安徽省馬鞍山市房地產分析研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 首先是住房消費。資料顯示，馬鞍山 市居民家庭目前擁有商品住房比例僅為25%， %的居民仍住在房改私房內。因此，盡早購買商品房，是眾多居民積存已久 的愿望，可以看出， 全市 住房消費有很大的市場，隨著居民收入的不斷增加，有能力購房的居民越來越多，有關方面應積極運作房地產市場的調控手段，促進居民盡早購房，以擴大即期消費，帶動經濟更快發展； 其次是汽車消費。城市發展到一定層次，汽車消費時代必然到來。應該說，全 市已處于汽車消費時代的前期階段，目前百戶居民擁有家用汽車 6 輛，在全省是最高水平，相當多的家庭躍躍欲試，準備購車 ； 再次是旅游消費、文化、教育、體育消費、各類服務消費。 貧富差距再不斷的拉大，房地產消費市場潛力無限。 政府將投入大手筆 進一步完善社 會保障制度 ，其中包括安置房，廉租房的建設。 在馬鞍山市的房地產投入做好市場細分顯得尤為重要。 馬鞍山市房地產分析報告 浙江同心集團投資管理中心 12 三．馬鞍山市房地產 綜合 分析 近幾年 房地產 業 的發展情況 2021 年 2021 年規模以上工業完成工業增加值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。 全年規模以 上工業完成現價工業總產值 億元 。 規模以上工業實現產品銷售收入 億元，比上年增長 ％；企業利潤為 億元，占全省比重 20％；企業實現利稅總額為 億元。工業經 濟效益綜合指數為 230，與上年持平。企業效益好轉，虧損企業虧損面大幅下降。全年虧損企業虧損面為 20％， 比上年下降 5個百分點。 2021 年實現建筑業增加值 億元，比上年增長 ％。房屋建筑施工面積 萬平方米，其中投標承包的房屋施工面積 萬平方米；房屋竣工面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米。全年實現利稅 億元。 2021 年全社會固定資產投資為 億元，比 2021 年增長 ％。 其中：基礎建設投資、房地產開發投資分別完成 億元、 億元，增幅分別高達％和 ％。 第一產業完成投資額 億元，比上年增長 ％；第二產業完成投資額 億元，比上年增長 ％；第三產業完成投資 億元，比上年增長 ％。 重大項目快速推進。 全年完成重點項目 投資 億元，“ 861”項目 億元。 馬鋼 500 萬噸薄板帶項目快速推進，蒙牛冰淇淋一期、海螺水泥粉磨站等41 個重點工業項目建成發揮效益，萬能達二期擴建、山鷹造紙等 53 個項目正在加緊建設。 公用事業加快發展。第四水廠建成試運行，向山生活垃圾無害化處理一期工程 和聯合國 GEF 項目竣工使用，王家山污水處理廠改擴建工程開工建設。按照統籌城鄉發展的要求，啟動新一輪村鎮規劃編制工作，鄉鎮總體規劃修編結束，村莊布點規劃基本完成。加快農村交通設施建設，圍烏、新黃、澄湖等公路建設穩步推進，有 200 多公里的部省通達工程竣工通車，總投資 2 億元的當涂縣村村通水泥路工程進展順利，市郊村村通工程開始實施。全年小城鎮建設完成投資 億元，中心鎮服務功能明顯增強。 2021 年 馬鞍山市房地產分析報告 浙江同心集團投資管理中心 13 2021 年規模以上工業完成工業增加值為 億元，比上年增長 ％。規模以 上工業完成產品銷售收入 億元，比上年增長 ％。 馬鋼完成 370億元， 增長 ％ 。 規模以上工業實現企業利潤為 億元，占全省比重 ％；企業實現利稅總額為 億元 , 占全省比重 ％。工業經濟效益綜合指數為。企業效益明顯好轉，全年虧損企業虧損額比上年下降 ％。 2021 年實現建筑業增加值 億元，比上年增長 ％。資質以上建筑企業實現利稅總額 億元，比上年增長 ％。房屋建筑施工面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米。房屋竣工面積 萬平方米， 比上年增加 萬平方米。 2021年全社會固定資產投資為 億元，比上年增長 37％。 其中： 基礎建設投資完成 億元，房地產開發投資完成 億元。 第一產業完成投資 億元，增長 倍，反映在社會主義新農村建設中農業投入不斷加大；第二產業完成投資 億元，增長 44％，其中工業性投資完成 億元，增長％；第三產業完成投資 億元，增長 ％。 全年完成重點項目投資 億元，“ 861”項目連續獲得省考評第一名。馬鋼新區建設創造了“馬鋼新速度”；車 輪擴能改造等項目建成發揮效益；萬能達二期、中橡擴能二期、蒙牛乳酸生產線等 17 個重點項目建成投產；山鷹 30 萬噸紙板技改、圣戈班球墨鑄鐵管擴能等一批項目扎實推進；馬鞍山長江大橋試樁動工；雨潤肉制品、沃爾瑪購物中心等 21 個項目按期開工；大唐電廠、聯合電廠、城際鐵路等項目取得重要進展。 小城鎮建設步伐持續加快。加大城鎮道路、安全飲用水、供電、排水等基礎設施和教育、衛生、通信等公共服務設施的投入，小城鎮基礎設施不斷完善。太白鎮迎賓大道、年陡中心水廠、丹陽工業路、博望中學等重點項目順利推進。農村基礎設施建設步伐加快，圍 屏至烏溪公路竣工通車。全年建成 “ 村村通 ” 公路310 公里。烏溪排灌站建成使用。城市供水管網向農村延伸，大公圩中心水廠開工建 設，“農村安全飲水”工程受益人口已達 43 萬。農村電網改造工程順利完工。全年小城鎮建設完成投資 億元，承載功能明顯增強。 馬鞍山市房地產分析報告 浙江同心集團投資管理中心 14 0501001502002503002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年全社會固定資產投資（億元） 2021 年 1— 9 月份，馬鞍山市固定資產投資突破 200 億元大關，達 億元，同比增長 ％。 工業性投資高速增長的拉動效應凸現。 1— 9月份，全市工業性投資增勢強勁，完成 億元 ，占投資總量的 ％，增速達 ％， 拉動全市投資增幅提升 個百分點。大項目的龍頭牽動作用明顯。 今年開工項目繼續增加，大項目的帶動作用明顯。計劃投資超億元的大項目達到 66個，同比增長 ％； 完成投資額 億元，同比增長 ％。 全市重點項目建設進度不斷加快，共完成投資 億元， 占投資總量的 ％， 同比增長 ％。“ 861”項目共完成投資 億元，同比增長 37％。民營經濟投資快速增長。 1— 9 月份，全市民營經濟完成投資 億元，同比增長 36％。 年的房地產情況全面分析 房地產市場運行的主要特點 房地產開發投資額呈平穩增長態勢，總量占全省 第三位。 2021 年，全市完成房地產開發投資額 億元，位居全省第 3 位（合肥 億元，增長 %；蕪湖 億元，增長 %），增長 %。開發投資額占全社會固定資產投資額的比重為 %。在全市各種商品房類型投資中，住宅投資 25億元，增長 %，占房地產開發投資額的比重為 %；辦公樓投資額為 億元，增長 ％；商業營業用房投資額為 億元，增長 %；其他商品房投資額為 億元，下降 %。 2021 年全市商品房施工面積突破 500 萬平方米，達 萬平方米；竣工面積和銷售面積雙雙突破 200 萬平方米，分別達 萬平方米、 萬平方米。 馬鞍山市房地產分析報告 浙江同心集團投資管理中心 15 2021 年全市房地產開發主要指標 單位：萬平方米、億元 全市合計 增幅（ %） 其中：住宅 增幅（ %） 施工面積 28 竣工面積 95 銷售面積 銷售收入 空置面積 供給結構進一步調優，安置房和經濟適用房比重加大。 2021 年， 馬鞍山 市完成的 25 億元商品住宅投資中， 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅投資額為 億元，增長 30%，占住宅投資的比重為 42%。全年完成經濟適用房開發投資 億元，增長 %。從施工情況看，全市安置房、經濟適用房施工面積分別達到 萬平方米和 萬平方米，占住宅施工面積的比重分別為 %和 %。全市 90平方米以下（含 90平方米）商品住宅施工面積為 萬平方米，占住宅施工面積的比重為 43%，當年竣工 萬平方米。 安置房和經濟適用房銷售較好，商品房空置面積下降。 2021 年全市商品房銷售面積為 萬平方米，其中住宅銷售面積 萬平方米，分別增長%和 %。全市商品房銷售額為 億元，其中住宅銷售額為 億元，分別增長 %和 %。 2021 年全市安置房竣工面積達 93 萬平方米，增長5 倍，安置房竣工面積占全市住宅竣工面積的比重為 %，是全市房屋 竣工面積增長較快的主要原因。 由于安置房和經濟適用房是以低于市場平均房價的指定價或政府指導價進行銷售，所以安置房和經濟適用房的大量投放市場又是全市銷售額增速低于銷售面積增速的主要原因。 2021 年全市銷售 90 平方米以下（含 90平方米）商品住宅面積為 萬平方米，占住宅銷售面積的比重為 %；銷售經濟適用房 ，占住宅銷售面積的比重為 %，增長了 %。2021 年全市銷售住宅 萬套，較上年增加 萬套。全市房屋空置面積由上年年末的 萬平方米下降至 萬平方 米，其中住宅空置面積由上年年末的 萬平方米下降至 萬平方米。其中： 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅空置面積僅為 萬平方米。 房價上漲過快的勢頭得到明顯遏制，銷售價格出現小幅回落。 2021 年，全市商品住宅的銷售價格呈小幅度回落，扭轉了前幾年增幅過快的趨勢。 2021 年，全市安置房、經濟適用房共計銷售 億元和 萬套，成交均價約 1400馬鞍山市房地產分析報告 浙江同心集團投資管理中心 16 元 /平方米； 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅共計銷售 億元和 萬套，成交均價約 1900 元 /平方米。與上年相比，安置房、經濟適用房 成交套數增長 1 倍，銷售額增長 倍。受安置房、經濟適用房銷售的調配作用，全市現房、期房銷售價格分別由上年的 2733 元 /平方米和 2409 元 /平方米下降至 2107元 /平方米和 2402 元 /平方米。 兩個問題 資金來源渠道、結構明顯變化，開發商對銀行依賴程度提高。 2021 年全市用于房地產開發投資資金為 億元，較上年略有增長。其中：國內貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，較上年下降 %。國內貸款占資金來源小計的比重由上年的 %上升為 2021 年的 20%，自籌資金占資金來源小計 的比重由上年的 %下降為 %。房地產開發企業的開發資金對信貸部門的依賴程度有所上升。 待用土地、土地購置情況規模縮小，房地產開發先期指標不理想。 2021 年全市房地產業待開發土地面積為 ，購置土地面積 ，分別下降 %和 %。土地成交價額也較上年下降 %。作為房地產業的先期指標，待開發用地和土地購置面積的下降，將直接限制馬鞍山市房地產開發規模。 小結： 房地產行業在國民經濟中的作用日益顯現，它在財政稅收、社會就業、人民生活等方面發揮著重要作用。國 家的宏觀調控在一定程度上消除了房地產市場發展中的不利因素，對全市房地產投資規模和房價產生了積極的影響。馬鞍山市在全面實施“國八條”、“國六條”有關調控措施的同時，有效地調優了商品房供給結構，并不斷完善了一級、二級市場，這些措施的實行，將在房地產開發和銷售方面產生積極的拉動因素。居民收入不斷增長、日益完善的市場交易以及城市“東擴南進”的規劃調整必將有力促進房地產業持續增長。今后一段時間內，房地產市場將繼續保持平穩發展，開發投資總量將繼續擴大，增速會在現有的基礎上保持平穩，波動的可能性不會太大。 馬鞍山市房地產分析報告 浙江同心集團投資管理中心 17 四．馬鞍山房市地產現狀分析 （相見附錄 ：表 1） 2021 年馬鞍山市土地發展中心推出的 07 年經營性房地產招拍掛計劃達到6000 畝，但整個 2021 年實際成交為 2