面可能被具有很強輻射能力的城市（如南京、上海、甚至無錫、蘇州、江陰等地）吸引，另一方面，這種需求可能處于潛伏狀態，沒有激發出來。而這，將是未來靖江商業的機會所在。 三、靖江人的餐飲、娛樂消費 辦酒席的地點選擇 調查顯示，有近一半的靖江人在外邊辦酒席，而人們首選的酒店依次是靖泰賓館、南園賓館、 揚子江大酒店、靖江賓館，而他們選擇的原因，主要有實惠、規模、排場等因素，具體如下所示。 靖江項目調研報告 第 20 頁 共 45 頁 選擇特定酒店或賓館的原因 百分比 酒菜比較實惠 親戚朋友大多選擇那里 檔次比較好，比較有面子 有排場，也比較實惠 7 規模比較大，比較有排場 朋友關系 方便實惠 服務好 環境好 離家近 在南園工作 自己開店 靖江項目調研報告 第 21 頁 共 45 頁 靖江市酒席的市場容量 每桌酒席的價格 150 元 200 元 250 元 300 元 350 元 400 元 450 元 500 元 百分比 每桌酒席的價格 550 元 600 元 650 元 700 元 750 元 800 元 900 元 1000元以上 百分比 9 對上面的數據進行交叉分析，并進行推斷得到，靖江人每次擺酒席的加權平均費用是2946 元，而每年平均擺酒席請客 次，則在外面擺酒席請客的靖江人，每戶每年的加權平均花費為 7304 元（詳見下面的計算）。 靖江項目調研報告 第 22 頁 共 45 頁 百分比 加權次數 消費金額 12 次 34 次 56 次 78 次 合計 對于靖江市內而言，現有人口 萬人，同時有 %的人會在外面擺酒席，則靖江市在酒席這個市場每年的市場容量為： 7304 元 * 萬人 *%/=185751128 元 (根據統計資料，現代家庭規模的均值為 )，即 。 一般餐飲的市場容量 外出就餐的頻率 靖江項目調研報告 第 23 頁 共 45 頁 每次就餐的人數 每次外出就餐的花費 30 元以下 3150 元 5180 元 81100 元 101150 元 151200 元 百分比 每次外出就餐的花費 201250 元 251300 元 351400 元 401500 元 500 元以上 缺損 百分比 每次就餐的 人均花費 10 元以下 1220 元 2545 元 50 元 60 元以上 缺損 百分比 靖江人外出就餐的頻率以每周 24 次和每周一次為最多，每次就餐的人數以 34 人為最多，對數據進行進一步交叉分析，并進行推斷得到：靖江人每次外出就餐的加權平均費用是 元。而本次調查的人中，每人每年的人均外出就餐費用為 12074 元。 靖江項目調研報告 第 24 頁 共 45 頁 外出就餐的伙伴 靖江人外出就餐的伙伴多數是好朋友、家人的有較密切關系的人，而生意伙伴、客戶等則較少。 外出就餐 的地點 人數 百分比 有意思 54 肯德基 43 德士堡 28 和氣堂 26 城市客 20 小餐館 9 南園賓館 7 揚子江大酒店 4 龍門賓館 4 丹尼斯 4 靖泰賓館 3 靖江賓館 3 四川民間小吃 3 小飯店 3 王中王 2 人們就餐時考慮的最重要因素是菜的味道好、經濟實惠，而這在靖江當屬有意思、 外出就 餐考慮的因素 人數 百分比 菜的味道好 經濟實惠 口碑好 檔次高 方便 環境好 名氣大 規模大 環境 氣氛好 干凈 環境比較好 浪漫些 離家近 休閑一點 和氣堂、城 市客、德士堡等，這和我們定性調研的結果一致。 靖江項目調研報告 第 25 頁 共 45 頁 靖江人的娛樂休閑活動 人數 百分比 到 KTV 唱歌 57 到網吧上網 52 洗浴桑那 43 到茶館喝茶 40 到舞廳跳舞 31 打臺球 19 到迪廳蹦迪 14 沒有娛樂休閑活動 14 打保齡 8 到酒吧喝酒 5 打牌 5 打羽毛球 1 健身房 1 看書 1 溜冰 1 學習 1 游泳 1 在自己家休閑 1 靖江人認為缺少的休閑娛樂場所 人數 百分比 保齡球館 50 茶館（吧） 28 酒吧（夜總會） 25 迪廳 23 KTV 10 臺球館 6 洗浴中心 4 書吧 /店 /城 3 舞廳 2 網吧 2 公園 2 高爾夫 2 泳池 1 溜冰場 1 咖啡館 1 健身房 1 鍛煉 1 博物館 1 不知 16 靖江人喜歡的休閑、娛樂活動 人數 百分比 到 KTV 唱歌 59 到網吧上網 42 到茶館喝茶 36 洗浴桑那 29 到舞廳跳舞 20 到迪廳蹦迪 20 打臺球 19 都不喜歡 13 打保齡球 8 到酒店喝酒 7 逛街 2 逛公園 1 健身房 1 溜冰 1 旅游 1 體育 1 在家上網 1 靖江項目調研報告 第 26 頁 共 45 頁 靖江人在洗浴桑那上的消費 靖江人消費的洗浴服務項目和金額 服務的項目 人數 百分比 擦背 26 刮腳 15 修腳 4 洗澡 4 捏腳 3 2 按摩 2 敲背 1 消費金額 百分比 加權平均值 10 15 20 200 20 40 50 10 13 15 20 25 30 35 40 45 50 70 90 100 150 合計 100 根據調研結果，有高達 %的男性有洗浴的習慣，有 的女性有洗浴的習 慣，總共有 %的人到洗浴中心消費，有 %的人消費頻率在每周 2 次以上，加權平均每個人每月消費 次，而每個人每次的加權平均消費金額為 元，則到洗浴中心消費的人們每年的消費費用為： 元 * 次 *12=1909 元。 010203040506070靖江人每個月到洗浴中心消費的次數百分比 2 2 2 2 1次 4次 6次 8次 10次 12次 16次 20次 28次 不消費靖江項目調研報告 第 27 頁 共 45 頁 1靖江的特色菜肴 靖江的特色菜肴 人數 百分比 湯包 63 刀魚 18 長江三鮮 16 肉脯 15 10 河豚 13 蟹 6 全羊席 4 芋頭 3 雙魚 3 魷魚 1 蟹黃粉魚 1 1靖江的主要產業 人數 百分比 肉脯 16 紡織 13 造船 10 服裝 5 電子 5 制藥 4 光芒 4 汽配 2 空調 2 機械 2 電器 2 這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要產業，這也許可以為本項目的定位提供一些線索。 概而述之，靖江的商業屬于典型的中小城市商業，由于其市場容量有限，沒有太多的中高檔商場。但由于其經濟發展水平在江蘇仍然屬于 前列，因此，其消費能力較強，這主要表現為靖江人到外地購物的比例較高，在宴請賓客、外出餐飲、洗浴桑拿等方面的消費較高。這也方映出靖江的商業、餐飲、娛樂業具有較大的市場容量和市場潛力。目前靖江餐飲、娛樂業紅火的現狀也反映了這一點。 靖江項目調研報告 第 28 頁 共 45 頁 第三部分 本項目定位的可能性分析 一、本項目的 SWOT 分析 SWOT分析簡介 SWOT 分析法是競爭情報分析常用的方法之一。所謂 SWOT（態勢）分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢因素（ Strengths）、弱點因素（ Weaknesses）、機會因素（ Opportunities）和威脅因素（ Threats），通過調查羅列出來，并依照一段的 次序按矩陣 形式排列起來，然后運用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一 系列相應的結論（如對策等）。 本項目的 SWOT分析 優勢分析（ Strengths） 本項目的優勢在很多方面和很大程度上是和靖江這個城市的優勢緊密結合在一起的，這主要包括區域優勢、經濟潛力和輻射能力。 區域優勢 由于本項目臨近靖廣高速公路，位于靖江的老城區和新區的接合部，因此，靖江所具有的所有區域優勢，都可以視為本項目的區域優勢。而靖江 所具有的得天獨厚的區域位置包括： ? 航空運輸：靖江有高速公路直達上海、南京等地航空港，距離上海虹橋國際機場160 km、上海浦東國際機場 220 km、南京祿口國際機場 190km，車程都在兩個小時以內；距離南通機場 70 km、常州機場 60 km，車程都在一個小時以內。這些機場共有 300 余條國際、國內航線。 ? 海上運輸：距國家開放港口上海港 180km，距張家港港、江陰港 5 km，海運直通世界主要港口。 ? 內河運輸：靖江境內有多條可常年行駛中小型船舶的河流，北通蘇中、蘇北腹地，向南連接長江，貨物運輸便捷、價廉。 ? 公路運 輸：國家交通干道京滬 (北京至上海 )高速公路、廣靖 (廣陵至靖江