［可研報(bào)告］土地儲備項(xiàng)目可研報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 域接軌進(jìn)程，就會在激烈的區(qū)域競爭中陷入被動。因此必須完善城市基礎(chǔ)設(shè)施及其配套建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，擴(kuò)大對外開放，讓當(dāng)?shù)嘏c外界充分接觸，信息順暢交通。 加快城市建設(shè)，帶動經(jīng)濟(jì)增長，提升區(qū)域競爭力的重要舉措 城市發(fā)展史告訴我們，城市的發(fā)展不僅僅是城區(qū)范圍的發(fā)展，而且是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和重點(diǎn)。在新的形勢下，哪個地區(qū)城市的改革力度大、發(fā)展快，哪個地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強(qiáng)，對內(nèi)凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開 放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的導(dǎo)向作用和帶動作用就顯著。事實(shí)表明，沒有城市建設(shè)的快速推進(jìn)，就不可能有經(jīng)濟(jì)的高位起跳。只有不斷地推進(jìn)城市建設(shè)，不斷地放大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。我們必須順應(yīng)時代發(fā)展的要求，強(qiáng)勢推進(jìn)城市化進(jìn)程，奮力刷新城市面貌，提升城市綜合競爭力，以在日趨激烈的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭中贏得主動，搶得先機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 加快城市建設(shè)，提升城市形象，營造一流投資環(huán)境的必然要求 城市化水平體現(xiàn)了一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，體現(xiàn)了一個地區(qū)的外在形象，也體現(xiàn)了一個地區(qū)的投資環(huán)境。人民 生活是否殷實(shí)，居住環(huán)境是否適宜，創(chuàng)業(yè)氛圍是否濃烈，人氣商機(jī)是否旺盛，投資經(jīng)商是否安全，都通過城市這一窗口得以展示。城市化不是簡單意義上的人口向城市集中，而是生產(chǎn)、生活方式的城市化，體現(xiàn)著社會較高的發(fā)展水平。城市作為人民群眾生產(chǎn)和生產(chǎn)的中心，發(fā)揮著集聚和配置功能，使人口向城市集中，企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人群向舒適的環(huán)境集中。城市建設(shè)，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位不盡科學(xué)、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個城市的環(huán)境得到重構(gòu)，形象得到重塑。通過加快城市建設(shè)步伐，以不斷完善城市綜合服務(wù)功能，創(chuàng)造一個投資者安心 、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正把 儋州 市建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創(chuàng)業(yè)的 現(xiàn)代化 城市。 因此，為了營造 儋州 市一流的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全力打造嶄新的城市形象，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展，瓊海市各級政府、社會有識之士應(yīng)當(dāng)審時度勢，面向新世紀(jì)、迎接新挑戰(zhàn)、謀求新發(fā)展。全力推進(jìn)瓊海市城市化進(jìn)程步伐。 綜上所述， 本 項(xiàng)目建設(shè)是適時的，也是必要的。 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 市場分析 儋州作為海南西部中心城市，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，扎實(shí)推進(jìn)城市建設(shè)，不斷完善城市功能和農(nóng)村發(fā)展條 件，切實(shí)把儋州打造成為獨(dú)具魅力的 “ 綠城 ” 、 “ 水城 ” 、 “ 文化之城 ” 。 按儋州市“十一五”發(fā)展 總體 規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)其總目標(biāo)，需實(shí)現(xiàn)下面具體各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)： 培育和發(fā)展西部旅游經(jīng)濟(jì)、輻射帶動西部其它地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展。加大旅游宣傳促銷力度，積極參加國內(nèi)各種旅游產(chǎn)品展覽會和交易會，充分利用各種新聞媒體，大力宣傳儋州旅游資源，優(yōu)化旅游營銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場，突出“生態(tài)旅游”、“科普文化旅游”、“觀景旅游”等特色，建設(shè)高水平旅游精品景區(qū)，打造儋州旅游品牌，建設(shè)“最佳中國旅游城市”。到 2021 年，全市接待 國內(nèi)外游客 56 萬人次，年均增長 9%，旅游營業(yè)收入 3 億元，年均增長 %。 2．進(jìn)一步加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和特色旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，優(yōu)化儋州南部旅游景點(diǎn)，開發(fā)北部旅游資源?！笆晃濉逼陂g要形成南區(qū)、北區(qū)兩個版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松濤水庫、熱帶植物園（儋州國家農(nóng)業(yè)科技園觀光區(qū)）、石花水洞、蓮花嶺國家森林公園、花果山旅游等景點(diǎn)為南區(qū)；以東坡書院、中和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅游等為北區(qū)；建設(shè)五星級和四星級賓館、酒店各 2 家、 12 個高爾夫球場。 3．發(fā)揮旅 游業(yè)的帶動效應(yīng)，推動餐飲、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、交通運(yùn)輸、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育培訓(xùn)、文化娛樂、體育健身、醫(yī)療保健和休閑服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。培育發(fā)展技術(shù)服務(wù)、法律服務(wù)、會計(jì)服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)，提高中介服務(wù)業(yè)專業(yè)化、社會化和市場化程度，為各類市場主體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 4．積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善供給、規(guī)范交易為重點(diǎn)，加強(qiáng)對土地市場調(diào)控，在那大東南面規(guī)劃發(fā)展中低檔居住商品房區(qū)域；東北面及“熱農(nóng)院校”周邊為中高檔居住商品房區(qū)域；西北面為商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域。白馬井、東成、木 棠、雅星（八一）等重點(diǎn)鎮(zhèn)劃出適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。加強(qiáng)對大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃，加快火車站物流中心區(qū)的建設(shè)速度；統(tǒng)籌各類專業(yè)批發(fā)市場和商業(yè)餐飲網(wǎng)點(diǎn)布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經(jīng)營規(guī)范的步行街、美食街等。 5． 加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，通過小城鎮(zhèn)建設(shè)和移民搬遷，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，擴(kuò)大農(nóng)民就業(yè)空間，拓寬農(nóng)民增收渠道，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚集、市場擴(kuò)大的良性互動機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、促進(jìn)非農(nóng)就業(yè)、帶動農(nóng)村發(fā)展。 2021 年，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 43 萬人，城鎮(zhèn) 人口比例達(dá)到 45%。 從 上述 諸多方面發(fā)展的情況來看， 儋州 的城鎮(zhèn)化水平要從目前的水平 提高到 2021 年 53%， 實(shí)現(xiàn)“十一五” 總體規(guī)劃 發(fā)展目標(biāo)， 還需要加大 儋州 市 那大 鎮(zhèn)主城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大建設(shè)、儲備城市建設(shè)用地，加大招商引資力度，吸納優(yōu)秀人才，提高城市人口比重，繼續(xù)加快推進(jìn) 儋州 市城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐。 那大 城區(qū)是 儋州 市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是該市甚至海南島 西北部 區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品集散地和商貿(mào)重鎮(zhèn)，是海南省旅游 西 線重要的中間休憩節(jié)點(diǎn)，其可謂是集區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢以及交通等優(yōu)勢等一體的海南省主要城市之一。但其建成區(qū)規(guī)模較小， 人口不多，要與市委市政府提出的實(shí)施 儋州 城市化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，要與城市總體規(guī)劃相銜接，就必須把符合城市規(guī)劃用地的非城市建設(shè)用地通過合法手段轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等基礎(chǔ)設(shè)施及其配套設(shè)施建設(shè)。給外來者營造方便、舒適、良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，給人們創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善的居住環(huán)境。 目前，擬建項(xiàng)目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面等農(nóng)用地以及已屬于建設(shè)用地的村莊用地。為了順應(yīng)城市建設(shè)發(fā)展需要，必須把規(guī)劃范圍內(nèi)土地利用類型轉(zhuǎn)換其用地性質(zhì)，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為高利用價 值的城市建設(shè)用地，已是建設(shè)用地的土地利用類型將其轉(zhuǎn)換為更高價值的建設(shè)用地。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目主要是把農(nóng)用地和村莊用地建設(shè)成為高利用價植的城市建設(shè)用地。建成后， 儋州 市 那大 主城區(qū)將增加 集 居住、商貿(mào) 和文體 等用途于一體的城市建設(shè)用地，面積達(dá) 2062畝。 建設(shè)內(nèi)容地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路）、室外給排水工 程（給水管、雨水管、污水管）、電力工程（含道路照明）、電信工程 以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、區(qū)內(nèi)場地 地塊平整 工程等。 第 四 章 項(xiàng)目選址及其建設(shè)條件 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目 共收儲土地 3 宗， 園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共 收儲面積 2062 畝 。 詳見有關(guān)圖件。 項(xiàng)目 建設(shè)條件 地形 、 地貌 及地震情況 儋州市地勢由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內(nèi)有大小山嶺 160 座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m，是境內(nèi)最高點(diǎn)。儋州市境內(nèi)分布的大斷裂主要有王五 ~文教大斷裂、從化 ~陽江斷裂和儋州 ~萬寧斷裂，具有發(fā)生中強(qiáng)以上地震活動的背景， 1999 年發(fā)生的萬寧近海 級地震就位于儋州 ~萬寧斷裂上。境內(nèi)未發(fā)生過 3級以上地震活動，陸地地震活動較少。根據(jù)《海南省地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）》，儋州市地震基本烈度為Ⅶ度。 氣象 項(xiàng)目所在區(qū)域 靠近 “ 西北部丘陵半濕潤、輕冷害、輕風(fēng)害氣候區(qū) ” 。多年平均氣溫 ，年內(nèi)平均氣溫最高月份為 7 月，可達(dá) ，最低月份為 1 月， 平均 溫度 為 170C，歷年絕對高溫 ，絕對低溫 ；年平均降雨量 ，干濕季分明， 5~10 月為雨季，雨 季月降雨量平均在 100mm 以上，雨季降雨量占全年總降雨量的85%左右。 11 月至翌年 4 月為旱季，其間降雨量僅占全年總降雨量的15%左右；常年風(fēng)力 2~3 級， 4~8 月 吹 偏南風(fēng)為主， 9 月至翌年 3 月多為東北風(fēng)，臺風(fēng)影響 為 全省 較 少、 較 輕 地區(qū) 。 工程地質(zhì)條件 從地質(zhì)構(gòu)造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西部。受地質(zhì)構(gòu)造控制，以王五 ~文教斷裂為界，分為南北兩個不同的區(qū)域：北區(qū)為地勢低緩的平原，地表為第四紀(jì)火山巖和沖 ~洪積、海積地層覆蓋，南區(qū)地貌單元主要由古生代淺變質(zhì)巖和花崗巖等基巖組成。項(xiàng)目所在為南區(qū)，為花崗巖 等基巖，適于本工程建設(shè)。 項(xiàng)目所在地區(qū)的基本情況 儋州 市概況 儋 州市位于海南島西北部，地理坐標(biāo)為北緯 19176。 11′ 19176。 52′，東經(jīng) 108176。 56′ 109176。 46′，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣 ,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。面積 3269 平方公里，約占全省面積的 10%。人口 665542 人，轄 21 個鎮(zhèn) 5 個鄉(xiāng)， 225個管理區(qū)， 1508 個自然村。境內(nèi)有 10 個國營農(nóng)場和中外聞名的洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。市政府駐那大鎮(zhèn)、距?？谑?139 公 里、三亞市 284 公里。海榆西線公路橫貫市境，境內(nèi)有支線公路 235 條，通車?yán)锍踢_(dá) 1574公里，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通車，每天有班車直達(dá)廣州和省內(nèi)各市縣。是海南省西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心和交通樞紐，為國家及 高新技 術(shù)密集區(qū)。市境內(nèi)有著名的中國熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院和華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)，簡稱“兩院”，有特區(qū)中的特區(qū) —— 洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡，如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。尤其是北宋大文學(xué)家蘇東坡謫居儋州三年間，講學(xué)明道，使儋州教化日興， “ 書聲瑯瑯，弦歌四起 ” 。海內(nèi)外名士接踵而來，從師 東坡。儋州在此時成為了全島文化的中心，也培養(yǎng)了民眾尊師重教的傳統(tǒng)。蘇東坡北歸九年后，儋人符確成為海南第一個進(jìn)士。此后，儋州人才輩出，名聲遠(yuǎn)播，在海南歷史上曾發(fā)生過深遠(yuǎn)的影響。 儋州民風(fēng)淳厚粗獷，古風(fēng)猶存。在蘇東坡帶來的良好的文化氛圍影響下，這里的人民愛好吟詩作對，使儋州素有 “ 詩鄉(xiāng)歌海 ” 之稱，有許多民間詩社。 儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林資源居全省首位，擁有森林面積 1 萬公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指，僅華南熱作兩院植物園就保存有上千個珍貴樹種。儋州著名的旅游景點(diǎn)的東坡書院、熱帶植物園 、藍(lán)洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發(fā)的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵語、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與東部迥異的民俗風(fēng)情。 近年來，儋州市曾被評為 “ 全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 ” 、“ 全國衛(wèi)生城市 ” 、 “ 全國文明示范市 ” 。 資源狀況 儋 州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。水源豐富，年降雨量一千八百到二千毫米，境內(nèi)的松濤水庫容量三十一點(diǎn)九億立方米，水利灌溉條件好；礦產(chǎn)資源豐富，蘊(yùn)藏豐富且可開采的石英砂、花崗巖、 玄武巖、重晶石等十多種礦產(chǎn)；土地肥沃寬闊，氣溫和，年均氣溫 ℃ ,受臺風(fēng)影響少而輕 ,適宜種植各種熱帶水果、名貴花卉及南藥等中藥材，具備發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)的優(yōu)越條件；海岸線長二百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積達(dá)三十萬畝，水質(zhì)好，海水養(yǎng)殖和海洋捕撈前景廣闊；旅游資源得天獨(dú)厚，國家級重點(diǎn)文物東坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、“八一”通天園、蓮花山觀音洞、松濤水庫、蘭洋溫泉國家森林公園已成為或逐漸成為海南的旅游熱門景點(diǎn)。 基礎(chǔ)設(shè)施 交通運(yùn)輸 ： 擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在 儋州 市設(shè)有那大、八一兩個站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達(dá)，已形成水陸交通網(wǎng)絡(luò)，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。 城市建設(shè)設(shè)施 ： 擁有設(shè)計(jì)能力為日供水 20 萬噸的自來水廠，現(xiàn)已啟動運(yùn)營 10 萬噸生產(chǎn)線，完全可以滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達(dá) 萬立方米。 電力 ： 儋州電力建設(shè)超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。電網(wǎng)覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設(shè)用電的需要。 通信 ： 通信便捷。全市通信網(wǎng)絡(luò)遍及各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，全市交換機(jī)容量達(dá) 萬門，移動電話用戶 6 萬 戶，并已開通網(wǎng)絡(luò)寬帶。 投資環(huán)境寬松 ， 服務(wù)周到有效 。 市政府致力于投資軟環(huán)境的建設(shè)，努力 “ 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高行政效率，提高服務(wù)質(zhì)量 ” 。牢固樹立 “ 企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民服務(wù)，全心全意為企業(yè)服務(wù)；把企業(yè)的事當(dāng)作自己的事來辦，讓投資者發(fā)財(cái)，求儋州發(fā)展 ” 的理念。市政府承諾為企業(yè)提供安定和諧的社會秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協(xié)調(diào)服務(wù)、整潔優(yōu)美的周邊環(huán)境、公平公正的競爭條件。成立了市行政服務(wù)監(jiān)督中心，集中政府二十多個職能 部門聯(lián)合辦公，為投資者提供 “ 一站式 ” 方便快捷的服