房地產開發--“愉景南苑”商住小區開發貸款評估報告工作底稿(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 目條件衡量，該公司符合我行競爭優質客戶的條件， 20xx 年我行審批認定 該企業為未評級客戶，信用等級按 A+級掌握。 第二章 建設條件評價 一、項目建設概況及規模 “ 愉 景 南 苑 ”項 目 位 于 廣 州 市 海 珠 區 新 港 西 路 2 212 號 大 院 ，原 屬 廣 州 市華南醫療器械廠和廣州光學儀器廠內。 該項目占地面積 48,340Ｍ 2（其中凈用地面積 35,762Ｍ 2 ， 道路面積 12,578Ｍ 2）總建筑面積 155,878Ｍ 2，（ 商 鋪 12,679Ｍ 2 該數為預測數 ，車庫 382 個 車位 ，住宅“愉景南苑”商住小區開發貸款評估報告工作底稿 9 135,228Ｍ 2，會 所 3,278Ｍ 2），容 積 率 ，是 由 三 種 住 宅 類 型 組 成 ，共 18 棟 ，可售面積 147,907Ｍ 2. 商品房住宅建筑情況列表如下 : 建筑區域 樓 層 建筑面積 Ｍ 2 客戶數 A 區 4 棟 12— 13 層 17, 176 B 區 3 棟 18— 19 層 30, 306 C 區 2 棟 18— 19 層 21, 198 D 區 2 棟 19 層 19, 204 E 區 2 棟 18— 19 層 19, 204 F 區 2 棟 18— 19 層 19, 204 G 區 2 棟 12 層 7, 80 K 區 1 棟 8 層 4, 75 合 計 139, 1,447 設計、施工、監理單位資質 ： 施工單位 設計單位 監理單位 廣 東 珠 江 工 程 總承包有限公司 廣 東 珠 江 建 筑 工 程 設計公司 廣 東 珠 江 建 設 工 程 監理有限公司 貳級企業證書 甲級（設計證） 乙級（暫定） 設計、施工及監理單位均具有承攬此項目相關工程任務的資質及能力。 二、項目審批手續及進度 目前項目建設已領取了《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》、《商品房 預 售 許 可 證 》及 部 分 建 筑 面 積 的《 建 設 工 程 規 劃 許 可 證 》。從 項 目 建 設 文 件 依 據方 面 看 ，該 項 目《 國 有 土 地 使 用 證 》、《 施 工 許 可 證 》尚 在 辦 理 之 中 ,對今后項目銷售及銀行貸款抵押手續的辦理 將 會 造 成 影 響 ，合 生 愉 景 公 司 須 盡 快 辦 理 有 關 手 續 ，方能確保項目正常按計劃運作。只要項目建設的有關報批手續抓緊辦理，開發建設資金得以落實，項目施工按計劃完工將具有一定的保證。 “ 愉 景 南 苑 ”建 設 條 件 、形 象 進 度 良 好 ，該 項 目 進 入 主 體 及 配 套 設 施 建 設 階段。 20xx 年初動工建設以來該項目 A、 B 區共 7 棟已結構封頂， C、 D、 E、 F 區已達 7—— 8 層， G 區開工現已 +00。該 項 目 整 體 計 劃于 20xx 年中全部竣工交付使用。 “愉景南苑”商住小區開發貸款評估報告工作底稿 10 第三章 市場評價 一、 市場供求現狀及其發展趨勢分析 從目前廣州市房地產市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適 需要轉變，房地產產業增長方式由速度、規模型向質量、效益型轉變。這樣 廣州市樓市供大于求與結構短缺現象將長期存在 。 全 省 在 建 商 品 房 突 破 一 億 平 方 米 ， 其 中 廣 州 市 開 工 的 項 目 高 達 4,000萬平方米，去年全省商品房的銷售增幅低于 10%； 廣州市商品房空置面積近 2,000 萬平方米，新開工面積增長仍在兩位數以上，加上今年 1 萬平方米的新開發量。 以上已反映供應量高于需求量。 但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發展空間。 國 經 濟 的 高 速 發 展 以 及 入 世 的 利 好 ,對 中 國 房 地 尤 其 是 對 廣 東 樓 市 的促進作用是直接而實在的 ,雖然去年廣東 全省商品銷售下降，但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長后基數變大而致。 廣州市近三年商品房當年成交量均超過同期批準上市量。 廣州空置房數量為 560 萬平方米，而廣州市人口高達 900 多萬人，每一人增加一平方米，便可將 560 萬平方米的空置房消化殆盡。當前世界發達國家人均居住面積高 35 平方米，而廣州人均住房不足 14 平方米 ， 故 且 不 計 外 來 與 新 增 人 口 對 住 房 的 需 求 ， 僅 是 廣 州 現 有 居 民 改 善住 需 求 提 供 給 房 地 發 展 的 潛 力 與 空 間 便 是 極 其 巨 大 。 這 說 明 廣 州 市 的樓市還是有能力扛起這巨大的空置房，而且發展空間還是有的。 “愉景南苑”商住小區開發貸款評估報告工作底稿 11 在這可發展空間里，門檻也 提 高 了 。這 就 是 部 分 環 境 優 美 、設 計 合 理 、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場。 二、市場競爭能力分析 地理位置情況 ： 本項目位居海珠要沖，中山大學、廣東教育學院、廣東省經濟管理干部學院等著名學府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環境較好。 小區附近配套設施齊全，區域內有大型 會 所 、 超 市 、 農 貿 市 場 、 公 交 車 場 、餐館灑店、學校、醫院及體育場館等配套建設， 可 滿 足 居 民 的 基 本 生 活 文 娛 需 要加上該項目合理的規劃設計、完善的配套設施、優雅的園區環境、專業的物業管理， 戶型設 計實用，住宅首層大部分規劃為架空層等都 已 樹 立 了 極 高 的 聲 譽 ， 贏得人們廣泛歡迎。合生創展集團公司所開發的商品房比較適合現在消費者的需求特點，無論是在地段、面積、層次、居住環境、物業管理上 有 廣 東 康 景 物 業 服 務有限公司具有豐富的小區管理經驗。 都 已 在 人 們 心 目 中 有 了 一 個 較 為 具 體 、 良 好的定位，同時也樹立了品牌形象。 形態結構規劃 小區規劃總目標：特色鮮明、生態優良、經濟與環境協調發展的居住園區。住宅立面處理以具有現代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情 景 ， 屋 頂 部 分 作 綠 化 處理 ，頂 蓋 弧 型 飄 板 ，局 部 漏 空 ，體 身 通 透 輕 盈 的 特 點 。標 準 層 處 理 為 標 準 凸 窗 臺 ，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。小區設計有三種住宅類型，共“愉景南苑”商住小區開發貸款評估報告工作底稿 12 18 棟 ，戶 型 從 二 房 一 廳 一 衛 至 四 房 二 廳 二 衛 等 6 種 戶 型 ，住 宅 面 積從 66. 95— 140平方米（套內面積 ） 周邊樓盤分析及售價定位