盛華國際廣場房地產(chǎn)貸款項目評估報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 （表：項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標） 序 號 項 目 指 標 備 注 1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 3 地上建筑面積（平方米） 其中 商場 高層住宅 車庫 4 地下建筑面積 其中 商場 停車場 5 建筑層數(shù) 地上 13 層， 422層 地下 4 層 6 建筑總高 80米 7 建筑層 高 地上 — 4 米 地下 4 米 8 總戶數(shù) 836 9 建筑容積率 10 綠地率 30％以上 11 車位 828個 本次評估計算項目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分，其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約 18000 平方米，可銷售車庫約 20000 平方米，具體見下表： 編號 項目 分類項目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場 商鋪 3 車庫（位） 車位（出售） 停車場 合計 該項目建筑設(shè)計方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計，并報 A 市 規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下： “ 盛華國際廣場 ”項目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場和六棟高層及會所等組成。綠化率達 30%以上。 配套商業(yè)結(jié)合場地特點在兼顧 文明廣場 與公園的同時采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。商業(yè) 基本沿市府路與 文明廣場 布置，最大化利用 文明廣場 的資源來提升商業(yè)價值。 在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設(shè)一個車庫入口，這樣車輛能直接便捷地進出車庫，消減停車對周圍的影響。人行主入口設(shè)置在南側(cè)，次入口設(shè)置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對人行的干擾。 項目景觀設(shè)計兩條景觀軸，東西向景觀軸把 文明廣場 氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動態(tài)的空間效果。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 三、項目實施進程評價 略。 四、設(shè)計單位資質(zhì)評價 該項目設(shè)計方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計完成。 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設(shè)計。 第四章 項目市場情況評估 一、宏觀經(jīng)濟狀況 （一 ） A 市 經(jīng)濟格局 ? A 市 第一商圈的形成 A 市 經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以 人民中路 、 人民路 為頂點，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線， 人民中路 、 人民路 為中心，各經(jīng)濟因子點狀散布著城市空間的經(jīng)濟格局。 人民路 是 A 市 的商業(yè)中心，由此可見， 人民路 在 A 市 商圈中占據(jù)重要的地位。 在 A 市 510 年發(fā)展藍圖上，將會形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以 人民路 、人民中路 為軸心約 10 平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為 A 市 的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。 ? 盛華國際廣場 發(fā)展?jié)摿薮? 按計劃 盛華國際廣場 、人 商擴建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到 2020 年， 人民路 將有實力成為 A 市 “第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。 盛華國際廣場 處于目前 A 市 第一大商圈核心地，位于廣場前的城市主干道人民路車流量日均達一萬輛以上，人流量在 30 萬以上，在以其為中心 5 公里半徑內(nèi)人口達50 余萬人， 2 公里內(nèi)半徑內(nèi)有 20 萬人的強大消費群體支持。 ? 交通成熟 —— 五位一體交通網(wǎng)點 盛華國際廣場 位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。正對文 明 廣場，西通人商集團、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。廣場集公交車站、巴士站、停車場、的士站、直通火車站站點五大交通功能于一體，瞬間即通達全城。 盛華國際廣場 三面環(huán)路，有 5 條公交線路在廣場前設(shè)站，公交線路覆蓋 A 市 三大區(qū)，在 A 市 的任何地方都可以輕松到達廣場。 盛華國際廣場 西面是連成一體的大型 文明廣場 。將與廣場負五層 25 米寬的過道 相連通。 廣場負五層在商場出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負二層完全開放，挑高至負二層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務(wù)。 廣場地下二層至負四層，設(shè)有 700 個停車位的大型停車場，全面滿足廣場和居住自駕車的停車需求。 （二） A 市 經(jīng) 濟發(fā)展水平 經(jīng)濟總量水平 ? 國民經(jīng)濟持續(xù)增長， GDP 年平均增幅超過 10% 2020 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。 （其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，是 1996 年以來最快的一年。） 圖： A 市 歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） ? 2020 年人均 GDP 達到 1328 美元 按照聯(lián)合國對 40 多個國家的統(tǒng)計分析結(jié)果：人均 GDP800 美元左右時，住房消費進入快速增長期 ， 1300 美元以上時進入穩(wěn)定增長時期，達到 8000 美元時增長速度趨緩。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 為 9965 元即 1328 美元，現(xiàn) A 市 的住房消費已處于穩(wěn)定增長的發(fā)展階段。 y = 2 + R2 = 0501001502002503003504001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020億元 G D P （億元） 增長趨勢 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)狀況 ? 三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主（ 46%），第三產(chǎn)業(yè)占 42% 從國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看， A 市 的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，達到經(jīng)濟總量的 46%，第三產(chǎn)業(yè)為其次，約 42%左右，第一產(chǎn)業(yè)僅 11%左右。 %%% %%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢 圖： A 市 國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向好 從發(fā)展速度來看，隨著各個產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)濟同步持續(xù)增長， A 市 第二產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟比重卻在上升，這表明 A 市 的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。一定程度上反映了 A 市 的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達城市方向前進。 人民生活水平 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快， 2020 年以后已經(jīng)突破萬元大關(guān) 4887627095201094410413540466529 . 6 %1 3 . 8 %5 . 7 %3 0 . 1 %8 . 6 %4 . 9 %200040006000800010000120002000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%城市人均可支配收入（元） 增幅 趨勢線 圖： A 市 歷年 城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） 在 2020 年以前， A 市 人均可支配收入都在一萬元以內(nèi)， 2020 年以后開始突破萬 元大關(guān)。 ? 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近 30%～ 40%的富裕水平 歷年恩格爾系數(shù)3 1 . 3 %3 1 . 5 %3 9 . 3 %3 2 . 0 %3 3 . 5 %10%20%30%40%50%2002 2020 2020 2020 2020恩格爾系數(shù) 趨勢線 圖： A 市 歷年 恩格爾系 數(shù) （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） 從 2002 年至 2020 年 5 年間， A 市 恩格爾系數(shù)從 %降到 %，已達到 30%～40%的富裕標準。 ? 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強烈 01020301999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020平方米 城市人均居住面積（平方米） 增長趨勢 圖： A 市 歷年 城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） 從 1999 年至 2020 年， A 市 人均居住面積從 平方米增加到了 平方米， 8年時間增加了 平方米，增長比較緩慢，居民改善居住條件愿望強烈。 社會消費品零售情況 ? 城市社會消費品零售總額增長迅速 5 3 . 0 56 3 . 5 37 8 . 4 78 6 . 3 29 5 . 8 11 0 8 . 7 51 2 5 . 0 61 4 4 . 76 8 . 4 56 5 . 6 75 7 . 6 51 0 . 2 %3 . 4 %4 . 2 %1 4 . 6 %8 . 7 %1 0 . 0 %1 1 . 0 %1 3 . 5 %1 5 . 7 %1 5 . 0 %0501001502002501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社會消費品零售總額（億元） 增幅 趨勢線 圖： A 市 歷年 社會消費品零售總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） 2020 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，扣除價格上漲因素，實際增長 ％，是“九五”以來增幅最快的一年。 ? 分城鄉(xiāng)看 城市市場消費品零售額為 億元，增長 ％，占全部零售額比重達 ％；縣及縣以下農(nóng)村消費品零售額 億元，增長 ％。 ? 分行業(yè)看 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額達到 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。 連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以 上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè) 10 家，商品銷售額 億元，增長 %。全年成交額過億元的市場 10 家，成交額達 億元，增長 ％。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長 %，石油及制品類增長 %，書報雜志類增長 %，電子出版物音像制品類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，日用品類增長 %，家具類增長 %，食品、飲料、煙酒類增長 %，服裝類增長 %，化妝品類增長 %，金銀珠寶類增長 %。 人均消費性支出情況 作為 西部 區(qū)域發(fā)展的一個重要支點， A 市 的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支 持。 A 市 是一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，曾位居全國小康城市第 6 名、綜合實力第22 名。近年來，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響， A 市 經(jīng)濟運行波動較大。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年全市城市居民可支配收入達到 10944 元，同比增長 %，人均消費性支出 8616 元，同比增長 %.今年上半年，城市居民人均可支配收入 6506 元，支出為 元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動了房地產(chǎn)的火爆。由此， A 市 中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城 中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價相對便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團的副中心區(qū)。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進的態(tài)勢。 而就在“十一五”期間，我市將重點提升中部組團，在北京路、天津路、東風大道等沿線建設(shè) 5 平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長壓力，同時要穩(wěn)步發(fā)展東部組團。 人民路 是 A 市 商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s 20 余萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額，覆蓋面必須不少于 20 萬人的固定消費群的標準 。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場擁有一個相當數(shù)量的中高收入消費群體。 二、 A市 房地產(chǎn)市場狀況 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重 ? 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟比重明顯提高 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25 億元，比上年增長 20%。占全市 G