西寧市住房專項(xiàng)維修資金管理辦法(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣 1 合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第四條 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第五條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本市商品住宅和售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市住房資金管理部門負(fù)責(zé)本市住宅專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。市財(cái)政主管部門、市審計(jì)主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金代管期間的財(cái)務(wù)監(jiān)督和審計(jì)監(jiān)督工作。區(qū)、縣房屋行政主管部門會(huì)同市住房資金管理部門區(qū)縣管理部負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品住宅和售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理工作。第二章 交存第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。（二）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅或者住宅物業(yè)管理區(qū)域 外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上（含七層）的建筑。市房屋行政主管部門根據(jù)本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的變化情況，適時(shí)調(diào)整首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為購(gòu)房當(dāng)年房改成本價(jià)的2%。（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。第九條 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。第十條 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交 存的住宅專項(xiàng)維修資金，由市住房資金管理部門負(fù)責(zé)日常管理。經(jīng)市房屋行政主管部門會(huì)同市財(cái)政主管部門、市審計(jì)主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。第十一條 業(yè)主大會(huì)成立前，售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由市住房資金管理部門負(fù)責(zé)日常管理。市住房資金管理部門應(yīng)當(dāng)委托本市一家商業(yè)銀行，作為售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。第十二條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。預(yù)售商品住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。售后公有住房的業(yè)主及售房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋登記手續(xù) 前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。第十三條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買人；預(yù)售商品住宅的建設(shè)單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)。第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由市財(cái)政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。第十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)可以在本市一家商業(yè)銀行開(kāi)立本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。市住房資金管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本辦法規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更 新、改造時(shí)，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中支付相應(yīng)費(fèi)用的授權(quán)協(xié)議書(shū)。第十六條 開(kāi)立業(yè)主大會(huì)住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主大會(huì)住宅專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)使用信匯憑證或電匯憑證結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費(fèi)用的住宅專項(xiàng)維修資金只能支付到約定的施工單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。第十七條 業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在區(qū)、縣房屋行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得擅自變更開(kāi)戶銀行。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，并按照首次開(kāi)戶辦法重新開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)只能委托開(kāi)戶銀行購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債，禁止其它任何有風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)或投資，以確保住宅專項(xiàng)維修資金賬戶內(nèi)的資金安全和正常使用。第十八條 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。專戶管理銀行、業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到續(xù)交通知之日起30日內(nèi)，將續(xù)交的住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)到專戶管理銀行、業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶銀行。成立業(yè)主大會(huì)的，住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)交方案應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中予以明確；未成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。第十九條 本辦法實(shí)施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)、交存方案進(jìn)行補(bǔ)建。業(yè)主未按規(guī)定補(bǔ)建、續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，也可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。第三章 使用第二十條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；（三）地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；（四）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；（五）增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開(kāi)裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；（七）公共區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；（八）公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；（九）其它情況。第二十二條 住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：（一）電梯主要部件需要進(jìn)行維修或更換的；（二）二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重的；（三）避雷設(shè)施不滿足安全要求的；（四）配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱（柜）內(nèi)元件損壞的；（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；（六）樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的；（七）其他情況。第二十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第二十四條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海ㄒ唬┥唐纷≌g或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂僖粋€(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；專屬一個(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ǘ┦酆蠊凶》恐g共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，涉及多個(gè)樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分?jǐn)?。每個(gè)樓幢的費(fèi)用，按照該樓幢全體業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項(xiàng)維修資金總額的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再按照本條第（二）項(xiàng)的原則進(jìn)行分?jǐn)?。第二十五條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。第二十六條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（二）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門申請(qǐng)列支；其中，使用售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向區(qū)、縣房改管理部門申請(qǐng)列支；（五）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（六）市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第二十七條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處臵辦法等；（二）業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)區(qū)、縣建委（房管局）房