中漢大廈項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 關優惠政策，從整體上推動整個海南旅游經濟、房地產的發展。國際旅游島大背景下的海口房地產市場逐漸趨于成熟，現正處于高速發展階段。根據調查顯示，目前，海口房價整體相對其他國內其他一、二線城市來說相對較低，未來房價還會有上升空間。 海南島是國內外居民心目中理想的“第二居住地”，擁有“健康島” ﹑“無疫區”盛譽的海南房地產前途無量，是大有作為的。海南省未來 20 年旅游發展總目標為，建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地，作為經濟、政治中心、又榮獲“中國人居環境獎”的海口，加上，環島鐵路 的開通，將迅速縮短整個海南島的空間距離，這將進一步放大海口在城市基礎設施、商業等配套完善方面的吸引力，因此，不容置疑，海口房地產未來發展前景非常可觀。 海南海豚兄弟房地產營銷策劃有限公司 12 三、宏觀市場與本項目發展 從宏觀市場分析來看，目前，整個房地產樓市陷入了持續觀望狀態中，不利于本項目的發展，并且在樓市成交量持續下滑的狀態下，本項目銷售會受到一定沖擊影響。但是，由于海口房地產市場發展前景較樂觀，未來，本項目市場發展將會轉好。 另，據統計分析，海口市房地產市場小戶型旺銷，大中戶型成為海口本土居民的新寵。中漢大廈以中小戶型為主，符合了市場發展需 求。 第三部分 項目區域市場分析 一、海口房地產市場分析 土地市場分析 海口市中心區域房地產市場受土地供應限制而進入平穩發展期，秀英成為土地供應主力，尤其西海岸片區成為海口市場焦點。東西兩岸濱海市場正在崛起，郊區化成海口房地產市場發展方向。 美蘭區市場處于高速運轉期，供求平衡。 海南海豚兄弟房地產營銷策劃有限公司 13 二、項目所在區域市場分析 美蘭區房地產市場特征分析 美蘭區房地產市場輻射范圍廣，主要新盤都集中在海甸島以及濱江板塊，區域發展基本飽和。文明東板塊基本屬于舊城改造區，房地產發展空間較大。 區域競爭樓盤及價格水平分析 項目所 在區域屬于舊城改造區，周邊均是部分中檔樓盤，主要競爭樓盤為以下： 項目名稱 項目地址 起價（元 /㎡） 均價（元 /㎡） 折扣 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 文錦閣 海口市文聯路 二房 5880 三房 7100 6500 暫無折扣 5481 ㎡ 15199 ㎡ 白龍新城 海口市白龍北 7800 8300 暫無折扣 15畝 30000 ㎡ 藍水灣 2 期 江海匯 海口市濱江路 8388 9500 一等獎終身免物業 二等獎 1000 元裝修 三等級送雪弗蘭轎車 ㎡ ㎡ 聯發名宇 海口 市文明東路 6888 8500 一次性 98 折 ㎡ ㎡ 春江一號 海口市美祥路 7800 8400 一次性 97按揭 98 折 ㎡ ㎡ 龍景商業城 海口市白龍北 7388 8500 按揭 折 15065 ㎡ ㎡ 海南海豚兄弟房地產營銷策劃有限公司 14 青青雅舍 海口市文明路 7300 7900 全款 98 折 1333 ㎡ 4495 ㎡ 從以上信息可以看出，最高是藍水灣二期江海匯起價 8388 元 /平方米，均價在 9500 元 /平方米左右，還推出購房送大獎活動，分別以抽獎的形式送出，一 等獎終身免物業，二等獎 1000 元 /平方米精裝修標準，三等獎送雪佛蘭轎車一輛。藍水灣二期江海匯規劃面積大，園林景觀優美，吸引眾多新老客戶再次置業。最低屬于文景閣，項目折后二房起價 5880 元 /平方米、三房 7100 元 /平方米。位于白龍南路上的白龍新城與龍景商業城分別為起價 7800 元、7388 元，均價 8300元和 8400元不相上下。 從以上可以分析，龍景商業城、白龍新城、藍水灣二期江海匯等項目價格較高，這些項目均分布在白龍片區，項目不僅規模較大，如龍景商業城、白龍新城等均有臨街商鋪，并享受周邊海鮮廣場、武警醫 院、第四中學、南北貨運市場、美舍河帶狀公園等配套設施，所以價格較偏高。青青雅舍、文景閣、聯發名宇等項目價格較為偏低，地理位置較偏，項目規模較小，配套等設施并不十分完善。 綜合以上信息，我們分析得出，本項目周邊樓盤均價在 7500 元左右，這一區域的客戶群主要來自于附近白領階層、外地在本地工作的硬性需求的人群。 海南海豚兄弟房地產營銷策劃有限公司 15 第四部分 項目分析 一、項目 SWOT分析 項目優勢（ S） （ 1）區位： 本項目處于海口舊城改造區，項目近市場、藥店，基礎設施較完善，交通便利，地理位置優越。 （ 2）景觀資源： 項目享受周邊三公 里范圍內的城市配套景觀； （ 3）規模： 項目總占地面積 2145平方米，總建筑面積 ； （ 4）價格優勢： 相對于周邊項目，中漢大廈價格較為實惠，項目 6000元 /平方米帶 1000元 /平方米精裝修。 （ 5） 配套優勢： 項目地處海口市老城區，周邊范圍一公里內醫院、學校、市場、酒店等多項配套齊全，交通便利，公交線路覆蓋全市，項目享受城市成熟配套設施。 （ 6）投資優勢： 區域與項目投資前景廣闊，項目北面為三亞街老民宅區，處于海口市城中村改造范圍內，區域升值空間巨大；項目西面、南面為海口市著名服裝批發集散 地，中小戶型租賃需求較高，符合本項目戶型設計。 項目劣勢分析（ T） 海南海豚兄弟房地產營銷策劃有限公司 16 （ 1）本區域地處老城區中心，白天周邊較為臟、亂、雜，交通擁堵，車輛出行較為不便； （ 2）本項目受到周邊其它項目樓盤影響，其影響來自于其他項目的配套設施與地理位置； （ 3）本項目規模較小，雖設有地下停車庫，但車位滿足不了全部業主的需求； （ 4）本項目全部都是精裝修，客戶不能自行決定裝修風格，選擇性不大； （ 5）項目規模小，容積率高。 項目機會（ O） (1)項目地屬于老城區改造區域，項目能吸引老城區二次改善客戶群； （ 2） 項目對面有服 裝批發市場，這將給項目帶來一定的客戶群； （ 3） 美蘭區以及其他區域的年輕置業者需求未被滿足，且需