房地產開發項目成本管理實施與控制研究碩士論文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 規劃階段對成本的控制。在人們的頭腦中認為，前期規劃工作就是在委托設計單位進行圖紙設計之后，辦理各項前期手續，取得項目的立項批復、規劃意見通知書、審定規劃方案、建設工程規劃許可證、開工證等批件。其實不然，前期規劃工作中，在很多方面都可以對成本實施控制，如設計階段的成本控制、招投標階段的成本控制等。下面加以詳細說明。 關于設計階段的成本控制。設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的 2%左右，但對 于工程造價的影響卻很大，有時能達到 75%。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。很久以來，普遍對建設項目的設計階段重視不夠，開發商很少過問設計方案的經濟合理性，致使項目的設計質量不高，搞規劃的只是催設計人員出圖，不管設計出的方案在建設時需花多少錢，造價是否合理；設計人員只顧出圖，不管設計在經濟上是否合理，常常出現設計過于保守，例如結構設計中的配筋問題，以全現澆剪力墻結構住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開發公司的純利潤。或者設計人員一味為了滿足開發商的設計進度，從而出現各專業 設計不配套、不交圈等問題，其結果帶到施工階段，施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。因此，在設計階段就要有成本 控制意識，抓住以下幾個工作關鍵點： 推行設計招標，擇優選擇設計單位。開發商在委托進行設計時，應大力引進競爭機制，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、小區內的道路等設計放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可以優選出好的設計單位，又可以促進設計單位在項中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 12 目整體布局、建筑造型、使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。 開展限額設計，有效 控制造價。設計工作是一項政策性、技術性、綜合性很強的工作，項目設計的優劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，同樣也決定項目建成以后的使用價值和經濟效益。因此要求設計單位在項目設計中，推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。在設計時要充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平、管理水平相適應。要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量做標準化、系列化的設計，各專業設計要遵循建筑標準、設計規范、技術規定等進行設計。嚴格控 制設計變更，以保證投資限 額不輕易突破。 另外，針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，開發商可以在簽訂設計合同時，增加設計變更及修改費用額度的限制條款，如出現各專業不配套、不交圈現象，或設計變更超出施工合同價的某一比例時，則要扣罰一定比例的設計費。采取一定的約束力是對設計人員的一種有效的控制手段。 要加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量終止在施工之前。從實際情況來看，將設計方案的不足或缺陷在設計階段就加以克服，所付出的代價最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖 前加強對設計圖紙的審核，以求得提高設計質量，避免把設計的不足、缺陷帶到施工階段。 關于招標階段的成本管理。房地產開發的工程招標主要包括設備、材料采購招標和施工單位招標兩個方面。開發商通過招標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中進行成本 管理應做好以下幾方面工作：在招標前應嚴格審查投標單位的資質，必要時還要進行實地考察，避免 “特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場 ”等不正常現象。 要做好招標文件的編制工作。預算管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有 價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中的條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結算時雙方扯皮。對于工程標底要認真進行審查，確保標底質量，把工程標底控制在合理造價的下限。 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 13 合理低價者中標。在 2021 年 7 月 1 日實行《建設工程工程量清單計價規范》后，選擇中標單位的方法是由招標人提供工程量清單，由投標人依據工程量清單 項目自主報價，經評審按照低價中標的原則確定。 合理低價分為兩種情況：設有標底的，投標報價在合理幅度內； 不設標底的，報價應高于或等于其企業成本。正是基于這種評標辦法，投標單位為了使招標人可以接受報價，又能獲得盡可能多的利潤，在投標中均不同程度地采用投標策略及報價技巧，增加中標機會。因此，作為開發商不應一味追求低價，在其保證工期、質量要求，評審技術方案可行的前提下，還應對其報價進行評審，以避免增 加工程施工過程中投資控制的難度，給開發商留下隱患。 常見的問題有不平衡報價法、多方案報價法、低價投標法等。下面就不平衡報價法做簡單說明：投標人在不影響投標總價的前提下，將某些分部分項工程的單價定的比正常水平高，某些分部 分項工程的單價定的比正常水平低，以期望既能中標，又能獲利。針對這種情況，評標人要分辨投標人的意圖，對多個投標人的同類項目進行比較和價格分析，最大限度地平衡不同投標人之間在綜合單價分 布上的差距，最終選出合理低價的投標人。 應做好合同的簽訂工作。通過招標在確定了施工單位或材料供應商之后，應及時簽訂合同。合同條款應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現象，使工期 得以順利進行。 當然，成本管理是一項全程管理的工作，不僅要在前期規劃階段進行成本控制，在后期的施工階段也要進行成本控制。隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化 ，融資難度的增加，房地產開發商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發企業的當務之急，只有抓緊抓好，才能使企業立足于不敗之地。 隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產開發商的資金壓力也越來越大，因此，加強項目成本管理是開發企業的當務之急，只有抓緊 抓好，才能使企業立足于不敗之地 工程項目投資的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。我國長期以來普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也 能起到一定效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進行管理和控中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 14 制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。 2） 抓緊、抓實工程項目的具體實施階段 A、 闡述了 工程項目招投標管理，招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。通過招投標、一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招標包括設備、材料采購招標和施工招標兩個方面。通過招標開發商擇優施工單位或材料、設備供應商，這 對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。 B、 加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制。在工程項目施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據有關資料統計，這一階段影響工程投資額度可能性只有 5%10%，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投入大量資金卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業主方在施工階段要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現場的動態管理，杜絕投資浪費。 3） 抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制 工 程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計 。 工程項目的審計不僅要重視審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前把關，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。 4） 工程項目管理與造價的控制是一個動態的過程；是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科。 工程造價的控制與管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控 制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦，最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 15 現，以求得項目建設各個階段中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。 一、 設計階段的成本控制 二、 招標投標階段的成本控制 包括兩部分：項目招標過程中的成本控制和合同的簽訂工作。 項目招標過程中的成本控制 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和 施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為，在招標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點： （ 1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免 “特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場 ”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。 （ 2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、 預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到 “知己知彼 ”，以利于日后的造價控制。 （ 3）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。 做好合同的簽定工作 應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體 的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。 三、施工階段的成本控制 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生 “三超 ”現象，但 “三超 ”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。該階段成本控制的主要工作為： 抓好合同管理，減少工程索 賠 在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取 “低價中標，索賠贏利 ”的方式承攬工程。 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 16 從管理模式上著手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制。按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額，核價后支付相應的工程進度款。 從技術措施上展開項目投資的有 效控制 對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的 70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。 從經濟措施上展開項目投資的有效控制 嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大 宗材料或大型設備按合同要求可直接進行提供，以達到降低造價之目的。 四、竣工階段的成本控制 該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。 五、結束語 成本控制不光是包括建設實施階段，在投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。 淺談房地產開發成本的控制與管理 作者 ：畢健秋 更新時間： 2021127 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 17 百度推廣廣告 發生地方都是；離開；盧薩卡； 離開 發送到搜索色撒發送到發生地 ... 百度推廣廣告 發生地方都是；