海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設(shè)項(xiàng)目終稿(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 過硬 的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場。 建議承辦單位抓緊時(shí)間立項(xiàng)、建設(shè)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。 第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020 年我國房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于 2020 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向 全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過 1 年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況， 70 大中城市房價(jià)自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價(jià)出現(xiàn)下降。 2020 年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下三個(gè)特征： 房屋交易量持續(xù)下降 2020 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 1—11月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 1—2 月份的 %降為 1—11 月份的%。 40 個(gè)重點(diǎn)城市中，有 1/4 的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括南寧、寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時(shí)，商品房空置面積較快增加。 2020 年 5 月，商品房空置面積結(jié)束自 2020 年下半年以來的負(fù)增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積 為同比增加 %，增 幅比 3 月底增加 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2020 年2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。 2020 年 1—10 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2020 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降 ，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 1—11 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)。 房價(jià)出現(xiàn)近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房價(jià)出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 2020 年 ， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。從環(huán)比來看， 2020 年 70 大中城市房屋銷售價(jià)格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90 平方 米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 %。 12 月份， 70 大中城市中有 50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個(gè)城市二手住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2020 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中， 1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹 尾因素影響，房價(jià)同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價(jià)出現(xiàn)下跌； 3 季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價(jià)出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房價(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。 1—4各季度 70大中城市房價(jià)變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 各 地區(qū) 房地產(chǎn)投資增幅均有所下降 2020年，東中西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都有所減少。 1—10月，東部、中部和西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為 億元、 億元 、 億元，分別同比增長 20%、 %、 %，增幅分別減少 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降圖 注：資料來源于國家統(tǒng)計(jì)局、 REICO 數(shù)據(jù)庫。 我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 2020 年， 我國房地產(chǎn)市場走勢仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺。在3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房價(jià)將會止跌企穩(wěn)。 未來兩年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行（一季度我國 GDP 同比增長僅為 %），外資撤離。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎 靡不振，企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。 另一方面是利好因素。國際方面，主要國家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠在一定程度上減輕 我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心 很 大， 2020 年11 月 “4 萬億投資計(jì)劃 ”的出臺，表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過1998 年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的措施， “積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析， 2020 年 10 月 22 日財(cái)政部和央行的相關(guān) 文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。 可見，利空與利好同時(shí)存在，將同時(shí)影響著我國房地產(chǎn)市場的投資和交易。但從總趨勢來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對 于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。自 1978 年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行， 1996 年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá) 30 年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提 供了強(qiáng)勁動力。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場 ，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外， 我 國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn) 市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當(dāng)長 一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，對于諸多房產(chǎn)商來說，現(xiàn)在 仍然 是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對我國房地產(chǎn)前景保持樂觀。 海南省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 風(fēng)景這邊獨(dú)好 自 2020 年的下半年以來，全國一線房地產(chǎn)市場如北京、上海、廣州、深圳等地，紛紛走出了一波房地產(chǎn)市場大幅下滑的行情。 但在此階段，海南樓市基本保持了平穩(wěn)態(tài)勢。 2020 年下半年到 2020 年 3 月間，全國房地產(chǎn)市場哀鴻遍野的時(shí)候，海南樓市購銷兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升。影響所及，在國家發(fā)改委按月公布的全國70 個(gè)大中城市 房屋銷售價(jià)格指數(shù)表上，海口房價(jià)同比漲幅連續(xù)保持了一年的全國領(lǐng)先位置。即使到了 2020 年的下半年，全球金融危機(jī)波及中國樓市，海南也出現(xiàn)市場銷售量徘徊乃至小幅下降時(shí)，海口和三亞的房價(jià)依然平穩(wěn)。 投資銷售兩旺 2020 年，海南省房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 %。全省商品房施工面積 萬平米，同比增長 17%，商品房竣工面積 萬平米，商品房累計(jì)銷售面積 萬平米，同比增長%，商品住房累計(jì)銷售金額 億元，同比增長 %。繼續(xù)成為我省固定資產(chǎn)投資增長速 度最快、上繳利稅增長最快的重要支柱產(chǎn)業(yè)。值得一提的是，除海口、三亞外，島內(nèi)一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長，市場走勢良好。 促銷 成績斐然 為進(jìn)一步促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，省建設(shè)廳決定2020 年底和今年初，到西北、華北、華東等地組織房地產(chǎn)業(yè)宣傳推介和商品房展銷活動。 2020 年 11 月，該廳組織房地產(chǎn)企業(yè)在北京參展 “第七屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會 ”，是該廳系列推介活動的第一站。海南省還在會上舉行了整個(gè)展會期間唯一一場推介會，吸引了包括境外媒體在內(nèi)的 近 80 家新聞單位與會。 2020 年 12 月，省建設(shè)廳又組織了近 50 家大型開發(fā)商，在 2020年第 24 屆中國 上海房地產(chǎn)展示交易會上集中亮相。由于品質(zhì)好、促銷到位，海南樓盤在上海房交會上成績不俗。 與此同時(shí)，我省還面向潛在客戶，全力組織島內(nèi)展銷會，組織島外購房團(tuán)來海南，其中尤以海南日報(bào)今年春節(jié)在三亞舉行的房展會效果為佳，現(xiàn)場售房 136 套，成交金額 8160 萬元，消費(fèi)者意向登記購房 638 套，合計(jì)金額 億元。 海南省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 海南省房地產(chǎn)業(yè)依托獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢，在政策驅(qū)動和加大促銷力度雙重 作用下，海口、三亞周邊市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁。盡管受到金融危機(jī)和樓市調(diào)整期的雙重沖擊，在 4 月 30 日 —5 月 2日舉辦的 “ 2020 第十二屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會 ” 上，仍然有40 多個(gè)樓盤參展。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新出爐的《 2020 年 1—3 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》顯示，今年第一季度海南房地產(chǎn)市場投資與銷售均呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均大幅領(lǐng)先全國平均水平。數(shù)據(jù)顯示， 2020 年海南 1—3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元，比去年同期增長 %，領(lǐng)先全國 32 個(gè)百分點(diǎn)。海南全省一季度商品房銷售面積為 萬平 米，同比增長 %，領(lǐng)先全國 個(gè)百分點(diǎn)；一季度商品房銷售額為 億元，同比增長 53%，領(lǐng)先全國 個(gè)百分點(diǎn)。 這些成績的取得， 主要是因?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)市場是個(gè)獨(dú)立的島嶼市場，遠(yuǎn)離全國各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產(chǎn)市場具有 的獨(dú)特魅力。 眾所周知，海南島已成為全國最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風(fēng)呼嘯的時(shí)候，人們紛紛把開會、旅游等活動，安排在溫暖如春的海南島。即使在金融危機(jī)深重的今年 1—2 月，全省依然接待海內(nèi)外旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。 隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來越多的人注重生活品質(zhì)。生活方式正在發(fā)生改變，異地購房的第二居所、第三居所成為潮流，會有越來越多的人來海南買房。過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長形成的居民財(cái)富積累基礎(chǔ)，將對促進(jìn)海南省房價(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。 海南四季如春、氣候溫和，度假設(shè)施齊全，交通網(wǎng)絡(luò)方便快捷，是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場所，三亞市更是位列中國宜居城市第五位，已有大批島外人士上島購房。 在這些因素的刺激下，來海南購買過冬房的人越來越多，成為海南近幾年房地產(chǎn)持續(xù)走高的重要因素。目前，全島的房地產(chǎn)外銷比例高達(dá) 80%以上，就充分證明了這一點(diǎn)。 同時(shí)， “海南國際旅游島 ”的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來推動力，此時(shí)投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報(bào)。 總之，在世界旅游中，濱海旅游是最受追捧的；在濱海旅游中，熱帶海島又是最受追捧的。海南的資源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地產(chǎn)下一步的發(fā)展思路將調(diào)整結(jié)構(gòu)，走高端路線，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)。考慮未來到海南購房成本，以及目前海南房子的價(jià)位，現(xiàn)在 到海南購房正當(dāng)時(shí)。 目標(biāo)人群與目標(biāo)市場分析 目標(biāo)人群分析 目前，海南房屋需求市場主要有五大 群體：一是大量的外省人來海南購房，他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng)目，大量外地員工進(jìn)入海南居住；三是近幾年來，海南省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有 20 年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個(gè)方面都構(gòu)成了海南房地產(chǎn)近年的剛性需求。 目標(biāo)市場分析 2020 年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10997 元，比全國平均水平少 2789 元，恩格爾系數(shù)為 。近 3 年來，海南省 75 平方米的房價(jià)收入比均值為 ，國際上公認(rèn)的合理范圍是 3～ 6 之間，可見，我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價(jià)增長，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長的房地產(chǎn)價(jià)格。海南省房地產(chǎn)銷售市場外向性十分明顯，2020 年，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占 87%，海口市房地產(chǎn)外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、