長沙開福區調研報告書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 業管理發展空間巨大，未來的物業管理公司面臨的問題將是服務意識革新與服務水準的綜合提升。 而受訪者對物業應配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。熊克輝認為，在樓盤開發規模化的背景下，潛在消費群體對大社區所應承擔的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發展取向日益顯現，造村造鎮式的獨立綜合型生活大社區將成為未來住宅小區發展的目標之一。 第三章 長沙市開福區房地產市場現狀 分析 一、房地產開發背景 幾年來，長沙北城雖然開發了一些住宅樓盤，房產商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。政府“拓北”戰略的實施，為芙蓉北路板塊區域經濟、住宅產業的發展奠定了最堅實的平臺：按照拓城規劃，開福區新拓展的部分主要由四方新城 平方公里，青竹湖外商城 12 平方公里，新世紀片 4 平方公里，洪山旅游區 3 平方公里，撈霞片 13 平方公里等組成。今后 3年，開福區將投入 109 億進行城市建設。五年內，開福區將城區面積由現有的 平方公里拓展為 平方公里，實現城區面積翻一番。 僅今 年上半年，該區就已投入 11 個億進行基礎設施建設。目前，區內已形成以展覽館路、黃興北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二環路、 319 國道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高爾夫路等為骨架的“六縱六橫”、四通八達的道路交通網絡。且道路延伸到哪里，城市就建設到哪里。規劃中的“四城”建設，面積達 4． 6 平方公里的四方新城和面積達 12 平方公里的青竹湖外商城已形成一定規模；依托霞凝港和長沙火車北站新址的新港城，其占地 1500 畝的現代物流配送中心前期工程已經啟動；金鷹城也有新發展。 道路網絡和城區的拓展，為三大產業的發 展提供了巨大的舞臺。商業方面，該區緊跟城市發展步伐，跳過建大市場這個階段，大力發展以大型超市為主的現代商業。目前，區內已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯華、普爾斯馬特、 JF 聯合中心等 30 多家現代大型連鎖超市，形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家嶺、四方坪五大新型商務商業中心。房地產業方面，總投資 4 億元的四季花城商住樓一期房已銷售一空，二期工程即將動工；投資 2 億多元的建鴻達商務大廈預售率達到 100％。今年上半年，該區境內房地產銷售面積達 7． 2 萬平方米，成為該區成長最快的一個產業。由此吸引了一批全國知名的大型房地 產公司前來投資建房，投資總額已超過20 億元，建筑面積達 150 萬平方米。除了已經閃亮登場的千畝大盤金鷹城圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天北國風光、海利悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個大盤也正在籌謀出場。創遠房產圈定了３０００畝，住宅大盤北城大會師的態勢已經形成了。休閑業方面，有全省首家已開業的青竹湖高爾夫球場，投資 5000 多萬元的華夏拉斯維加斯休閑廣場，中南地區最大的金馬美食城。境內還涌現出各具特色的垂釣中心、“農家樂”、休閑山莊 100 多個。 三大產業“巨龍”的騰起，全面舞活了開福區的 經濟。今年上半年，全區實現 GDP12． 99 億元，同比增長 16． 5％；社會固定資產投資完成 19． 28 億元，同比增長 17． 09％；引進外資 16． 2 億元，同比增長 178％；地方財政收入 17052 萬元，實際增長 5571 萬元，增長率達 71． 09％。以上各項經濟指標，均居全省前列。 二、開福區基本概況 開福區 20xx 年末總人口 萬人，其中非農業人口 萬人。全年國內生產總值達到 億元，在崗職工年平均工資達到12406 元。開福區占地 188 平方公里，是長沙市最大的城區，其中土地存量占全市城區的一半以上， 此外，還有 30 萬平方公里的土地可供城區開發利用。 開福區與其他四個城區相比，具有城市建設比較滯后、舊城改造任務艱巨、工業基礎薄弱等軟肋，但有弊也有利，開福區又具有天然優勢明顯、發展潛力巨大的優勢：占地 188 平方公里，是全市面積最大的城區，其中土地存量占全市城區的一半以上，這給開福區建設現代化新城留下了巨大的想象空間。此外，開福區還有 30 平方公里的土地可供城區開發利用，這相當于現在開福區城區面積的 倍。 三、樓盤的分布情況： （ 1）經濟適用房 經濟適用房有金帆小區、四方小區、廣福園、科大佳園，主要位于城 郊結合處，交通較為便利，均價在 1250 元 /㎡左右。開發商實力雄厚，一般開發周期為 3 年，購房對象以市內的拆遷戶、無房戶及周邊低收入家庭，銷售火爆，價格一路飄紅，從開盤價 1080 元/㎡至今，每平方米上漲了 200 元 /㎡，銷售率普遍超過 80%，大多數是期房銷售。 小區內配套設施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（ 35%以上），銷售部外觀包裝一般，銷售員素質較差，普遍反應房屋質量不好。 （ 2）商品房 以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開發商圍繞這些湖景、水景及公園的優美 環境，如夢澤園、王府花園、新華聯家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開發商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區內部環境優美，配套設施高檔齊全，戶型設計偏重豪華、高檔，物業管理完善，銷售現場裝修豪華，銷售員素質較高，但因戶型面積過大，戶型設計較為陳舊、無新意，以及價格過高等因素阻礙了銷售進度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價格為 2600 元 /㎡ 4000 元 /㎡左右，有獨立車庫、車位。 （ 3）別墅樓盤 以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項目，價 格一般在 1400～ 2420元 /㎡，因其位置偏遠，交通不便，周邊配套設施不全，導致其銷售情況不暢。 （ 4）專業市場 市場以芙蓉北路延線，如： e 時代電訊市場、建鴻達現代城等，以優越的地理位置，成熟的市場培育，已及投資回報率高做為賣點，吸引了大批的投資客戶。價格在 5000～ 28000 元 /㎡左右，配套設施齊全，物業管理完善，配有大型停車場。 星沙農機汽車市場是以經營汽車和配件的專業市場， 20xx 年 3 月開盤至今，一期 600 個門面，銷售率 100%，二期 550 個門面，住宅 834 套，銷售率 70%左右。 四、銷售情況： 從 這幾個樓盤來看：開發規模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤；開發商較有實力，宣傳力度高；但現場的銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤的有匯城花園、夢澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達 95%，但從去年起在二期銷售卻明顯受阻。縱觀這幾樓盤發現最暢銷的為 80 ㎡ 90 ㎡，總價控制在 20— 30 萬元之間，此戶型銷售率基本達 100%。銷售較好的為 100 ㎡ — 140 ㎡左右，總價在 3040 萬元之間的戶型。滯銷的為150 ㎡以上大面積的戶型，由 于總價過高，銷售困難，空置率高。 另幾個樓盤以商住樓為主，從火車站附近的錦華時代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時代來看，都是閃亮登場的小面積戶型的商住樓。此類樓盤的特性為：地處黃金地段，面積小，總價不高。以 3080 為主，單價為 3000 元左右，總價在十幾萬到二十幾萬之間。交通方便，商業氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領階層， 2235歲之間的職業群體，部分中小型公司駐長辦事處，市內人士剩余資金的投資。 從這幾個樓盤的銷售情況來看，銷售周期都不長，日出 東方 1 月 8 日開盤已售 40%，亞大時代 3 月份開盤已售 50%，芯都大大廈4 月 6 日開盤，錦華時代計劃月底開盤，銷售勢頭都呈良好。 總體來說，開福區城區面積 萬平方公里，人均居住面積 ，高于全市人均指數 10。 46M2。開福區開發密度較高，總量較大，由于這兩年開發力度的加大，已改變了開福區原來為工業區環境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區聚集地，成為部分中產階級的首選熱點。但從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預計今年星城樓市，小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現更多居室面積較小與齊 全的功能空間特征的戶型。 通過以上數據，結合實際走訪調查情況，我們得出以下市場結論： （ 1）宏觀規劃和市政府建設目標的引導：“五年內，開福區的城區面積將由現有的 平方公里拓展為 平方公里，實現城區面積翻一番。”這是開福區今年提出的城市建設目標。從今年到 20xx 年的 3 年內，開福區將投入 109 億進行城市建設，徹底改善開福區基礎配套設施落后的現狀。 （ 2）土地后備資源充足：開福區占地 188 平方公里，是長沙市面積最大的城區，其中土地存量占全市城區的一半以上，有 30 平方公里的土地可供城區開發利用，給開福 區建設現代化新城留下了巨大的想象空間。 （ 3）五大商貿中心對經濟的拉動作用：開福區精心打造未來的五大商貿中心，芙蓉北路松桂園中央商務區（ CBD）、黃興北路中山亭商業購物中心、麗臣廣場批發商業中心、四方商貿中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿、辦公、旅游、物流諸多功能實體，為房地產業的發展打下堅實基礎。 （ 4） 開福區開發密度較高，總量較大，由于這兩年開發力度的加大，已改變了開福區原來為工業區環境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區聚集地，成為部分中產階級的首選熱點。 （ 5） 從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷 售率非常高，預計今年小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。 （ 6）區域的整體房地產市場發展不夠成熟，開發較為分散。目前開發主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒有形成相當規模的居住區。 （ 7）地理位置相對較偏，交通、基礎設施相對較為落后等因素抑制了樓盤的銷售，同時也給人們生活帶來諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢。 （ 8）該區經濟不夠活躍，產業結構升級過緩，導致市場上的購買力不足。 （ 9）土地開發拆遷成本高：與其他四個城區相比，開福區是一個老工業區，舊城改造 和新區拓展任務艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發商的開發熱情。 第四章 長沙市開福區四方坪地產競爭態勢分析 （ 1）、四方坪地塊曾是長沙經濟適用房聚集地塊，整個四方坪品位較低和樓盤價格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項目的市場反應較冷淡可見其受大環境影響而曲高和寡，項目定位與地塊定位有較大落差。 現階段正在打破這個定勢，主要是同地塊各高檔樓盤相互影響、生活圈（生活配套、交通設施）成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購房置業觀念。 （ 2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅 豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區等多個樓盤。將成為令人矚目的長沙富人區，并逐漸形成獨具特色的區位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業者。 （ 3）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區，以及有著全國影響力的金鷹文化節的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區，項目地塊具發展潛力與增值趨勢。 （ 4）、開福區發展四方新城的 力度很大，遠景規劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業主便捷生活的有力支持；有 150、 11136 等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家嶺立交橋等交通路網的進一步完善；這些都有利于四方坪地價提高和品位提升。 （ 5）、四方坪板塊為火星鎮板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設施）成熟共同提升，地塊優勢日益突顯。 第五章 、 重點競爭對手分析 左岸春天： （一）、樓盤概況： 樓盤名稱 左岸春天 樓盤地理位置 長沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽河 風光帶，傍水而居， 發展企業 長沙泓信房地產開發有限公司 物業管理 中海物業管理有限公司顧問，湖南錦鴻物業 項目代理 長沙金達利建筑咨詢有限公司 宣傳口號 法式尊邸，人文世家。 星城人居之夢。 占地面積 一期為 10 萬平米 ,二期為 100 畝 建筑面積 一期為 21 萬平米，二期為 124000 平米 容積率 綠化率 ％ 公用建筑面積分攤系數 %（有資料顯示超過 20%） 得房率 90% 物業類型 住宅 建筑結構 框剪 規劃戶數 315 戶（一期）、 788 戶（二期） 樓層高度 3 米 公交路線 150、 60 13 11 80 50環線中巴 主力戶型 一期為二房二廳一衛，三房二廳二衛，四房二廳二衛、五房二廳二衛（錯層），五房二廳三衛（復式）。二期主力戶型為三房二廳 戶型面積 76～ 300 平方米 ,其中二期 80120 平米中小戶型所占比例達 30% 建筑高度與層數 多層、小高層（一期為 716 層，二期為 1216 層） 棟數 一 期為 21 棟，二期為 8 棟 住區內配套設施 50000 平米藝術園林、 5000 平方米組團園林、 10000 平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發廳，工農橋小學、雙語幼稚園，網球場、全民健身運動場、游泳池、 400 米環形跑道。 住區周邊配套設施 麥德隆超市、四方坪商貿城、北