海口市國信大道項目前期策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 /㎡、 20xx年 — 2086 元 /㎡、 20xx— 2423 元 /㎡、 20xx— 2535 元 /㎡、 20xx— 3011 元 /㎡、 20xx 年 6月 — 3590 元 /㎡、 20xx 年 12 月 — 4300 元 /㎡、 20xx 年 12 月 — 4800 元 /㎡。目前海口的新建樓盤單價大都在 4500 元 /㎡起價， 20xx 年內不少好的樓盤每平方單價漲幅達上千元，海口 08 年，中檔樓盤的價格仍有上調， 09 年后，中檔樓盤的市價勢必有一定幅度提升。本項目前期初步定價建議考慮均價 5500 元 /㎡，可按工程節點或半個月或一個月為時間單位（漲價的速度可依據市場情況 而定）價位不斷小幅攀升，給潛在客戶制造壓力。漲價幅度建議控制在 200500 元 /㎡之間，最后達到 6000 元 /㎡的整體銷售均價。 （四）結論 現階段在售項目產品品質普遍較好。 現階段區域市場中現房供應量不大。 買方市場日漸成熟并趨于理性。 性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。 對于區域位置及配套環境的認同是區域客戶群共同持有的重要特征。 投資型客戶群對周遍商業氣氛的要求有了更多的認識。 二、項目分析 我們對本項目進行了調查、研究和分析。通過分析，認為本項目具 有較大的優勢，同時存在一些不足。本項目現在推出可以借助較大的優勢，同時不能忽視客觀存的威脅。以下對此加以分析。 （一）項目優勢分析 本項目存在以下的優勢。 地理位置優勢 本項目位于項目所在地屬于海口的濱江片區，該片區屬于海口目前開發熱門版塊之一，該居住地總面積為 公頃。其中一類居住用地面積為 公頃，二類居住用地面積為 公頃。居住人口為 萬人，開發的強度類型為：多層中密度。該版塊重點拓展面向島外的現代綜合服務功能（度假休閑、商務旅游、休閑體育、部分綜合服務等）， 是海口城市復合職能的重要補充和延伸。項目周邊有較為齊全的配套設施，如：海南文化公園；省圖書館；省博物館；海口市婦女兒童醫院；省實驗中學；海南省體校；超市大賣場 大潤發；海口經濟技術學院內，將近 500 畝的大學校園設施配套等。能夠給周邊居民提供吃住行游玩一系列的配套服務，生活非常的便利。 項目周邊政府行政機關小區，教師公寓等較多，可針對本項目地理位置優勢對其客戶群進行延伸。 產品優勢 本項目可采用比較舒適的板式樓結構，加以商住項目進行延伸，引入國美、蘇寧或酒店等大型商家及賣場進入，形成商業氣氛以增長 人氣，并促進住宅的銷售。項目外裝風格采用時尚現代的風格，力求和同類型項目進行區分。 代理商具有比較豐富的營銷策劃經驗、整合營銷優勢 本項目代理商在海口、文昌、瓊海等地均已有較多代理樓盤進行銷售，對商業住宅的營銷具備較強的實力及市場口碑，且擁有其他公司無法比擬的客戶群選擇及配套工具，并對商業地產招商運營有豐富經驗。同時可聯合代理商公司其他銷售產品進行整合營銷，其市場影響力及號召力是巨大且絕對有效的。 海口樓市目前的優勢 海口近年來樓市漲幅較大，政府對這次樓市升漲給予了大力支持，如：停緩建工 程的限時整治，海口市政設施配套的日益完善；海口政府加強了對外較多的良性宣傳；加大了土地開發規模化規范化的管理；海口城市形象的完善與老城區的搬遷整治陸續進行中，諸如此類的政府行為給投資商和購房者建立了較大的信心。在國家樓市高位調整、促進消費的政策影響下，不少投資者，考慮選擇氣候環境較好的 23 線城市進行投資性購房，海南固有的氣候環境優勢將吸引更多的島外人士來瓊度假養老（海口，作為省會城市它的房價相對全國樓市來說，仍然達不到全國水平，所以相對來說上漲空間較大。會有越來越多的熱錢會流向海南特區。） 對于全國樓 市目前形勢，海口逆市而上。 20xx 年海口樓市經歷了金融風暴的洗禮依然屹立不動，仰賴的是特殊的外銷型市場及優越的地理位置、氣候環境和旅游條件。加之國家的促進消費政策和房價的變相挽救，海口房價雖然出現了短暫的消費冷淡，但價格卻并未出現回落，反而逆市而上。 09 年的海口機會多多、政策優越、加之跨海大橋的動工提上日程，搭建和內地客戶的平臺也越來越緊密。政府對市政建設的加強和城市環境的優越， 09 后的房價，海口穩步上升也是指日可待，由于目前還有上漲空間，本項目的建立也是順應市場的。 （二）項目劣勢分析 本 項目存在以下的不足。 項目體量及面積不足 本項目由于地塊的特殊限制，可開發面積不大，因此會有以下影響 ? 綠化率及綠地面積會基本為零，對居家及喜歡小區的住宅客戶有抵觸 ? 面積會直接導致入戶率，對于入戶率的低的小區，長期居住的客戶會產生抵觸。 ? 小區公共部分面積降低，如無泳池、活動區域面積降低、停車位少等 商業業態氣氛單一 ? 項目周遍除大潤發和盛達 2 期的酒店外基本無其他大型商業項目對后期的商業項目招商會產生一定阻力。 周遍環境較差 本項目現有的環境尚處于，主要體現在以下幾點。 ? 項目背面尚為本 地村屋還未搬遷，居住環境不成熟。 ? 除大潤發外，缺乏平民化的大型農貿市場。 ? 項目雖然臨十字路口，但由于不是主路段且位置靠里，只有兩路公交通行。 （三）存在的機會 本項目推出時會面臨以下的機會。 ? 項目所在片區，大規模的市政配套設施都在陸續完善中。 ? 濱江版塊處屬于熱門的待開發區，目前土地價值已大幅度升值。 ? 海口市政府加大了城市形象建設的施工進度。（如：國興大道將建成海口標志性的“椰林大道”。等等） ? 海南已成為旅游房地產的熱點片區，全國的熱錢都開始瞄準海口樓市。 ? 目前整個國興大道片區內，缺乏高品質的商品房。 （特別是板樓） ? 周遍除盛達 2 期外無其他商業項目（特別是大型家電賣場）。 ? 項目附近的盛達景都 1 期銷售已結束， 2 期有很大市場的潛在客戶群可深入挖掘。 ? 本項目為未建立項目，可盡可能多采納有效客戶群意見進行“投其所好”、“量體裁衣”。 (四 )面臨的威脅 本項目會面臨如下的威脅。 ? 區域市場的潛在供應量較大，市場競爭激烈（如盛達 2 期的即將開盤）。 ? 整個海口樓市產品同質化現象嚴重，市場開始出現疲憊狀態。 ? 海口樓市房價逐步上漲，能接受的客戶群體在逐漸減少。（如何在第一時間內抓到他們將成為推廣的重點考慮問題。） ? 國 家對地產行業不斷出臺新政策，所能產生的影響不容忽視。 三、開發建議 通過銷售對本項目優劣勢的研究和對周邊市場的調查，我們進行了深入的分析和整理，經過研究，我們擬訂以下開發建議。 （一）項目定位 以商業氣氛拉動住宅銷售，以小戶型為主、大兩房小三房為輔的精裝修商住樓宇。 —— 居家投資兩相宜 （二）客戶定位 本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產業，購置產業的衡量標準以物有所值、物超所值為依據，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。人群 的職業多種多樣，工作地點不拘泥于本區域周邊，虛榮心不強。這類人群一般經歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標客戶對于項目區域具有很強的認可心理。 人群年齡在 35 歲以上，在家庭和社會中均承擔重要責任。 客戶群細化：企事業單位中層、教師、政法部門人員、純投資客戶、島外中、低端客戶、學生家長。 （三）價格方案 無可置疑任何項目在銷售時都會存在競爭現象，無論是自身的還是項目以外的。 在外立面現代簡潔，小區內環境良好，居室設計合理，使用率高的前提下。肯定是價格哪邊低，客戶的選擇意向 就會向哪邊傾斜。 為了避免樓層底戶型小的房型提前銷售完的局面出現，保證公司利益的最大化，建議必須在銷售中進行銷售控制。 另外，為了使客戶能夠對本項目選擇更有傾向性，可以對預計的價格體系進行一定的調整。調整后的價格體系更能突出區別其他周邊樓盤的性能價格比，同時避免本項目自身高低樓層的價格差競爭，使我們所有房屋都同時體現物有所值、物超所值的特點，以體現本項目的均好性。 均好性對于一個項目整體的銷售至關重要，良好的均好性可以使項目均衡發展、同步銷售，在保證項目完全銷售的前提下達到利益最大化，實現公 司的的最大效益。 我們將努力使項目的總銷售額保持不變，開發商的既得利益不受損。