長春市住宅小區物業服務等級標準(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，有3年以上物業管理工作經歷。（2）管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表征集，行為規范，用語文明，服務主動熱情。（4）服務人員日最低配置標準：客服人員1人/300戶~400戶；保潔人員：1人/800 M178。（建筑面積）；秩序維護員：3~4人/每門崗+1人/7000 M178。~9000 M178。（建筑面積）；綠化人員：1人/1500M178。~2000 M178。（綠化面積）；維修人員：1人/300戶~400戶，高層住宅小區不得低于3人。3服務時間在小區管理機構每日不低于2小時提供業務接待；其他時間設置值班人員，負責項目運行，即使處理各種臨時或突發事件。4日常管理與服務（1）制定小區物業管理與服務工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發性事件（如:消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛生、自然災害等）處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。（3）建立企業內部培訓體系，定期組織從業人員培訓、考核。（4）建立物業管理檔案（包括設施設備管理檔案、業主資料檔案、物業竣工驗收檔案、業主資料檔案等），歸檔即使、完整，便于查詢。（5）應用計算機管理業主基本信息、物業基礎資料、維修養護記錄、收費記錄。（6）按照相關規定和管理規約（臨時管理規約）約定，建立裝飾裝修管理服務制度和檔案。受理業主或使用人的裝飾裝修申報等級，與業主或使用人、施工單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每2日巡查1次現場，做好記錄；業主或使用人未申報登記或者違反相關規定，即使告知并去租，拒不改正的，即使報告相關主管部門、業主委員會，并在小區內公示；裝飾裝修結束后，應進行檢查，對違反駐扎室內裝飾裝修管理服務協議的當事人應按照約定處理；裝修垃圾即使清運。（7）在物業公共部位顯著位置公示24小時服務電話。水、電、氣等急迫性報修半小時內，其他報修按雙方約定時間到達現場；由專業單位負責的，發現問題應即使告知相關單位；對業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2各工作日內處理回復。（8）設置物業管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危機人身安全部位的警示標志、維修養護期間的警示標志。小區主出入口設有小區平面示意圖。（9）涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，旅行告知義務。（10）按有關規定和合同約定規范管理，使用專項維修資金。（11）每月組織1次項目服務質量檢查，做好記錄。（12）每年組織業主代表參觀公共設施是被機房。（13）做好安全生產管理；重要節假日前安排安全檢查。（14）每年公開征集1次物業服務一鍵，問卷綠達到實際入住業主的70%以上，公示整改情況。（15）在小區醒目位置設立公共信息欄；配合有關部門進行公益性宣傳。（16）按照規范要修，每年第一季度向業主公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算。（17）按物業服務合同約定投保物業公用部位、公用設施設備及公眾責任保險。（18）能提供3中以上特約服務（有償）和3中以上便民（無償）服務；每年組織1次社區文化活動。（19）專項服務委托管理。依據相關規定，簽訂規范的委托服務合同，明確各方權利義務；專項服務企業應具備相應資質，操作人員持有相應的職業資格證書；專項服務企業人員佩戴標志，儀表征集，行為規范，用語文明；對專項服務企業的服務有監督管理及評價記錄。（20）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（21）對小區內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規及違反管理規約（臨時管理規約）的行為，應即使勸阻、制止并報告又腐案行政主管部門及全體業主。5公共區域衛生保潔服務一、生活垃圾的手機、清運（1）配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。（2）生活垃圾實行分類收集。（3）每月清晰12次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每日噴灑藥水消毒。（4）每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、物業公用部分清潔（一）樓內（1）每日清潔1次、沒2日清拖1次大堂地面；每周擦拭12次信報箱、大堂玻璃；每月刮一次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、樓梯廳墻面；每日巡視保潔1次。（2）每日清潔1次樓內地面、樓梯，每周清拖1次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭12次防火門、公用防盜門、消防栓、指示牌等公共設施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。（3）根據地面材質，定期做地面清洗、養護。（二）電梯（1）每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（2）不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每月養護1次。（三）天臺屋面每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。（四）庭院（1）每日清掃1次道路、兩側人行道，巡視保潔12次；廣場地磚每月沖洗1次，全天候保潔。（2）每月清潔3次小區公共照明及設施設備；每季度清潔1次雨篷、門頭等。（五）水景（1）定期對水體投放藥劑或進行其他處理。（2）每周安排專人清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。三、有害生物防治（1）配合相關部門進行有害生物防治。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對小區內主路、干路積水進行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時，即使清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。五、衛生事件發生公共衛生事件時，迅速組織人員對物業公共部位公共設施設備進行通風、清洗和消毒。六、檢查記錄（1）每日抽查1次清潔質量，做好記錄。（2）每季度全面檢查1次清潔質量，做好記錄。（3）清潔檔案齊全。6公共秩序維護（1）秩序維護人員以中青年為主，45周歲一下的人數占總人數的70%以上。（2）秩序維護人員應陪伴對講裝置和其他必備的安全護衛器械。（3）主要出入口有專人24小時執勤，其中注出入口雙人值勤，當值時坐姿、立姿端正（7：0018:00）,并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4）對重點部位（小區道路、單元出入口和地下車庫）進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應設巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每3各小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過5分鐘，監控中心有巡更記錄。（5）維護道路使用和場地的正常秩序。（6）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、門鎖智能卡等四項醫生技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。監控影像資料應當留存10日備查。（7）小區應有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年組織1次的應急預案演習。專業人員24小時駐守安防監控室；監控影像資料應當留存10備查。（8）監控中心接到報警信號后，秩序維護人員應5分鐘內趕到現場進行處理并報告掛歷出與警方；接到住戶緊急求助時，秩序維護人員應5分鐘內趕到現場，采取相應措施。（9）在強降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時待崗，配備必要的應急工具。（10）對違法行為立即報警，協助相關部門處理。（11）記錄與檔案。各項工作記錄完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定期存放車輛的，應簽訂停車服務協議。（4）在顯著位置公示停車須知。（5）設置規范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。（6）機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行等級。（7）24小時有專人定時尋車停車場（庫）及其設施設備。（8）停車場（庫）內配備消防器材并定期檢查，做好記錄。（9）停車場地面每2日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每季度清拖1次。（10）地下停車場（庫）無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。8公共綠化養護一、基本要求：小區綠地率35%以上。綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。二、草坪： 修剪草坪保持平整，草高不超過8cm；每年清楚雜草七遍以上，雜草面積不大于5%；常年保證有效供水，有低洼及時平整，基本無積水；按肥力、草種、生長情況及時是非，每年二遍以上；及時做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于810%。三、樹木：適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5%；樹木基本無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔ň常阂荒曛杏幸淮我陨匣ɑ懿恢?；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超過五處；即使清楚枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次；適時做好病蟲害防治。四、垃圾處理每天即使清理綠化產生的垃圾和綠地內垃圾雜物。五、樹干涂白涂白時間一般在11月上旬至12月中旬，小區內的樹干涂白高度應保持一致。六、檢查記錄（1）各項工作記錄完整有效。（2）喇叭花檔案齊全。（3）生長季節每月至少檢查綠化工作2次并對植物的養護情況進行記錄。9公用部位及公共用設施設備維修養護管理一、綜合管理（1）建立房屋及公用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養護記錄。（2）按照相關規定，即使對房屋使用安全安情況進行評估檢查。（3）每年第四季度指定下一維修養護計劃并組織實施。（4）對公用部位及公用設施設備進行巡視檢查和維修養護并做好記錄。（5）特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢驗檢測并做好記錄。（6）在發生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。（7）設備機房。每日巡視1次、每月清潔2次，機房內不得堆積雜物；按桂芬設置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設施設備標志、標牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書；交接班記錄齊全、完整。二、公用部位（一）房屋結構（1）根據房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋公用部位的使用情況。（2）沒嫉妒檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。（3）對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業主。（二）建筑部件（1）每半年檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。（2）每月巡查12次公用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。（3）每季度檢查1次房屋公用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。（4）每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄；降雨后及時排除積水。（三）附屬構筑物（1）每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手側石、管井溝渠等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。（2）每2月檢查1次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，并有記錄。每年6月至9月檢查屋頂不少于3次，發現防水層有氣鼓、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時修理。各項工作應做好記錄。（3）每月巡查1次大門、（鐵柵欄）圍墻，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。（4）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設施、兒童樂園等，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。（5）每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養護，做好記錄。三、空調系統（1）溫度控制符合節能要求，有節水節電具體措施。進行冷水幾組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備運行、巡視、測溫、維修養護，做好記錄。（2）每年檢查1次管道、閥門并除銹。（3）定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4）每年清洗消毒1次新風機、表冷器、箱體、風機盤管濾網；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網等；每3年清洗消毒1次風管。四、二次供水設備（1）直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。（2）二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活應用水衛生標準。（3）每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4）有備用水泵的供水系統，要定期切換運行。（5）每半年對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。（6）每2年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。（7）水箱、蓄水次干拌應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。五、排水系統（1）按照市排水管理機構的要求取得排水許可證。（2）排水設施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。（3）污水泵。每月巡視23次，每半年養護1次。（4）窨井、化糞池。定期檢查化糞池，及時安排清掏。六、公共照明和電氣設備（1）室內照明。每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障3日內修復。（2）室外照明。每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內修復；適時調整時間控制器。（3）應急照明。每周巡檢1次，故障即時修復；斷電后維持照明時間達標；每季度活化1次蓄電池。（4）高壓柜及高壓線路。每月巡檢3次高壓柜；定期進行設備和線路的檢測；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。（5）干式變壓器。每周巡檢35次，做好記錄。（6）油浸變壓器。每周巡檢35次，做好記錄。（7）低壓柜。每月巡檢2次；每半年養護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。（8）低壓配電箱低壓線路。每月巡檢1次；每年養護1次；做