房地產開發項目建議書可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 經過實地勘測、規劃 ，初步開發設計，建設 集 住宅 、商業 等公共配套 設施為一體的綜合開發建設項目 ，滿足 *******區 居民、外來客商的住宅生活需求，同時也提升此項目區域的人居環境。 項目的建設要求堅持注重城市、社會、經濟、環境的協調發展原則，堅持以人為本原則，營造良好的社會環境、人文環境、生態環境 。 政 策 背景 時間 政策名稱 頒布 部門 主要內容及影響 《 *****物業管理條例》 市 十一屆人大常委會第 13 次會議 新條例在監管方面有兩個突出的亮點，第一個就是將物業管理行政監管各部門的職權明晰化、具體化， “兩級政府，一級 管理 ”。街道辦事處、鄉鎮人民政府共同擔負起組織指導轄區內業主大會的成立和業主委員會的工作，監督其依法履行職責，調解處理糾紛。而且還提出物業管理協會的監督職能。 《關于加強城中村改造安置房建設及回遷工作的實施意見》 市城改辦 根據市城中村改造進程，市城改辦適時進行工作重心轉移，確定今年工作重點由 “大拆遷 ”轉向 “大建設 ”，繼而實現 “大回遷 ”，做到抓整村拆除與安置房建設并重。 3 月 31 日，市城改辦專門召開 2021 年城改回遷安置工作動員會，并下發了《關于加強城中村改造安置房建設及回遷工作的實施意見》。 12 四大國有銀行均取消首套房貸 7 折優惠 中國農業銀行總行 中國農業銀行總行已向各分支行下發了文件，從 4 月 1 日起，將首套房貸款利率由 7 折調高至 8 折。至此，四大國有銀行均已調整了利率 7 折優惠政策。 部分城市二套房首付須達60% 中國銀行業監督委員會 在 4 月 11 日上午召開的 “全球金融監管的新格局 ”論壇上，中國銀行業監督委員會主席劉明康表示，現在很多熱錢或者投機會進入房地產市場，比如在北京、上海買上幾十套住房。但是首套房一般都是比較安全的，因此必須要把一套房、二套房進行區分，并且在首付的要求、在利率議 價方面都必須有所差別。他表示，我們一定要關注首付。首套房首付 30%，第二套房必須達到 50%、 60%。 貸款買二套房首付不得低于50% 國務院常務會議 國務院總理溫家寶 14 日主持召開國務院常務會議， 研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 ㎡ 以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍； 對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 新的房貸政策 房屋銀監會 銀監會銀行業監管一部主任楊家才 21 日解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政 13 數量成為認定標準 策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變化。 享受經適房者禁購二套房 住建部 住建部有關負責人表示將加強經適房管理。據悉，已享受經適房的家庭，再購買其他住房須辦理退出手續或補交價款取得完全產權；買賣、出租經適房須供住房保障部 門出具的書面意見；違規出售、出租、閑置、出借經適房，按照規定收回，并取消 5 年內再次申購資格。住房城鄉建設部有關負責人 26 日說，針對部分地方經濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，住房城鄉建設部日前發出通知，加強經濟適用住房管理。 將農民工納入經濟適用房范圍 住建部 國務院昨日向十一屆全國人大常委會第十四次會議作關于轉移農村勞動力、保障農民工權益工作情況的報告。在平等享受公共服務方面，農民工子女受教育、住房保障以及戶籍成為日益突出的問題。 違規出租出售經濟適用房將被收回 住建部 住房和城鄉建設部 26 日對外公布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，針對部分地方經濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出了有關規定。該通知規定，對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在 5 年內再次申請 14 購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。 加強對房地產開發企業購地和融資的監管 國務院 國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。 明確廉租房違規轉租或出借將被收回 住房和城鄉建設部、民政部、財政部 針對部分地方廉租住房管理中出現的房源閑置、出借，日常管理和維修養護資金不落實，準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，做出有關規定。明確廉租房家庭再購買其他住房的，應當辦理廉租房退出手續；對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期空置，違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為，可 以收回廉租房。 小產權房 清理整治方案提上日程 14 部委 中國國土資源部執法監察局局長李建勤 4日公開表示，當前，對于各地發現的小產權房問題，將采取 “一案一處理 ”的方式。對于全國小產權房的處理，要等到小產權房處理政策出臺后一并處理。目前國土部等十四部委正在研究制定小產權房清理整治政策方案。 15 《進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》 *****政府 從加快保障性住房建設、增加普通商品住房供給、加強房地產市場監管、擴大二手房交易等四個方面提出 16 條具體措施，進一步促進我市房地產市場平穩 健康發展，滿足居民住房需求 監控房屋預售款 住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門 住房和城鄉建設部正會同人民銀行、銀監會等相關部門擬對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控。根據擬定的方案，房地產企業的預售賬款將存入監管部門指定的專門賬戶，并按照項目開發進度和工程資金所需 “專款專用 ”。房地產企業只有在項目竣工交付及結算時，才能支配使用項目此前的預售賬款。 存款準備金率 中國人民銀行 中國人民銀行決定 ， 從 2021 年 5 月 10 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點 ， 農村信用社、村鎮銀行暫不上調。 《關于土地增值稅清算有關問題的通知》 國家稅務總局 為了進一步做好土地增值稅清算工作，國家稅務總局日前下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算時收入確認、房地產開發費用扣除等有關問題。 《關于加快發展公共租賃住房的指導七部門 由住建部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式發布。公共租賃住房應向外來務工者開放 。 投資者可轉讓公租房 。 租賃合同期滿可續租 。 拖欠租金從工 16 意見》 資中扣 中國人民銀行 央行上調人民幣存貸款基準利率 個百分點 項目建設的必要性 按照 *******區 的規劃 ， 房地產 項目 的建設可解決 *******區 內企業及周邊人口的居住問題。不但滿足 *******區 基礎配套設施的需求，還可滿足 *******區 周邊的發展的需要。該項目的建設必將推動************區 的建設速度，具有現實和深遠的意義。 隨著改革開放的不斷深入和西部大開發的蓬勃發展， ******經濟發展和城市建設取得了令人矚目的成就。近年來 ******各城區的面貌日新月異，人民生活水平不斷提高。 隨著城市建設的發 展，城市居民住宅的建設得到了較快發展 。但是，由于城市經濟的高速發展， ******經濟總量迅速增加，人口規模不斷擴大，住宅供應的缺口不斷增加，促使住宅房價不斷攀升，居民住宅市場供求矛盾日益尖銳。大量的居民住宅條件相對較差，居住環境和居住質量亟待改善。居民改善居住條件的愿望非常強烈，為了促進社會的和諧發展，維護社會的穩定，提高居民的生活水平，改善住房條件已 成為當務之急。 該項目位于 ************開發東區，項目四址：二炮以西，科 17 技創 新 園以北， *******十一路以東，濱河路以南 。 綜上所述，由 *********建設的 房地產 項目 的必要性表現在以下幾個方面： 作為 *******區 發展的生活設施配套建設，住宅的建設十分迫切。 由于大量的城市居民居住條件相對較差，隨著 *******區 經濟的迅速發展，改善居民的居住條件，提高人民的生活水平，是居民的迫切要求和強烈愿望。 該項目的建設，為 *******區 居民 提供住宅配套工程。 建設住宅項目，擴大住宅供應，是緩解住宅市場供需矛盾，穩定房價的有力措施。 成片規劃建設住宅小區有利于改善基地面貌，改善城市形象。 本項目的開發建設將有利于帶動周邊經濟的發 展。小區的物業管理及沿街的商業房的經營有利于繁榮市場經濟，擴大社會就業機會。 項目建成后既為 ************區 增添了標志性建筑，又滿足了廣大居民、外地客商投資工作、生活等各方面需求，提高了居民住宅環境，并對推動城區經濟發展、繁榮市場經濟文化生活，發揮積極的帶動效應，且項目本身具有顯著的經濟效益和社會效益，開發建設非常必要。 18 第 三 章 項目擬建設目標 本項目征用土地 畝（折合 公頃） 。計劃建設 住宅 、公共配套設施 以及地下停車庫 ，每戶建筑面積 60 ㎡ —90 ㎡ 1524 戶（總面積 129600 ㎡，占總戶數的 72%） ， 91 ㎡ —120 ㎡ 593 戶 （總面積 50400 ㎡，占總戶數的 28%） ，共計約 2117 套。可居住人口約8571 人 ，每人平均約占 21 ㎡ 。 總用地面積 總用地約 畝（折合 公頃） 其中 ： 代征路、 代征 綠地 約 畝（折 合 公頃） ； 區內道路、停車場等用地約 畝（折合 公頃）； 綠地用地約 畝（折合 公頃） 。 擬建筑用地面積 擬建筑用地 畝（折合 公頃） （以上詳細見土地測量成果表） 擬 總建筑面積 總建筑面積約 210006m2 地上總建筑面積： 185006 ㎡ 其中：（ 1）住宅建筑面積： 180000 ㎡ （共 有 15 棟 高層住宅和板式 中高層住宅 ） （ 2）商業及 公共配套設施建筑 ： 5006 ㎡ （含： 商鋪 、 幼兒園 、 垃圾中轉站 、 社區活動中心 、 會所 、 物 19 業管理、 供電、供水、供熱等公用配套設施） 地下 建筑面積 ：地下車庫面積 25000 ㎡ 容積率： ； 建筑密度 ： 43%； 綠地率： %； 總戶數： 2117 戶 ； 停車位： 2080 個（ 地上 400 個，地下 1680 個 ） 。 基本功能 該 項目估算投資約 50000 萬 元人民幣。小區一次規劃設計，一次建設完成。 房地產 項目建成后，可提供 2117 余套高檔次精品住宅，每戶建筑面積 60 ㎡ —90 ㎡ 1524 戶 （總面積 129600 ㎡，占總戶數的72%） ， 91 ㎡ —120 ㎡ 593 戶 （總面積 50400 ㎡，占總戶數的 28%） ，吸納中、高收入的高科技人才 8571 人 入住，為 *******人才提供環境優雅、極具江南園林品位的生活、休閑場所和舒適的居住生活條件，在很大程度上滿足中高收入的高科技人才對中高檔次住房的需求。同時，通過該項目的實施，可以優化美化 *******開發區的 人居環境，完善園區功能的配套，進一步提高開發區品位，為 *******開發區經濟的快速發展提供良好的條件，創造最佳的經濟效益和社會效益。 西部地區國家級 *******區或非省會城市 *******區中處于前列。 20 *****房地產市場發展特點 2021 年 6 月 25 日國務院新聞辦在北京召開《關中 —天水經濟區發展規劃》新聞發布會，標志著《關中 —天水經濟區發展規劃》啟動實施。在這一歷史機遇的推動下，整個大西部的發展進一步得到落實與實施發展。同時整個西部城市的飛速發展也將借助這歷史性機遇空前擴大化。 ******作 為 “關中 —天水經濟區 ”的核心城市，必將在這歷史性發展機遇中起到至關重要的作用。城市要發展，房產開發要先行。 當 期內 ******房地產形勢分析 2021 年國家一直在制定各種政策來抑制房價，但對于 ******這樣的三線城市來說收效并不明顯，廣大民眾是希望房價下跌，可房產投資持有者，卻不斷提高