小微金融業務評估技術與風險控制(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 司通過委托貸款方式或者以提供擔保方式幫助趙先生貸款20萬，趙先生用該款支付給按揭銀行，解除抵押。解除抵押的房屋再反擔保抵押給擔保公司，擔保公司幫助其從銀行獲得貸款60萬，歸還前期的貸款20萬，剩余40萬用于購買新的住房。 前20萬貸款，用再抵押或者租賃方式控制風險。,房產開發型抵押貸款案例,河北廊坊某房地產公司,經營多年，開發過多個住宅項目和商業項目，近期由于國家對房地產行業進行宏觀調控，導致資金困難，不得不通過民間借貸籌集資金，貸款人希望房地產公司尋找當地具有融資性擔保經營許可證的擔保公司提供擔保。 目前其資產包括囤積的土地3000畝,但是因貸款已經按照50%的打折率抵押給銀行。在售商品房200套,由建筑商墊款的城市商業用地在建工程三處,農村集體建設用地上的舊村改造封頂樓房400套，農村集體建設用地上蓋好正出租經營的五層大型商場一個。,反擔保方式,土地抵押 在建工程抵押 商品房抵押 符合規劃的小產權房抵押 商場權利抵押和質押（商場自動扶梯抵押、租金應收帳款質押、商場房屋讓與擔保） 預留保證金 人的保證擔保,土地抵押風險,１．土地不存在或者與土地使用權證記載不符（虛構項目）． ２．土地不屬于擔保義務人所有．（冒名） ３．土地出讓金未交或只交納了部分．（借地套現） ４．整塊土地劃成小塊土地抵押，小塊土地被規劃為綠地或者道路等公共設施用地． ５．土地評估過高．,在建工程與商品房抵押風險,１．在建工程或者商品房不存在． ２．在建工程或者商品房存在建設工程價款、房屋預售和消費者購房優先權． ３．商品房屬于犯罪所得．（盜贓物一追到底的法律規定）（山西某縣公安局長購買37套商品房貸款擔保案件）,小產權房建設擔保融資模式分析,某房地產公司承建某城市郊區舊村改造項目,房屋主體封頂后,資金出現問題,找到擔保公司希望融資1000萬.擔保公司為其從某城市商業銀行貸款擔保融資1000萬元,并要求房地產公司以價值兩千萬的房產提供讓與擔保.2000萬房產的所有權過戶到擔保公司關聯方名下.房地產公司歸還貸款后,房產再過戶回房地產公司名下.如果發生拖欠,則擔保公司直接將房產變賣抵償銀行貸款.,房產支持型抵押貸款案例,李某開辦了一個床上用品批發公司，最近接了一個大訂單，備貨還有300萬的流動資金缺口。李某找到某小額貸款公司希望貸到款項。 小額貸款公司的客戶經理接待了李某，詢問批發公司有何資產可供抵押，李某講公司辦公室是租來的，只有辦公桌和電腦復印機，值不了幾個錢。客戶經理便問李某個人有什么資產，李某講自己有價值200萬的公寓房一套，目前自己還沒有搬進去住。李某還講自己有幾個拜把兄弟做公務員，有什么需要他們也可以幫忙。,小微企業商位使用權抵押貸款案例,樂先生是浙江臺州人，幾年前在家鄉開了一個領帶廠，為了便于銷售，他在義烏的國際商貿城承包了一個10平方米的商位。由于經營需要，樂先生急需流動資金100萬，但是家在外地的樂先生在義烏沒有其他資產。 某擔保公司評估其商位價值為120萬元，某擔保公司便為其設計了商位使用權抵押加同市場經營戶保證的擔保方案順利從銀行貸到100萬元。,商位使用權抵押,同市場企業經營戶提供一個保證擔保。 在市場管理公司辦理抵押登記，并獲得其在商位變現時候的協助。 （一種房地產貸款變通方式就是使用商位使用權抵押貸款給開發市場的房地產公司。）,農村土地承包經營權抵押貸款,山東東橋農村合作社是由30戶農民將承包的農村耕地200畝入股構成，承包期限為20年到25年不等。目前合作社接到北京某大型超市長期訂單，訂購藍莓。 全體社員決定蓋大棚種無公害藍莓，但是資金缺口達60萬多元。經全體社員商議，合作社以200畝土地6年的經營權作抵押，向山東某城市商業銀行貸款，成功獲得銀行貸款60萬元。,農村土地承包經營權抵押貸款金融機構需要的資料,（一）借款人個人情況及有效身份證明； （二）家庭年經濟收入情況； （三）借款用途及效益分析； （四）當地政府頒發的土地承包經營權證書和村委與農戶簽訂的土地承包合同； （五）抵押人對抵押物的權屬狀況、抵押狀況、同意處置抵押物等作出的承諾； （六）所在地村集體經濟組織出具的同意抵押的書面證明； （七）土地合作社等以農村土地承包經營權入股成立的經濟組織還須提供工商注冊登記文件、組織機構代碼證書、組織章程等文件。,農村經營擴建貸款擔保,某規模養豬戶已有10年的經營歷史，退伍軍人，從6頭豬起家，目前已有250頭的規模。由于現有的豬場距城區太近，須異地新建豬舍，準備擴建為1000頭豬的規模，需要貸款50萬元。 是否能做信用貸款？ 有哪些可用擔保品？ 土地租賃/經營/承包權質押？ 存貨抵押/質押？ 未來應收款質押？ 第三方保證(擔保公司、供應企業、收購企業、個人) 家庭房屋、財產、農用運輸車等資產擔保 保單、存單、理財產品質押 如何緩釋系統性風險？,中國的農村資產,采礦權抵押貸款,內蒙古某煤炭礦業企業由于進行技術改造，產生5000萬資金缺口，找到某擔保公司希望其幫助融資。擔保公司信貸經理發現，該企業資產負債率不高，并擁有1億噸煤炭采礦權證，擔保公司便為其設計了采礦權抵押貸款方案，并順利獲得了銀行貸款。,林權抵押貸款案例,林某某退休，眾多親朋好友舉債承包了某面粉加工廠，但是超過200萬的巨額投資使林某某已經沒有了購買加工糧食設備和儲備糧食的資金。 林某某找到某擔保公司總經理詢問有什么好的辦法能解決資金問題。擔保公司總經理詢問得知，林某某以前在廠子里工作時，有了工資就會到自己承包的300畝林地上去種樹，目前這300畝樹木已經基本成材。當年林某某的想法是老了以后賣樹養老。擔保公司總經理去看過林地后馬上為其設計出了林權抵押貸款方案，為其從銀行順利獲得貸款100萬元。,林權抵押,在林業相關部門登記（