金都雅苑小區房地產開發建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 縣帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。 國內外商家對 ***市杞縣住房的需 求的調查分 17 析。 我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好杞縣的房地產市場，對杞縣的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在杞縣居住的愿望。據省內外客戶向我們提供分析情況看愿茌杞縣購買花園式住宅。 住房消費市場的調查分析。 ***市杞縣是一個中原經濟區城市，全縣總人口 1 12 萬，流動人口 12 萬。東臨 106 國道，南靠 327 省道。由于得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益于改革開放三十幾年來的發展，杞縣已成為中原區上一顆璀爛的明珠。一個 112 萬 人口的縣城，居民的儲蓄存款余額達 30 億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查 90%以上的城市居民均擁有人均 15 平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“ 單位人’’這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方 18 便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。由于，相當多的外來居民是在杞縣經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬于白己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。 發展規劃分析 目前， 我國國民經濟快速增長，綜合國力顯著增強，各項社會事業得到全面發展，人民生活水平大幅度提高。這將使城市的經濟社會發展進入一個工業化、城市化快速推進，國際化、市場化整體提升的新階段，為杞縣在較短時期內實現經濟總量跨越式增長提供了良好的外部環境。 黨中央國務院關于 ?進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設通知 ? 中指出：穩步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的所需住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。 19 堅持“改造舊區，控制新區，完 善功能，保持和諧”的原則，切實轉變住宅房地產業發展方式，加快節能省地型住宅建設，積極推進住宅產業化建設，大力發展普通商品房建設，嚴格控制套型標準，保持房地產市場供求總量基本平衡，保證房地產業健康可持續發展，提高居民居住生活水平，促進經濟社會和人的全面發展。由此可見，商品房的開發建設符合國家和地方的近遠期發展規劃。 產業政策分析 建設商品房住宅，不但可以推動國民經濟發展，而且可以改善人民居住條件，同時又能夠美化市容市貌。該項目的建設符合 ? 中華人民共和國房地產管理法 ?、 ?中華人民共和國土地管理法 ? 、 ? 中 華人民共和國建筑法 ?、 ?城市房地產開發經營管理條例 ?、?城市房屋拆遷管理條例 ?等國家相關法律法規。房地產業的建設是一件利國利民的好事，符合國家及地方相關產業政策的要求。房地產開發可以為廣大人民群眾提供良好的居住環境，屬于國家鼓勵和支持產業。 項目建設符合《產業結構調整指導目錄》 本項目按照國家級住宅示范工程和城鎮園林綠化及生態小區標準建設，項目位于南關大街，品質生活典范，人性化綠化社區。根據國家《產業結構調整指導目錄》，本項目建設符合第一類鼓勵類中第十九條 20 城市基礎設施及房地產目錄中的第 12 項和第 21 項，即國家鼓勵建設國家住宅示范工程和城鎮園林綠化及生態小區標準建設。 20xx 年國土資源部和國家發改委聯合發布的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》中，限制類項目被分為兩部分，一有限制條件的，同步增加用地條件，列入限制目錄；二是無限制條件的，則作為禁止用地項目列入禁止目錄。同時，結合土地資源狀況，依據土地供應政策，將黨政機關新建辦公樓項目和低密度、大套型住宅項目等列入限制目錄；對別墅類房地產開發項目及黨政機關、國有企業、事業單位新建培訓中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止目錄，禁止用地。本項目不屬 于兩個目錄范疇。 項目建設符合《杞縣縣城總體規劃》 根據《杞縣城市總體規劃》，項目所處的區域為城市住宅用地，項目的建設是符合杞縣城市總體規劃。 ***市佰億房地產 開發有限公司 是經工商部 門審查批準注冊的合法房地產開發企業。本項目的建設已經規劃部門、土地部門、消防部門、環保部門、工程建設質量管理部門等職能部門的審查批準，符合行業準入的條件。 21 第四章 建設地點和建設條件 建設地點 建設項目位于位于河南省 ***市 ***原杞縣工商行政管理局后面地塊；在上城公館南側。 該地塊四周環繞道路，交通便利，基 礎設施配套完善，適宜項目建設。 自然條件 氣象條件 杞縣的經度： 度，緯度： 度，地處 豫東 平原，屬溫帶大陸性季風氣候，光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 ℃ ， 年降水量 722 毫米，無霜期 210~214 天 。 地形地貌條件 根據場地附近建設工程巖土工程勘察報告顯示，金都雅苑小區建設項目選址區域屬于平原，場地內無活動斷層及地震斷層通過，沒有發現其他不良地質現象，地勢平坦，土質良好，適合項目建設。 抗震設防 根據 1994年河南省建設廳抗震辦編制的《河南省工程抗震設防烈度圖》規定，杞縣所在地抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震動峰值加速度為 克 ,所有建筑物均需按規定 22 要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執行有關方針間距及其它規定。 基礎設施條件 給排水、供電、燃氣力供應條件 項 目供水、用電、用氣，已于當地供電供氣部門協商好，能夠滿足項目需要。 網絡、通信條件 網絡建設：全國性廣電網絡的光纖鋪設已經從場地周圍輻射完畢，連接十分便利。 通信建設：依托城市在該區域的通信網絡，在中心設程控電話。 交通運輸條件 項目選址在 ***市杞縣，周邊交通四通八達，交通運輸十分便利。 施工條件 該工程建設場地兩面環路，地形平坦、開闊，各種建材和機具進出便利，施工條件良好。 外部條件 該項目建設提高了河南對外形象，改善了河南省投資環境，優化河南省杞縣居住條件，較快促進河南經濟 發展。項目建設受到省委省政府、市委市政府及新區政府的大力支持，為項目建設提供了一個良好的政策環境。 23 綜合評價 綜合以上幾個方面，該選址符合 ***市杞縣總體布局規劃，在地理位置、周邊環境、交通條件和發展余地上均有一定的優勢，是非常理想的住宅區建設區域。隨著 ***市市經濟的發展和東西廣場的不斷繁榮，該區域基礎和服務設施將會更加齊全，為項目未來發展提供保障。 24 第 五 章 工程建設 方案 建設規模 擬建金都雅苑小區項目用地面積約為 10500 平方米，折合 畝，其中住宅建筑面積 31500 平方米 ，配套建設公共建筑和公共設施 500 平方米 ，根據國家建筑設計規范對各項用房建筑面積的控制性指標，配套建設給排水、變配電系統、道路、停車場、衛生設施、環衛綠化、消防池、圍墻及保護系統。 設計理念 方案希望通過理性的設計，將這里變成居民生活休息和休閑的樂園，精神回歸的家園。“均好性、經濟性”是規劃設計的出發點，“健康、活力、舒適”是規劃設計的目標。 商業部分力求大開間，方便靈活布置，滿足大型商場入住需求；住宅部分力求各單元住宅具有較好的采光通風條件，為形成和諧交流的鄰里關系提供舒適的空間和場所，為居民感 受美好生活提供精心細致的軟硬環境設計。采用簡潔現代的外觀設計手法創造居住環境的可識別性，鋪設生態健康形象特色的基礎。 設計指導思想 、配套公建，商業建筑設計應滿足相應功 25 能要求并滿足日常使用安全，合理利用規劃用地。 ，在遵守國家有關法律、法規、各規章制度的前提下，從當地經濟技術條件出發，與當地經濟及社會條件相適應，因地制宜，做到安全、堅固、適用、經濟、美觀。 ，工程設計體現環保節能、技術先進和經濟合理的原則。 、結構、水、電等專業的設計中，認真貫徹執行國家有關節能減排的方針政策，使用節能型的建筑材料、器具和產品，盡可能利用自然通風采光，滿足國家有關建筑節能設計規范的要求，減少能耗，節約能源。 ，并符合流程要求及消防要求，交通組織合理。 、市政、消防、環保等有關部門的要求和規范、標準、規定進行。保障居民的基本生活條件和環境，經濟、合理、有效地使用土地和空間。 、建設和諧社會的指導思想。住宅按套型設計，套內空間和設施滿足安全、舒適、衛生等生活起居的要求，滿足人體健康所需的通風、日照、自然采光和隔聲的要求。方案設計中充分考慮到老年人、兒童和殘疾人所需的無障礙設計。 26 ? 民用建筑節能設計標準實施細則 ?中關于夏熱冬暖居住建筑的節能設計要求。所選用的建筑材料對人體無毒副作用，對環境無污染。 、居民生活水平相適應。在設計標準的確定過程中，充分考慮了合理性與經濟性相結合。 合考慮了杞縣 自身的性質 、氣候、傳統習俗等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，完善方案設計，提升功能設計 。 、電力、給排水、供熱等市政基礎設施條件。 工程方案設計原則 （ 1）科學性：房屋開發這一支柱產業必須依靠科技進步，方案設計中應用新技術、新材料、新產品、新工藝、不僅能提高居住質量，改善居住功能條件，而且可以帶來較好的經濟效益和環境效益。 （ 2）經濟性、合理性原則：合理使用土地，合理利用資源，執行合理的綜合指標，以達到環境效益、社會效益和經濟效益的相統一。 （ 3）超前性和協調性：項目建設是城市建設的一部分，方案設計注意與區域整體規劃相協調。項目包括居住建筑和公共建 筑，建設要有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應未來城市發展的要求。 27 （ 4）堅持“以人為本”的原則：由于社會需求的多元化和人們文化素質、經濟條件、職業影響的差異，對居住房屋和環境的選擇有所不同。因此方案設計必須滿足不同層次居民的要求。 （ 5）花園式住宅小區在規劃建筑上著力于地方特色。既要體現杞縣古老的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章民居住宅；在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。 在建筑的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使花園的建筑構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。 （ 6）環境規劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。杞縣是一個美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環境的內涵；對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風 情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。 （ 7）市政設施及路網建設，作為花園式小區須具 28 備良好的城市環境，市政設施頒配套完善、規范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統的所有管線按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網絡。 規劃設計原則 以景觀均好性及人性 化設計理念作為規劃設計總體原則。 所謂景觀均好性是指通過合理的規劃設計，使盡可能多的住戶能享受城市美景或小區內景，使住宅的景觀價值最大化； 所謂人性化設計理念是指通過合理的規劃建筑設計使居民在小區生活、居住的每個技術細節都能滿足生理和心理的高層次需要。 （ 1）交通流線 交通系統的設計盡可能實現人車分流，并兼顧社區物業管理及統一智能化管理設計，從而在交通組織上形成一個有利于生態環境的交通系統，以提高機動 29 性和可達性，滿足住區居民生活出行的方便便捷、安全、安靜的需要。 住宅區人流主要由小區南面的主入口進入，并通過 園林景觀內的林蔭道和小徑向兩側住宅院落分流，形成安全獨立、便捷、步移景異、樹枝狀的景觀步行人流體系。 住宅區車流主要由小區西北角和東北角進入，圍繞建筑周