小區物業管理制度(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。合同期內因同一問題或同一情況監督人員發出5次（含）以上整改通知書的，視作違約（不包括建設單位施工遣留問題及個別業主惡意破壞）。甲方及甲方聘請的監督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。二、違約責任乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準，構成違約的，由甲方向乙方發出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應增加甲方1個百分點的可得金額。（即如果沒有任何違約行為發生，乙方可獲得最高35%的經營總收入，甲方獲得65%；如果發生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推）?？己宿k法和結果處理一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一物業管理的主要計劃等，兩次向全體業主送發書面報告。二、業主委員會年中和年底兩次向全體業主送發評議打分表，對以下內容進行打分評議：1）供電管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）衛生保潔管理；5）綠化管理；6）公共設施設備管理；7）車輛管理；8）維修服務；9）服務態度；10）遺留問題的解決；11）總體評價。打分的標準為：好、較好、一般、較差、差。三、年中和年底回收的表格由業主委員會邀請江東區物業辦、社區居委會、部分業主代表和乙方代表進行公開匯總并將結果向全體業主公告。在“總體評價”中，80%（含）以上業主認為“好或較好”的，業主委員會向全體業主書面通知按合同規定邀清上半年或下半年物業管理費。30%（含）以上業主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業費按90%收取。50%（含）以上業主認為是“差或較差”的，由業主委員會召開業主大會解聘現物業公司，并組織招投標選聘新的物業管理公司。附件2日月星城小區物業管理辦公用房、物業管理商業用房管理辦法和商業用房經營收入、停車費、廣告費收入使用辦法（草案）為維護本小區業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《寧波市住宅小區物業管理條例》的規定，結合本小區實際，制定本辦法。物業管理辦公用房，是指小區開發商根據《寧波市住宅小區物業管理條例》第三十九條的規定，按住宅小區總建筑面積3‰的比例配置的用于本小區物業管理的房屋。物業管理辦公用房由開發商無償提供，產權屬本小區全體業主共同所有，由業委會代管，并提供給物業管理公司使用。物業管理企業未經業委會同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經營謀利。物業商業用房是指開發商在住宅小區開發建設中根據《寧波市住宅小區物業管理條例》第四十條規定，按住宅小區總建筑面積4‰的比例配置的經營用房。物業商業用房由開發建設單位無償提供，產權屬住宅小區全體業主共同所有，由業委會代管，并由業委會委托物業管理公司經營，經營收入除去雙方約定的經營管理費用外，全額用于小區的物業管理。物業管理用房和物業管理商業用房的所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。物業管理企業出租物業商業用房的，租賃合同應當經業主委員會同意。物業管理企業與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理合同中約定的物業管理企業的受聘期限。物業管理商業用房的使用必須符合城管、消防、環保、衛生等方面的要求。物業管理單位應每半年在本小區內公布物業商業用房出租和經營收益等情況，接受業主的監督。物業管理服務合同終止時，物業管理單位應及時將物業管理辦公用房和物業管理商業用房移交給業主委員會。業主委員會委托物業管理公司按政府有關規定收取小區停車費。停車費具體收取辦法由物業管理企業制定，報業委會備案。小區共有部位和公共設施出租做廣告，須根據物業管理條例的規定，租賃人須向業主委員會、共用部位和公共設施涉及到的相關業主和物業管理企業申請同意。本小區物業管理商業用房的經營收入、停車費收入和廣告費收入以及其他使用公共場地和公共設備獲得的收入中，35%作為物業管理企業的經營管理費用，可以計入公司利潤；65%作為物業維修基金，由物業管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止物業管理企業挪作他用；部分可用于業主大會、業主代表大會和業主委員會用于小區公共活動開支。1物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金，金額超過1萬元的，應提前告之業主委員會，超過3萬元的，由物業管理企業提出方案，經業主委員會審核同意后，再報相關機構審核批準。1按寧波市物業管理條例第四十六條規定，物業管理企業應每年在本小區內公布各項經費的收支情況，接受業主的監督。1按寧波市物業管理條例第四十六條規定精神，業主委員會委托專業審計機構對物業維修基金和本小區物業管理的其他財務不定期進行審計，終止物業管理委托合同的時候為必須審計。1本辦法由日月星城小區業主委員會負責解釋。附件3日月星城小區物業服務收費管理辦法（草案）為規范本小區物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和浙江省《物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合本小區實際，制定本辦法。本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。本辦法所指的物業服務包括以下內容：（一）房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；（二）物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養護管理；（四）公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作；（五）物業的檔案資料管理；（六）《日月星城小區物業管理合同》和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》中規定的其他公共性服務內容。本小區采用包干制約定物業服務費用。即由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，具體收費標準經由業主委員會與物業管理企業談判，由合同約定。物業管理企業應當每半年一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收取情況，接受業主和業主委員會的監督。業主或業主大會對公布的物業服務資金的收取情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質的中介機構進行審計。電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業服務成本，由享受的業主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業主享受公共性服務除向物業管理企業繳納物業服務費和公共設施維修費外，不再分攤其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務成本或物業服務支出。在本小區內，供水、供電、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業管理企業可向委托方或業主收取規定的代辦服務費。已購置房屋，但未向物業管理企業辦理相關入住手續的業主，其物業服務費的收取按市住宅小區綜合服務費收取辦法收取。物業管理企業可以依據雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業管理服務費用，但依據合同和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》，出現應當打折收取的情況時，應當按打折的數額收取。具體操作按照《日月星城小區物業管理考核辦法》中的規定進行。1業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人（承租人）交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。1對本小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規定執行。1本辦法由日月星城小區業主委員會負責解釋。委托方(甲方)：受托方(乙方)：業主委員會物業管理公司為加強小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議。第一條物業管理內容一、甲方將位于區路的范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。二、管理事項包括：1．房屋的使用、維修、養護；2．物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防，電梯，機電設備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場等)的使用、維修和管理；、3．清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作)；4．公共生活秩序；5．文娛活動場所；6．便民服務網點及物業范圍內所有營業場所；7．車輛行駛及停泊；8．物業檔案管理；9．授權由物業管理公司管理的其他事項。第二條委托物業管理形式承包經營，自負盈虧。第三條物業管理期限委托管理期限為——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。第四條雙方權利、義務一、甲方權利、義務：1．根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實施物業管理；2．監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方；3．按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的0．5％)——平方米給乙方，按月租金元租用，并負責辦理使用手續；4．給乙方提供管理用房——平方米(其中辦公用房——平方米，員工宿舍——平方米)，按月租金——元租用；5．負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；6．不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；7．對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，甲方有權終止本合同；8．負責確定本住宅區管理服務費收費標準；9．委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理，包括予以罰款，責令停工，責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章作業責任人進行催交，催改；10．協助乙方做好宣傳教育、文化活動工作，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；11．政策規定由甲方承擔的其他責任。二、乙方權利、義務：1．根據有關法律，法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理的各項規章制度；2．遵守各項管理法規和合同規定的要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實際管理目標、經濟指標的實施，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；3．根據住宅區內大、中修的需要制定維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；4．接受甲方對經營管理過程中財務賬目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每3個月向全體業主張榜公布一次管理費收支賬目；5．對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；6．乙方須本著高效．、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；7．建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；8．負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準和依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；9．有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反