張家港酒店策劃報告完整稿(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 們也不難發現，產權式酒店的投資是最為省心，同時具有較高回報的投資渠道。是理性的投資選擇。 產品定位 ? 產品規劃 總建筑面積在 ； 140 套商務酒店； 配有現代化設施的 3個大小會議室、多功能 廳； 結構新穎，風格獨特，是歐式建筑藝術與現代氣息的完美結合。 酒店現有各類套房、高級商務間及標準間在內的各類； 擁有中西餐廳、宴會廳、風味廳等用餐點； 多功能廳是舉辦新聞發布會、產品展示會及各類培訓會議等各類商務會議的理想場所。 酒店還設有 VIP會所，它將成為張家港社交的中心。 ? 產品設計 產品總體設計：集餐飲、休閑、娛樂、商務、服務、住宿多功能為一體，主要滿足張家港商務人士需求的綜合性酒店。 餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務人士的高品位，還將把餐飲文 化進行傳播， 把餐飲消費和文化消費相結合； 休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務人士一個比較愜意的休息環境，還能夠在休閑中進行一個基礎的商務聯絡， KTV 娛樂：提供輕松的娛樂環境，緩解商務人士的工作疲勞，達到其輕松工作和娛樂的效果； 商務、服務功能； 我們在 8樓設置專業的商務大廳，其是集會議，恰談，演講多功能為一體的商務中心；配合商務人士高效工作； 設立票務中心、租車、復印等系列的商務配套服務； 住宿功能： 房間的劃分按照個人對臥室空間的合理要求進行劃分； 內部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現，滿足商務人士對家歸屬感的要求； 以上的產品設計都將是主要以商務人士也就是最終的消費者為出發點，以滿足他們的需求為目標，根據這類消費群體的消費特點進行設計，提高各項服務質量，利于后期的經營，也利于提升整體物業的品質。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業的整體價值提升，物業快速增值就水到渠成。 價格定位 ? 價格依據 ? 周邊沒有雷同產品 ? 精裝修產品 ? 單位面積小，可以拉高單價，總價沒有太大的影響，投資門檻不高 ? 以新產品，高定位的產品出現在市場 中，那么其價格也將會是一個到定位的產品，它符合中國消費者的消費心理。產品的稀缺性恰好可以反映出其 ? 定價 本項目不建議把單方成本作為一個價格定價的要素考慮，因為其含有的技術含量和創意含量高，風險系數不能和單純的住宅項目類比，所以把利潤目標作為一個價格定位的重要要素 1）運營回報方法 : 現有市場的租金調查（數據來源 — 銷售部） 4 星級酒店的租金情況在 260280 元上下，同時其入住率控制在 60%— 70%之間 見表格 月收益 天租金 天數 入住率 運營成本 利潤額 260 365 總價 首付 4成 還款數額 月還款 凈收益 10 萬的貸款月還款 假定條件：首付 4成 天租金 260 元（銷售部提供） 。 入住率 ：根據市場測算 。運營成本 ：根據酒 店管理行業的行規測算 具體計算如下： 月收益 =天租金 260元 *天數 365*入住率 *（ 1運營成本 ） 凈收益：除去貸款后，個人的期望值 凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資 金（預計） 還款總數額 =月還款 *10萬 總價 =首付部分 +還款總數額 故此定價在 單價在 7000元左右。 2）類比方式定價法 周邊的普通住宅的房價在 40005000 元不等，綜合本項目的裝修，建筑體，本項目是以酒店方式劃分，室內面積的在 50 左右，綜合內部的配套服務等故此其價位應在： （萬） （萬） （萬） 數額 500 1147 6000左右 根據以上二種定價方式，同時考慮到市場的因素， 我司建議該項目的定價應為 6500元 —— 7000 元 第四章 產品建議 產品規劃 ? 房間劃分 1）房間的面積在 4060 之間（建筑面積），保證低總價的控制 2）房型規正 ? 動線部分 以后內部的動線明確，每層的服務設施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。 ? 其他配套設施的建議 1） 會所：具有商務功能 2） 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達到對外營業的功能特征； 3） 娛樂設施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規娛樂比如： KTV，棋牌等娛樂功能 4） 商務功能部分：會議中心，會議洽談室，商務會所，娛樂休閑廳等 5） 智能化系統會給產品加分，提高商務的等級。 裝修標準建議 外 墻：貼 面蘑菇石、條形磚； 外墻建筑風格：歐式風格，復古典雅為主； 大 堂：大理石地面 門： 電子感應門鎖 窗： 亞鋁高級型材（表面氟炭處理），中空玻璃 室內裝潢標準：四星 水槽及龍頭 ： TOTO 全套衛生潔具 天關及插座 ： 國際標準超豪華型 衛 生 ： TOTO 全套衛生潔具 空 調 ：江陰雙良集團， 120萬卡中央空調 用 電 ： 1000KVA集中供電 加 160KW發電機組 電 梯 ：三臺三菱點電梯 建議價格范圍： 10001500元 /平方米 第五章 市場推廣篇 推廣思路 ? 推廣原則 準確性：在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準確性，避免宣傳浪費，無效傳播。、 廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺的有效結合； 創意性：在整個傳播中，形象策劃具有創意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實到位。 時效性：此原則是非常關鍵的環節，我們在銷售中嚴格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個階段進行推廣宣傳，在什么樣的階段 提出怎樣的口號，獲得怎樣的市場反映是相當關鍵的，所以要精確把握市場的時效性 引導性： 整個推廣過程中，嚴格按照 AIDA 進行；首先在前期的操作就是要引起注意 attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準消費群體的關注點interest；然后是引起欲望 desire，產生對產品的購買欲望； 落實到購買 action行動中。 ? 推 廣主題 根據對項目的分析，得出以下幾點項目最大的特性，從這幾個特性展開進行推廣宣傳，以達到我們所要得到的要求。 稀缺性：強調產品是地區的首例產權式酒店 廣告語 表現： 風靡了 —— 東京、紐約、上海、香港、 精裝修，四星級產權式酒店獻世張家港。 投資性：產品是最合適的投資產品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產品的投資性強，風險小） 廣告語表現：