房地產開發項目-關于重慶低密度產品的研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 群集合的現代化大都市”。因此，主城區在重慶未來的發展中具有重要的核心地位。 ? 城市重心“北移東下”，一方面緩解了老城區發展空間的日益不足，有利于老城區的舊城改造及基礎設施完善，力爭建設山水園林城區，并在提高自身 13 實力的同時對周邊地區起到更好的帶動作用；另一方面開辟了新的經濟增長點，形成“多中心，齊發展”的新局面，在提高這些地區自身發展水平的同時，也有利于全市社會經濟的整體協調發展。 重慶房地產市場狀況 重慶市自 1997 年成為直轄市后，經濟發展步伐有顯著的增速。就房地產市場而言，重慶市房地產開發投資從 1997 年直轄以來連續 6 年保持雙位數字增長。住宅建設隨著改革開放的深入、經濟的發展、市場的需要，已成為地區經濟新的增長點，表現出強勁的經濟拉動力與促進作用，以下是主城區 20xx 年房地產市場概述。 主城六區概況 渝中區 渝中區是重慶市的傳統中心城區，也是重慶市的經濟強區，面積 22 平方公里，轄 13 個街道。 20xx 年，城市人均可支配收入達到 9066 元，人均消費性支出達到 8518 元。隨著綜合發展水平的提高，該區商貿中心地位進一步提高；金融中心功能不斷完善，基本形 成了面向重慶，輻射西南的區域性金融中心市場；信息產業發展迅速，信息化水平接近沿海發達地區平均水平；都市旅游形勢喜人，成為優秀旅游區；房地產開發方興未艾，城市建設突飛猛進。 隨著解放碑 CBD 的逐漸形成，區域新建樓盤也體現出高端特色。從早期的華庭錦園、南國麗景到 20xx 年開盤的海客灜洲、半島麗園，再到正在開發的東和灣、君悅長濱、江風雅筑，無不 凸 現了樓盤的高端化品質。 渝中區各板塊之間的樓盤價格浮度較大，靠解放碑中心地段的樓盤均價在6000 元 /平方米左右；靠朝天門片區的樓盤，均價在 5000 元 /平方米左右；大坪片區 的樓盤均價再 3500 元 /平方米左右。有輕軌第一盤之稱的合景聚融廣場目前均價為 7000 元 /平方米，緊鄰輕軌的美力 . 均價 6000 元 /平方米，推出 27—60 平方米的小戶型，保證了低首付和低總價，吸引了眾多的年輕時尚白領加盟其中。 渝北區 渝北區位于重慶都市發達經濟圈的北端，總面積 1452 平方公里，轄 21 鎮 14 14 鄉。近幾年來，渝北區作為重慶都市發達經濟圈少有的開闊丘陵地帶，其房產開發的火爆有目共睹。據統計，渝北區商品房每平方米單價年均增幅在 100元以上，增幅超過重慶其它區域。其中，北部新區區域， 自從經開大道開通后，沿線樓盤房價已經上漲了近三成；兩路區域由于工業園區、航空港、國道、生態環境等基礎優勢，形成了樓盤價格上揚的重要原因。新牌坊區域房價的上漲，與“龍湖地產”九年高速發展的榮耀密切相關。而在回興區域，伴隨著眾多開發商密集布點開發和樓盤品質的不斷提高，房價還有很大的上漲空間。 渝北區房源充沛，至 20xx 年 12 月在售樓盤多達 77 個，居重慶各區之首。而且隨著渝北區樓市被進一步看好，上市房源被迅速消化。該區域房價走勢目前保持平穩。其中新牌坊板塊的一般樓盤均價在 3300 元 /平方米，而以龍湖水晶酈城、金科 天籟城、財富中心、旭日鳳凰城等為主的高端樓盤售價均在 3800 元 /平方米以上。在北部新區板塊，大體量樓盤集中，如奧林匹克花園占地 3000 畝，規劃總面積 250 萬平方米，一期開盤均價 3500 元 /平方米；另外別墅項目較多，如藍湖郡、棕櫚泉花園、金科天湖美鎮等，均價在 4300 元 /平方米以上。比較偏遠的回興、兩路板塊的樓盤均價在 2100 元 /平方米。 江北區 江北區位于嘉陵江北岸，與渝中區和沙坪壩區隔江相對，是重慶市新城市規劃的行政中心、信息中心、金融中心、文化藝術中心、中央商務區和交通樞紐。總面積 213 平 方公里，人口 45萬，轄 9 街 3鎮。經濟基礎雄厚，地理位置優越，投資環境良好，具有六大優勢：交通樞紐、通訊暢達、能源充足、政策寬松、環境優越、商貿發達。 江北區在售樓盤主要集中在觀音橋轉盤、五黃路、南橋寺一帶，在售樓盤達40 個以上，房價與其它區域相比一般。觀音橋商圈內的樓盤房價較高，最高的是“同聚遠景”保價 5500 元 /平方米，最低的是“渝澳港灣” 2460 元 /平方米，其他樓盤報價一般在 3000 元 — 4000 元 /平方米之間。 值得注意的是，伴隨著重慶市政府的即將北移，江北區的改造和建設得到政府的大力扶持。特別是已 經揭開序幕的北濱路開發，在政府統一規劃的大格局下，將變得更加規范有序，與先行的南濱路齊頭并進，并有趕超之勢，最終成為集商務、餐飲、休閑、娛樂、購物、居住為一體的新濱江經濟帶。目前北濱路一線已 15 經集中了包括珠江、中房、金源、招商局、龍湖、金科、長安、東源等國內外眾多知名開發商，未來將開發 7— 10個大型項目，總開發量將達到 450— 500 萬平方米。可以預計，北濱路的樓盤將對江北樓市的品質和價格產生重大影響。 沙坪壩區 沙坪壩區地處重慶市區西部，總面積 383 平方公里，東瀕嘉陵江。農業資源豐富，工業門類齊 全，發展空間廣闊，具有典型的都市城郊型產業特征。工業依托科技優勢快速發展，鄉鎮企業具有相當規模，形成汽車摩托車配件及整車、電子通信、生物化工三大支柱產業和十大經濟園區的經濟布局。同時，沙坪壩區又是重慶重要的科教文化區，駐區大學 9 所，中專、中小學 300 多所，文化教育發達，科技實力雄厚。優越的地理位置、發達的交通、便捷的資訊，使得該區成為重慶人流、物流、信息流的要道。也正因為此，該區的房地產市場發展勢頭良好，特別是二手房交易活躍，促進了新盤的開發。 沙坪壩區的樓盤主要集中在天星橋轉盤、鳳天音樂大道、勞動路和楊公 橋一帶。主要在售住宅樓盤包括連芳華源、升偉新天地、時代菁英、衛星半島花園、陽光水城、林泉雅舍等，總量在 900 套左右。均價在 3000 元 /平方米左右。商鋪主要分布在瓷器口、三峽廣場及其周邊。包括：明清商業街、華夏銀座、金沙國際、欣陽好又多、立洋百貨、鉆庫等旺鋪。價格最高為金沙國際 31000 元 /平方米，最低為華夏銀座 4500 元 /平方米。 九龍坡區 九龍坡區地處重慶的腹心地帶，總面積 443 平方公里，東連渝中區，北壤沙坪壩區，南接大渡口區，西臨成渝高速公路，與南岸區和巴南區對江相望。轄區內具有港口、鐵路 、高速公路構成的立體交通網，有國家級高新技術開發區、 6所大學、眾多設計院構成的科技資源，同時又由西南鋁業、重慶啤酒、慶鈴集團、隆鑫集團等眾多大型企業構成了工業大區地位。 隨著重慶城市的整體發展，九龍坡區的地理位置優勢和工業大區地位得到越來越充分的體現，輕軌的建成開通擴大和完善了與其它城區的連通，人流量的增長迅速拉動了區域房地產市場的發展，激發了眾多大樓盤的開發。 九龍坡區的住宅房源供應目前約有 20xx 套左右，房型面積在 100 平方米的戶型在市場中所占比例較大。主要樓盤包括：都市桃源、上江城、珠江花園（匯 16 景閣） 、廣廈城等。價格在 2200 元 — 3200 元 /平方米。九龍坡區的商業房源主要來自楊家坪商圈，目前在售有斌鑫世紀城 。 南岸區 南岸區是重慶市都市發達經濟圈的重要部分，位于長江南岸，座擁具有“山城花冠”美稱的南山， 俯臨長江與嘉陵江，可謂有山有水，地勢獨特。全區面積達 265 平方公里，其中以南坪為核心的城區部分 44 平方公里，轄 6街 9鎮，總人口 60 萬。多年來，困擾南岸發展的主要是交通問題，而隨著長江大橋復線的建設，菜園壩大橋的新建，這一瓶頸將被有效突破。與此同時，配合“重慶國際會展中心”的建設，南橋頭隧道 的炸除也使南岸區的面貌在整個重慶市突現出來。 20xx 年 10 月，首次在亞洲舉行的“第五屆亞太城市市長峰會”將落地重慶，而會址就選定在“重慶國際會展中心”，這無疑將大大提高南岸區在重慶的影響與地位。 目前，南濱路、學府和南山板塊已經成為南岸乃至全市房地產開發的熱點區域，在售樓盤多達 40 余個。南濱路上的怡景天域、陽光華庭、陽光 100、武夷濱江、中央大道無不大放異彩，依山傍水的融僑半島、駿逸江南、帝豪峰、高山流水、學府大道 69 號也是好評如潮。南岸區現在的房價比較平均，一般都在 3000 元 /平方米左右。但隨著區位優勢的 普遍認同和樓盤品質的總體提升，房價的上升趨勢將會得到肯定。 房地產開發投資 自 1997 重慶成為直轄市以來，房地產的開發投資額一直保持著快速增長的趨勢，年均增長率在 30%左右， 20xx 年房地產投資額達到了 億元 , 比 20xx重慶市歷年房地產開發投資情況6 7 .5 9 7 .3 1 1 2 .5 1 3 9 .6 1 9 6 .7 2 4 5 .9 3 2 7 .9 3 6 6 .1 5 3 2 .8 6 3 9 .42 1 .4 %4 4 .2 %2 0 .0 %2 4 .1 %4 0 .9 %2 5 .0 %3 3 .3 %3 0 .0 %2 5 .0 %2 0 .0 %1 8 .2 % 1 9 .5 %1 5 .6 %2 1 .3 %2 4 .5 % 2 4 .7 % 2 5 .8 %2 6 .7 %0601201802403003604204805406006607201997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月20xxF 20xxF億元0%10%20%30%40%50%房地產開發投資 同比增長率 房地產投資占固定資產投資比例 17 年增長 %， 20xx 年 111 月，房地產行業累計完成投資 億元，同比增長 %。 房地產開發投資額的不斷快速增漲，說明重慶市房地產開發商對房地產市場尤其是 對 商品住宅市場的信心充足，市場前景為各房地產開發商所看好。 重慶房地產開發投資占 固定資產投資的比例呈穩定增長的態勢，進入 20xx年之后，房地產的投資占固定資產投資的比例均在 20%以上， 20xx 年該比例達到%，創下近年來的年增長最高水平。 房地產供求狀況 重慶市房地產竣工和銷售多年保持穩定增長的狀況，截止 20xx 年 11 月，竣工房屋面積為 萬平方米，其中住宅部分竣工面積為 萬平方米，同比增長 %。 從 1997 到 20xx 年，重慶房地產的銷售價格 9穩步增長， 20xx 年超過 1,500元 /平方米的水平， 20xx 年商品房總體銷售價格達到 1,596 元 /平方 米。 商品住宅方面， 20xx 年重慶都市發達經濟圈的住宅市場供需兩旺，竣工及銷售分別比前年大幅上升 74%和 62%，銷售面積比竣工面積多出 161 萬平方米，扭轉了一直以來供大于求的狀況。 20xx 年都市發達經濟圈商品住宅的竣工面積和銷售面積在 20xx 年基礎上仍有分別 19%和 30%的增長。 至于售價方面，主城五區住宅平均售價在 199820xx年間一路攀升，到 20xx年平均售價為 1,751 元 /平方米，上漲了 ％， 20xx年達到 2， 184 元 /平方米 10， 9 除特別說明外，本報告采用的價格為建筑面積價格。建筑面積價格與套內面積價格采用的換算系數為得房率 85%，即，建筑面積價格 =套內面積價格 X 85%。 若為低密度住宅，則采用得房率 94%，別墅采用得房率 100%。 10 相當于套內面積價格 2283 元 /平方米。 重慶市歷年房地產供求狀況8166861391460 62060010201677849261 417 430 580746101713172184120115961556144313511377133103006009001200150018001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月萬平方米05001000150020xx元 / 平方米商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售價格 18 同比增長 %。 重慶市房地產市場開發態勢 房地產開發投資持續增長，資金來源結構相對良好 重慶市統計局數據顯示， 20xx 年 111 月，重慶市房地產開發投資完成額為 億元，與 20xx 年同期相比，增長 %。 從用途來看， 20xx 年 111 月，重慶市住宅投資完成額 億元，同比增長 %；商業用房投資完成額 億元，同比增長 %。 從房地產開發資金來源結構情況來看， 20xx 年 111月，國內貸款 億元，占房地產開發資金的 %；自籌資金 億元，占 %,其中開發商自由資金為 億元。另外，重慶房地產的國內貸款比重低于全國平均水平 個百分點，自籌資金高于全國平均水平 個百分點。這說明，重慶開發商自有資金的比例相對較高， 20xx 年 111 月開始的宏觀調控對重慶房產市場的影響較全國其他 城市 低。 房屋竣工和施工同比增長，新開工面積略有下降 20xx 年 1