商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的幾個(gè)問(wèn)題(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中也有類(lèi)似做法。購(gòu)房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)如何處理？此問(wèn)題在法學(xué)理論和司法實(shí)踐中爭(zhēng)論都比較大。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房人接受鑰匙的行為表明其已認(rèn)可房屋達(dá)到交付條件，購(gòu)房人接受鑰匙是對(duì)自己權(quán)利的處分，其無(wú)權(quán)再要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購(gòu)房人領(lǐng)取鑰匙的行為嚴(yán)重違背誠(chéng)信原則。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商居于強(qiáng)勢(shì)地位，占據(jù)著信息及心理優(yōu)勢(shì)（購(gòu)房人往往急于入住新房），且交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房系開(kāi)發(fā)商基本合同義務(wù)之一，其將未驗(yàn)收或未驗(yàn)收合格的商品房鑰匙交給購(gòu)房人，本身就違反了合同及法律的規(guī)定。因此，購(gòu)房人即使已經(jīng)接收了鑰匙，仍有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，這也有利于保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人的合法權(quán)益，促使開(kāi)發(fā)商切實(shí)履行自己的義務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。合同中約定多項(xiàng)交房條件的，應(yīng)如何認(rèn)定商品房是否達(dá)到交付條件？有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中除房屋驗(yàn)收合格這一主要交付條件外還會(huì)約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)忽視配套設(shè)施的交付條件。合同中約定的諸項(xiàng)交房條件屬完整的統(tǒng)一體，缺一不可。如果某一項(xiàng)未達(dá)到合同約定的交房要求，則構(gòu)成違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。比如合同中有關(guān)于“水電入戶”交房條件的約定，房屋其他條件都符合合同要求，只是水電設(shè)施室內(nèi)部分雖然安裝到位，但進(jìn)小區(qū)的主管網(wǎng)尚未鋪設(shè)，導(dǎo)致室內(nèi)水電設(shè)施不能使用，這顯然違反了合同中關(guān)于“水電入戶”的約定，該房屋尚未達(dá)到交房條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。但是，對(duì)此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。購(gòu)房人在領(lǐng)取鑰匙后，僅以房屋未達(dá)到“其他交房條件”為由要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，則不應(yīng)支持購(gòu)房人此種請(qǐng)求。因?yàn)樵诖饲闆r下，開(kāi)發(fā)商交付的商品房本身經(jīng)驗(yàn)收合格，“其他交房條件”的不具備并不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人的主要利益有受損的可能。當(dāng)然，可以支持購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，但這不屬逾期交房責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》在認(rèn)定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問(wèn)題不僅涉及到購(gòu)買(mǎi)人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財(cái)產(chǎn)問(wèn)題。因此，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》在購(gòu)買(mǎi)人使用商品房的過(guò)程中具有重要的作用。我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第三十一條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十二條均規(guī)定了商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)買(mǎi)人提供“兩書(shū)”。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第十一條中也約定：在商品房交接時(shí)，所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，出賣(mài)人不能出示的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。因此，提供“兩書(shū)”是開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時(shí)沒(méi)有提供，則應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，購(gòu)買(mǎi)人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。廈門(mén)市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第二條第二款對(duì)此有類(lèi)似的規(guī)定。如果購(gòu)買(mǎi)人接受鑰匙后，又以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供“兩書(shū)”為由主張開(kāi)發(fā)商逾期交房，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，是否應(yīng)支持呢？筆者認(rèn)為，“兩書(shū)”的提供屬于合同對(duì)出賣(mài)人在房屋交接過(guò)程中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的約定，購(gòu)買(mǎi)人接受房屋鑰匙的行為表明其已經(jīng)認(rèn)可雙方的交接行為，購(gòu)買(mǎi)人在接受鑰匙之后又以開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供“兩書(shū)”為由主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房違約責(zé)任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應(yīng)得到支持。況且，從性質(zhì)上分析，“兩書(shū)”與上文提到的房屋驗(yàn)收合格證明文件也不屬于同一類(lèi)型。二、如何認(rèn)定不可抗力在逾期交房糾紛中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)購(gòu)房人要求其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行種種抗辯。此類(lèi)抗辯最常見(jiàn)的理由便是不可抗力。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第八條交付期限中有關(guān)于不可抗力的約定，示范文本要求開(kāi)發(fā)商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實(shí)發(fā)生之日起若干日內(nèi)告知買(mǎi)受人，則可據(jù)實(shí)予以延期交房。我國(guó)《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，主要包括自然現(xiàn)象和社會(huì)異常行為。對(duì)于自然現(xiàn)象，在司法實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔ庀蟊憩F(xiàn)來(lái)認(rèn)定是否屬不可抗力。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時(shí)就應(yīng)合理預(yù)見(jiàn)，并預(yù)留足夠的時(shí)間來(lái)確保準(zhǔn)時(shí)交付房屋。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)從氣象部門(mén)取得氣象資料的相關(guān)證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來(lái)證明其延誤交房時(shí)間屬不可抗力，筆者認(rèn)為，對(duì)此應(yīng)從嚴(yán)把握，不能簡(jiǎn)單地因?yàn)槠涫┕と罩局型９r(shí)間與雨天時(shí)間吻合就認(rèn)定二者之間的因果關(guān)系，對(duì)于社會(huì)異常行為，比如戰(zhàn)爭(zhēng)、**等，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)屬不可抗力。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開(kāi)發(fā)商藉此來(lái)免除逾期交房的違約責(zé)任問(wèn)題。筆者認(rèn)為對(duì)此應(yīng)區(qū)別對(duì)待。如果政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，比如在進(jìn)行基建過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。如果政府行為是針對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的違法行為而作出的，比如開(kāi)發(fā)商未經(jīng)許可調(diào)整小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、私自變更容積率等，當(dāng)然不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果政府行為是對(duì)特定領(lǐng)域、特定人作出的，比如政府對(duì)城市居住小區(qū)規(guī)劃的調(diào)整、市政配套設(shè)施的改造等，應(yīng)考慮到開(kāi)發(fā)商對(duì)此類(lèi)政府行為的不可預(yù)見(jiàn)及不可克服性，如果完全否認(rèn)開(kāi)發(fā)商據(jù)此而提出的逾期交房抗辯理由，則對(duì)開(kāi)發(fā)商未免顯失公平，因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商此類(lèi)主張，應(yīng)從政府行為與逾期交房之間是否具有因果關(guān)系來(lái)把握，當(dāng)然，尺度可以適當(dāng)從嚴(yán)。目前存在比較多的現(xiàn)象是由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环?，有些拆遷戶要價(jià)較高，導(dǎo)致拆遷不能正常進(jìn)行，進(jìn)而影響施工進(jìn)度，導(dǎo)致延期交付。開(kāi)發(fā)商往往認(rèn)為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開(kāi)發(fā)商實(shí)施，拆遷補(bǔ)償問(wèn)題與商品房的交付屬兩個(gè)不同法律關(guān)系，因此對(duì)由拆遷問(wèn)題導(dǎo)致延期交付不宜認(rèn)定為不可抗力。三、逾期交房的違約責(zé)任問(wèn)題開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的方式商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條約定了出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任，其中第一款是按逾期時(shí)間，分別處理，第二款由當(dāng)事人自行約定違約責(zé)任。從中可以看出，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按合同約定支付逾期交房違約金并承擔(dān)繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，在逾期超過(guò)一定時(shí)間的情況下還有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按合同約定支付違約金并解除合同。在第二種情況下，購(gòu)房人享有選擇權(quán)。逾期時(shí)間的認(rèn)定關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房違約金的起算點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)將當(dāng)事人約定的交房日確定為違約金的起算點(diǎn)，即從合同約定的交房日之次日開(kāi)始計(jì)算違約金，算至實(shí)際交房日止。因?yàn)榻环咳盏拇_定屬于當(dāng)事人合同意思自治范疇，當(dāng)事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產(chǎn)生法律拘束力。這里存在三種情況：，購(gòu)房人當(dāng)然可以拒絕接受，其逾期責(zé)任也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任；（商品房經(jīng)驗(yàn)收合格），而購(gòu)房人實(shí)際接受了鑰匙，則開(kāi)發(fā)商實(shí)際并未完成交付合格房屋的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。在上述三種情況下，逾期時(shí)間均應(yīng)從合同約定的交房日起計(jì)算至達(dá)到交房條件而實(shí)際交房日止。違約金的具體計(jì)算逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒(méi)有約定的，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。逾期交房違約金的計(jì)算基數(shù)按商品房合同示范文本約定是購(gòu)房人“已付購(gòu)房款總額”，應(yīng)當(dāng)包括購(gòu)房人支付的首期款和通過(guò)銀行按揭方式支付給開(kāi)發(fā)商的按揭款。參考文獻(xiàn)：最高人民法院民一庭編著，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年6月出版王利明，《合同法新問(wèn)題研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2003年4月版李國(guó)光主編，《合同法釋編和適用》，新華出版社1999年4月版王利明、崔建遠(yuǎn)著，《》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年3月版第四篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛正文房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題調(diào)研報(bào)告一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析（一）、開(kāi)發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？我國(guó)合同法沒(méi)有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見(jiàn)。而房屋交易市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。國(guó)家房貸政策調(diào)控屬于情勢(shì)變更，最高人民法院根據(jù)社會(huì)形勢(shì)的變化，在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋