廣州市南洲路項目營銷提案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 設置基本休閑娛樂設施以彌補空缺（詳細建議見后） 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 23 ，臨近涌邊污水發出的異味較大。 解決 方法： 臨近涌邊的地塊預留一部份面積退縮位，建造綠化作屏障或建堤岸（如下圖所示）；在樓宇建材方面，可在臨街面的單位使用隔音玻璃，達到最大可能降低噪音影響的目標。 （項目地塊實景） 堤岸圖片 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 24 如華南板塊樓盤（樓市熱點效應、板塊知名度高）同區域的海珠區樓盤如（中海名都、柏濤雅苑、光大花園、保利花園、金碧花園、逸景翠園等（由于發展商的知名度高，實力雄厚，在市場上有一定的影響力。 ） 解決方法： 采取差異性的競爭策略，針對目標消費者構筑體現項目核心的競爭優勢，實現在產品均好性的基礎上構筑全新的居住文化模式。 解決方法： 建議以配套先行的開發模式，在項目開售前會所、運動場所等配套設施已建成使用，如便利店、超市、電信樓等生活設施，在售樓期間已讓客戶石感受到生活的便利，第一期買家入住即可全面享受小區配套，通過業主對樓盤的良好口碑的傳播，增加目標客戶的購買信心。 ，地塊標識性差，地段價值相對較低； 解決方法： 通過宣傳萬畝果園的優越 的自然生態環境，逐漸提高本項目地塊的知名度。在宣傳策略上用“東曉東路”概念淡化偏遠形象，拉近本項目與城區之間的距離。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 25 ㈢目標客戶定位 ● 區域內客戶 特 征： 主要為曉港路、泰沙路、南洲路瑞寶鄉的原居民及區域內與周邊就業的工商業主，家庭人口數在 25 人之間，以中青年人為主，年齡跨度為 2845 歲之間。 消費特點： 區域忠向往更好的居住環境，享受更高層次的居住文化。（環境 +配套） 心理特點： 渴望住進花園式洋房小區，漂亮的外立面，新穎的室內設計，大落地玻璃窗、大陽臺，大面積的有特色的園林綠化等，以彌補“區域內目前 還未有象樣的居住小區”的遺憾心理。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 26 ● 區域外客戶 客戶特征： 主要是老城區居?。ㄌ貏e是海珠區）的原居民及區域附近就業的外地戶口白領階層，家庭人數在 23 口之間，以青年人為主，年齡跨度為 2535 歲之間。 消費特點： 喜歡過富有現代感的美好生活（環境 +交通）。 心理特點： 思想比較理性，對交通便利性和生活配套，居住環境要求比較高，心態年青，若產品設計富有閃光點，易于引起共鳴，可快速形成購買行為。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 27 ㈣項目形象定位 根據前面對潛在客戶群的分析，對本項目的發展理念確定為：創建曉港灣畔的萬畝果園小型綠化住宅小區，在產品均好 的基礎上構筑全新的居住模式與居住文化。 項目定位主要是針對目標客戶群的特征，對本項目的理解為： 地段 +優美綠化環境 +完善配套 +實惠階段 +和諧的倫理關系 ● 地段： 地處南洲路，離主干東曉東路約 800m，多條公交線路途徑，交通較為便利。 ● 優美的綠化環境： 根據貴司的規劃及的建議，相信能使本項目的環境在周邊商品房項目中突圍而出，形成反差，引起購買沖動。 ● 完善的配套 本項目周邊的生活配套已趨完善，但較高檔次的休閑娛樂設施則仍顯欠缺，因此本項目若能彌補此方面的空缺，相信一定能吸引大批的區域買家。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 28 ● 實惠價格 由于前述本項目的潛在買家，年齡結構較年青，經濟實力有限，而一些經濟實力較好的買家，購房目的是為改善目前的居住條件，會選擇較大面積戶型因此存在總價較高的情況，且潛在客戶大部多理性購買者，一定會把價格放在購房考慮的主要位置，為此，項目平均價格特別是開盤價格能有一定優惠，必將產生較大的吸引力。 ● 和諧的倫理關系 本項目潛在客戶中有大部分為區域性買家，區域忠誠度高，喜歡與親朋戚友“聚居”，因此本項目以創建的綠化環境及完善的休閑配套再加上親善細致的物業管理，相信能使買家滿足其區域情結。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 29 根據以上所 述，小區定位為： “動感活力無限健康生態家園 其中： 動感活力無限 —— 代表本項目將營造一個，康體設施齊全的動感活力小區； 健康生態家園 —— 代表本項目將營造一個綠色、和諧、健康、休閑、舒適的特色園林精品小區。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 30 ㈤項目價格定位 在開售（首期）階段，選擇朝向較遜色的單位以較低的價格投放市場，擬試探市場反應，待項目具備一定知名度及得到初步認同后，再根據市場狀況將價格逐步提升加強買家投資信心。 由所提供之樓盤市場調查報告顯示，附近區域一年來商品樓均價在￥ 3000 ￥ 5000 元 /m2 ，考慮到市場承接力和項目自身 條件以及資金回籠速度等綜合因素，建議本項目平均定價為： 3500 元 /m2～ 3800 元 /m2（標準裝修） 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 31 第三部分 項目建議 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 32 ㈠全新冠名建議 為了增加廣告的效果，提高市場的關注度，提升樓盤的檔次，建議根據樓盤本身的特點、檔次，給本項目全新冠名，盡量創造品牌效應。由于對本項目具體情況尚未有深入了解，因此僅能作出初步建議： ①翠園灣畔 ②陽光四季花園 ③寶翠園 ④景庭翠苑 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 33 ㈡規劃設計建議 ● 首層設置架空綠化休閑空間 近年來，越來越多的消費者喜愛綠化面積多、活動空間大的樓盤，許多發 展商為了迎合消費者的這一“口味”，各出其招，吸引客戶。如規模較大的項目則以大面積綠化著稱；規模較小的項目則通過利用首層架空、結構轉換層、天臺等地方作綠化用途，以此增加綠化率和活動空間，而這些措施大多得到消費者的認同。而本項目的潛在買家特別是周邊的原居民由于居住環境一直缺乏較好的綠化環境，因此對綠化設計及面積的需求尤為突出。 結合本項目，建議項目首層除了臨街面作為商鋪用途外，向小區內一面則作架空層綠化和活動場所，不但可增加綠化面積、休閑活動空間，還可從感性方面起到增大項目的規模，擴大樓間距的作用，從而提高項目 的檔次。 ● 涌邊設置情侶堤岸 設置堤岸既可增加小區活動空間，又可遮掩涌邊臟亂的環境，并且在宣傳上有利于發揮成為一個有特色的買點。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 34 ㈢建筑設計建議 根據以上市場分析及經驗所得，本項目的目標客戶對所需的戶型間隔要求如下幾點： ①戶型間隔肆正、實用； ②戶型面積要求實用率高且實用性高，不浪費； ③朝向好，采光、通風要求較好； ④要有優美的景觀。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 35 項目的立面代表一個樓盤的整體形象，起窗口展示的功能，吸引客戶，形成口碑，也是買家身份的象征。而本項目周邊多為顏色深悶 、外型呆板的私房及商品房，給人感覺檔次較低。所以，建議本項目的外立面色彩應從周邊樓宇中跳出來，其設計應手法簡約、色彩明快、形式活潑、風格現代，通過采用通透的大面積開窗設計、片狀墻面、立柱、遮陽板、屋頂飄板等，塑造簡潔明快、格調清新的產品形象，使本項目成為南洲路上一條靚麗的風景線。