書院式公寓管理模式案例分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 差不多的情況下，服務成為關鍵因素。”曾在上海參與建設、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，設備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優勢也在于此。但是，酒店式公寓產生的費用高，小業主眾口難調，如果造成部分小業主不同意統一的裝修、不允許管理公司進門服務客戶等狀況發生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結果與住宅物業管理公司并無二致，酒店式服務和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業也就不足為奇了。對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。而目前國內酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌。”投資前景喜中亦有憂酒店式公寓占有優厚的市場條件，這幾年在市場上快速發展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據戴德梁行統計，目前京城包括大、小業主在內的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經理蔣凌峰認為奧運和WTO效應，將會有更多的國內外企業來北京設立公司和辦事機構，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業的蓬勃發展，也將為酒店式公寓注入新的商機。值得一提的是，針對業權分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業內專家提醒小業主保持謹慎的投資態度。酒店式服務的長期性難以保證首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務公司往往只簽3～5年的租約，況且小業主很容易改換管理公司，服務的長期性有阻力。其次，目前市場上出現兩種處理分割業權的酒店式管理方式，一種是把小業主的經濟利益捆綁在一起，根據收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務和分攤內容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導致業主分配不勻、利益不公的狀況發生。面臨激烈的競爭壓力由于業權分割的原因，小業主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業主也愿意雇傭鐘點工為房客服務，因此，酒店式公寓中服務、品質低的項目優勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業權分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態度。這不由令人聯想到戀日國際，當初該項目的開發商把他的產品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方面的顧忌。第三篇：高校教師公寓物業管理模式探討高校教師公寓物業管理模式探討摘要：提出合理有效的高校教師公寓物業管理模式，以適應高校教師公寓物業的發展現狀。利用調查分析的方法闡釋了高校教師公寓物業管理存在的權屬轉變、市場不健全、被服務群體特殊等現狀。分別概述了重慶大學“管理大于服務”、上海交通大學“管理一體化、綜合化”、溫州大學“以客戶為中心、服務品質為導向”的三種住宅物業管理模式。最終提出了四種特色服務，形成了適合高校教師公寓物業的集約綜合型管理模式。隨著人們對物業管理認識的不斷提高，目前暫存的由高校指定物業公司管理的局面必然被打破，代之的將是競爭激烈、多家經營、靠優質服務占領市場的物業管理新局面。本文就各大高校物業管理模式進行探討?！?高校教師公寓權屬的轉變隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權屬發生了根本的變化，形成了產權多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校教師公寓管理帶來了新的問題。 高校教師公寓市場發展趨勢高校教師公寓物業管理市場發展較慢，尚未形成完善的管理制度。目前大部分高校還未進行全面的物業管理，仍然是計劃經濟下的傳統住房管理既行政福利式管理，在管理上仍然處于一般性房屋修繕養護的管理水平。高校教師公寓物業不同于社會上的商品住宅小區：首先高校教師公寓建在學校校區之內，具有濃厚的文化環境及學術氛圍；其次，教職工群體素質比較高，參與物業管理的意識較強，對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，這也給物業管理帶來一定的難度。如何認識高校的物業管理，如何改革傳統的高校房屋管理，這是一個復雜的問題，也是一個迫切要解決的問題，必須要認真地加以討論研究出適合高校教師公寓現狀的物業管理模式?，F如今許多高校也逐漸認識到改革傳統高校房屋管理的重要性，提出了適合本校的物業管理運營模式?！?重慶大學：“管理大于服務”重慶大學對青年教師公寓實行“本人申請、單位審核、據實配租、契約管理、有序流轉”的管理模式。重慶大學教師公寓是學校為青年教師提供的進行了基本裝修、提供了必備家具電器、實行公寓化管理、產權歸屬學校的周轉性租住房。學校資產與后勤管理處為青年教師公寓管理職能部門，負責房源的收集、配租、調整及物業服務的統籌協調。青年教師公寓的租金由學校財務處按月從職工本人工資賬戶中扣繳。不得擅自對公寓進行裝修、改造；不得擅自改變用途，嚴禁轉租、轉借。學校在產權歸屬、房屋流轉上加大管理力度而弱化了房屋在“物業服務”上的程度。：“一體化、綜合化”在管理模式上，上海交大實現物業管理一體化、綜合化，其中包括業戶管理、資料檔案管理、房屋管理、設備管理、配套設施管理、環境交通管理以及常規性服務、委托性服務、經營性服務、無償性服務等。在管理上上海交大大的物業管理依托學校本身的后勤集團同上海某物業公司合作進行。 溫州大學：“以客戶為中心，服務品質為導向”溫州大學將教師公寓的物業管理全權交給溫州市誠信物業服務有限公司，公司將秉承“為業主節約每一分，讓業主滿意多一分”的管理理念，依托長城物業成功的連鎖經營模式和經驗根據溫州大學《教師公寓》的顧客定位，樓宇設備、設施的自動化程度，以及溫州大學《教師公寓》所處的地理環境，采用“以客戶為中心，服務品質為導向”的經營管理模式。上述三所高校均在管理模式上進行了改革和創新，根據以上三所學校對比分析，溫州大學和上海交通大學的住宅物業管理模式值得借鑒?！?，集約綜合型管理 親切關懷資源共享，學生生活方便。公寓建在校內或周邊可以充分利用學?，F有的食堂、超市、洗澡堂、教學樓、運動場等資源，學生進餐、學習、鍛煉、購物充分利用學?，F有的各類生活設施和學?，F有的水電管網、電話通訊和校園網絡。 學術氛圍為加強與業主的溝通與聯系，宣傳物業政策