大學城住宅項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價 （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務設施用地 廣東華盛建設公司 5259 — DS1510 旅館業用地 廣州凌輝 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房地產 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產 11861 ≤ 37006 7296 競爭對手主要以城建和尚泰，他們開發的住宅將會對本項目造成影響，但城建四塊地樓面地價高，定位不可能低，尚泰與本項目的樓面地價較低，有較大的競爭力，在定位上也有更大的選擇空間。 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 7 區域內 30 個競爭樓盤價格與供應量情況 再看附近區域的 30 個樓盤的數據分析，可以看出 萬元 /㎡供應套數占主導市場，而低端市場供應量少而競爭樓盤多， 高端市場供應量少競爭樓盤少。 人口 情況 戶籍人口： 萬人（ 2021 年數據） ， 常住人口： 萬人（ 2021 年數據） 基礎設施 交通： 大學城島內交通以內環、中環、外環 3條環路以及 12 條放射線形成開放式路網。對外交通主要通過南部快速干線、京珠高速公路、 2條地鐵線以及3條過江隧道，以實現大學城便捷的對外交通聯系。廣州大學城有基干道路 78公里，鋪設自來水管 156 公里、煤氣管道 36公里。交通方面，規劃建設 18 個公交站場（ 8個公交車首末站、 2個公交車樞紐站、 4 個加油站、 4個公交保養場）。教育方面，規劃建設 1 所中學、 2所小學。 醫療衛生方面，規劃建設 1 所廣州大學城醫院和 10 所大學衛生所。體育設施方面，規劃建設 22個體育場館（公共區體育場 1 個、體育館 1 個，各大學內部體育場 12個、體育館 8個）。 文化設施方面，規劃建設民俗博物村、圖書館、文化中心、影劇院各 1所。 郵電通訊方面，建成大學城信息樞紐樓，郵電、電信、移動、聯通等通訊服務商已進駐運營。大學城的用電統一由廣州南區供電分公司供應。 商業設施方面，現有四個商業區，廣州大學商業中心、綜合商業南區、綜合商業北區、北亭廣場 ， 此外， 四個保留村各規劃一個農貿綜合市場，提 供肉菜米面等必需品和其他生活用品服務。 小結： 基礎設施、配套設施較完善，可以減少開發商為地塊環境的培養花大心思。 4 項目開發條件分析 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 地塊周圍景觀 ：地塊一側人工建筑為多，廣工教學區與生活區，商業南區建筑；而另一側因未開發，故以樹木草叢為主。離項目東南約一千米處有嶺南特色的嶺南印象園，還有繞島而行的珠江。 地塊周圍的交通條件 地鐵四號線：四通八達 大學城 1 線：外語學院總站 =大學城 (體育中心 )總站 大學城 2 線：華工大總站 =大學城 (廣中醫 )總站 大學城 3 線：廣東藥學院總站 =大學城 (體育中心 )總站 381A,382B,382,387 等多條島內線，方便穿梭大學城內各處 公共配套設施： 10分鐘步行就能到的綜合商業南區，有宏城超市及各種娛樂、飲食。附近就有大學城醫院，廣大附中，小谷圍派出所，中國電信?? 優勢 (S) a) 整體配套設施較完善： 商業有四大商業區，醫療有中心醫院，交通有地鐵四號線及多條對內對外線路，娛樂休閑有嶺南印象館及中心綜合區。 b) 文化氛圍好： 位于大學城內部，十所高校形成良好的文化氛圍。 c) 社會治安好： 附近有小谷圍派出所，而大學城人口構成特殊，以大學生為主，從而提升治安的良好級別。 d) 建筑密度低 、環境優 美 ： 大學城建筑的高度都嚴格限制，以低密度建筑為主；珠江綠樹紅花，環境優美，適宜人居。 劣勢 (W) a) 社區氛圍 不夠：目前除保留村，放眼大學城，住宅社區皆無，社區的氛圍淡薄。 b) 生活配套略有不足： 肉菜市場離項目所在地較遠，步行用時長。 c) 小兒教育設施相對落后： 小學只有穗石小學，幼兒園也位于各保留村，相對廣州市區的小兒教育較為落后。 d) 位于十字路口：靠近公路，一是 嘈雜；二是 風水學上有十字路口對沖，傷財之說，廣州人信風水的不為少數。 機會 (O) a) 大學城圈的逐步形成： 大學城圈中官洲島、洛溪島、小谷圍南岸地區、長洲島各規劃的逐 步落實，將大幅提升大學城各地塊價值。 b) 新規劃中番禺區做為廣州副中心之一： 作為廣州市副中心之一，投資的力度將會加大，也會使得番禺整體基建設施更趨完善。 c) 亞運比賽賽場： 吸引眼球，吸引投資客和住房的實際需求者。 d) 短期內穩定的從寬的貨幣政策： 減少融資難度， 也使樓盤銷售回收資金環節的操作難度降低。 e) 稅收的優惠： 降低購房者的購房費用，利于促使部分觀望者進行購買。 威脅 (T) a) 競爭對手多而實力強： 目前競爭對手 有 城建、尚泰 ，而城建實力雄厚，大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 坐擁四塊地。 b) 大學城住宅的逐步發展，大量人流將降低交通優勢。 c) 購房者多持觀望態度 ： 雖然經濟好轉、 貨幣 政策有刺 激作用，但從房地產這兩年振蕩中， 投資客 受 的打擊較大，購房者 也會捂緊口袋過危機，若非剛性需求，也會謹重考慮。 再者貨幣政策從寬，但房地產政策見緊的情況也會有所影響。 優勢（Ｓ） 1. 整體配套設施較完善 2. 文化氛圍好 3. 社會治安好 4. 建筑密度低、環境優美 劣勢 (W)： 1. 社區氛圍不夠。 2. 生活配套略有不足 3. 小兒教育設施相對落后 4. 位于十字路口 機會 (O)： 1. 大學城圈的逐步形成 2. 新規劃中番禺區做為廣州副中心之一 3. 亞運比賽賽場 4. 短期內穩定的從寬的貨幣政策 5. 稅收的優惠 so 戰略（增長性戰略） 1. 打好地塊 升值牌，做好完美 配 套 的 前 景 宣 傳（ S1 O13） 2. 利用 貨幣政策優惠，減少自我資金的投入 wo 戰略（扭轉型戰略） 威脅 (T)： 1. 競爭對手多而實力強 2. 大學城住宅的逐步發展，大量人流將降低交通優勢。 3. 購房者多持觀望態度 st 戰略（多種經營戰略） wt 戰略（防御型戰略） 5 項目開發的主要競爭樓盤分析 黃埔花園 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 8 黃埔花園位置 建筑面積： 42 萬平方米 均 價： 8500 元 /平方米 物業管理費： 元 /平方米 月 裝修狀況： 精裝修 供 貨 量： 200 套 綠 化 率： 31% 容 積 率： 開盤時間： 09 年 12 月左右 （有關樓盤的詳細內容見附件，下同） 東城國際 圖 9 東城國際位置 總建筑面積： 53690 平方米 均 價： 9000 元 /平方米 產品： 14層為摩登百貨，戶型以 4090平方中小戶型為主，有單身公寓、一房一廳、二房一廳 供 貨 量 ： 396 套 容 積 率 ： 開盤時間： 202109 黃埔 花園 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 入住時間 ： 202112 自在城市花園（格林琴） 圖 10 自在城市花園（格林琴）位置 建筑面積： 35 萬平方米 均 價： 6800 元 /平方米 裝修狀況： 毛坯 戶型產品： 戶型包括 3 房 95110 平方米， 4房約 128 平方米，復式 196243平方米。以三房戶型為主打。 供 貨 量： 188 套 綠 化 率： 30% 容 積 率： 開盤時間： 2021 年 4 月 28 日 入住時間： 2021 年 9 月 星河灣 6 號 圖 11 星河灣 6 號位置 建筑面積： 1205300 平方米 均 價： 15000 元 /㎡ （望園林單位均價 15000 元 /㎡，望 江單位均價 20210 元 /㎡） 裝修狀況： 精裝修 戶型產品： 大戶型為主，戶型面積從 245 平方米 — 475平方米，帶 6500 元 /大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 平方豪華裝 供 貨 量： 共 514 套 [已售 :145 套 /未售 :369 套 ] 綠 化 率： % 容 積 率： 開盤時間 :2021 年 9月 入住時間： 2021 年 1月 、 2021 年 4月 地中海印象（錦繡銀灣二期） 均 價： 12021 元 /平方米 供 貨 量： 1221 套 綠 化 率： % 容 積 率： 開盤時間： 最后一期： 2021 年 5 月 1 日；“地中海印象”： 2021 年 10 月 入住時間： 最后一期： 2021 年 7 月 31 日前；“地中海印象”： 2021 年 9月 其他潛在競爭樓盤分析 地塊 性質 開發商 面積 (平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價 （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務設施用地 廣東華盛建設公司 5259 — DS1510 旅館業用地 方圓地產 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房 地產 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產 11861 ≤ 37006 7296 從上表中，我們可以知道大學城地塊中，目前有 6塊地用于住宅，對項目的影響最直接。參考他們的樓面地價，可以比較明顯的發現，城建地產拿的幾塊地對于我們項目有正面作用，因為他直接提高了大學城地塊房價。而在價格定位上，對于城建的幾塊地，我們項目有更大 的定價空間，也有更大的利潤空間。 而真正的直接的競爭對手為尚泰、方圓開發的 大學城 1號和大學時光。 大學城 1 號 開發商為尚泰房地產。 建筑面積： 27522 ㎡ ； 占地面積： 8821 ㎡ ； 容積率： 交通配套 ： 地鐵四號線、建設中的七號線，島內還有眾多公共交通線路途徑項目周邊。 大學時光 : 方圓大學時光計劃于年底開放， 2021 年初開售，首期公寓由 7棟 13層小高大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXXXXX 層建筑組成，有 30120 平方米的單身公寓 三房戶型，貨量約 700 套，附送全屋精裝修，部分小戶型甚至附送全屋家電及全套的生活設施配備。 交通配套 ： 地 鐵四號線、建設中的七號線，島內還有眾多公共交通線路途徑項目周邊。 項目競爭樓盤分析總結 而在眾多對手中，有這樣的一些特點： 社區氣氛濃厚。大都是一期開發完畢，現在進行第二期或三期的開發，已經累積了一定的人氣。 配套設施成熟。一期開發完畢，在小區人氣累積的過程中，配套的設施也逐步完善起來。 房價逐步上漲。隨著居住條件的優化，樓盤自身的價格正不斷向上爬，低價位的競爭也逐漸減少。 樓盤質量水平偏高。周邊的開發商大都有著雄厚的實力，在產品的質量上把握較好。 6 消費者需求調研 此部分數據來源為搜房網 09 年購房意向調查， 故數據時效性較好，可信度較高，可做為 數據分析 的依據。 購房計劃 圖 12 購房計劃 明年之前打算購房的比例占了調查人數的 %。不過由于數據來源于搜房網，上該網的群體有著 特殊性 ，故而該數據并不做為主要參考數據。 購房者基本信息 大學城 DS0801 地塊項目房地產開發可行性研究 林超華 XXXX