成都大魔方項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 居第二，但是從人均 GDP 的情況來看則名列第一。說明成都市的經(jīng)濟發(fā)展水平在西部主要省會城市中居于領(lǐng)先地位。會展經(jīng)濟成都世紀城新國際會展中心總投資達 50 億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地 1850 畝。展館區(qū)位于世紀城的東部，總面積20 萬平方米。20xx 年 7 月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會議、啤酒狂歡節(jié)、世紀城成都之夜大型主題活動、糖酒會等大型會展活動，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。20xx 年，雖受到地震災害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍舉辦了 260 多個展會活動，實現(xiàn)產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中 “大魔方”項目可行性研究報告 13心城市之列。預計 20xx 年成都舉行的會展節(jié)慶活動將在 280 個以上，拉動消費超過 200 億元。隨著成都市委、市政府提出“構(gòu)建輻射全國、面向世界的會展之都” 的發(fā)展目標，會展業(yè)必將得到極大的發(fā)展，并成為城南副中心的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，為區(qū)域帶來大量的會展客源，帶動酒店及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。? 城市榮譽年份 榮譽稱號20xx 20xx年《中國城市發(fā)展報告》對中國 50個代表性城市進行的競爭力與綜合實力排名，成都均進入了前 10位；20xx 中國最佳旅游城市；宜居城市；宜資城市；中國十佳宜居城市；中國十大國際化都市；成都市城市總體品牌指數(shù)西部第一；城市旅游品牌全國第 8位；20xx 中國十大最具投資價值的城市；城鄉(xiāng)綜合改革配套實驗區(qū)；中國十大幸福城市20xx 中國最具文化底蘊城市排名第八；20xx 榮膺“全國文明城市”稱號成都近年來獲得了一系列的城市榮譽，在中國城市中受到越來越多的人們的關(guān)注。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國范圍的認同。城市化進程類比城市 成都 重慶 中國 北京、上海 東京、紐約城市化水平 44% 低于 40% 43% 84％左右 90%以上人均 GPD（美元） 3634 1384 1750 55008500 30000第三產(chǎn)業(yè) ％ 40％ ％ 超過 60％ 接近 80％按照城市化發(fā)展的“納瑟姆”曲線來判斷，城市化水平達到 30％以后，將進入 30－70％的國際公認的加速發(fā)展期。成都現(xiàn)階段正是處在了這一高速發(fā)展的時期當中，城市化進程加快，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?“大魔方”項目可行性研究報告 14西部成都走向中國成都根據(jù)零點研究咨詢集團最新發(fā)布的《零點宜居指數(shù)——中國公眾城市宜居指數(shù) 20xx 年度報告》 ，寧波、廈門、成都三個城市位列宜居城市前三名。同時，在上述報告中，三亞、成都、深圳三個城市位列城市包容性前三名。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動成都不斷向前發(fā)展。20xx 年，國務院正式批準了成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都市成為繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。成都市能夠設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)是國家對成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展實踐的高度肯定，是推動中西部發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署，是成都加快發(fā)展的重大歷史機遇，同時意味著成都正從西部成都邁向中國成都。成都的國際地位越來越高美國、德國、韓國、泰國、法國、新加坡和巴基斯坦等國家先后在成都設立了領(lǐng)事機構(gòu)。目前，駐成都外國領(lǐng)事機構(gòu)數(shù)量已達七家，在內(nèi)地僅次于上海和廣州，成都已躋身中國內(nèi)地“領(lǐng)事館”第三城。目前，已有 130 多家世界 500 強落戶落戶成都。隨著近年成都市利用外資逐年增加，在全國乃至國際上的影響不斷提高，逐步奠定了其外向型、開放型的城市發(fā)展格局。 天府新城區(qū)域投資評價天府新城作為正在崛起的城南副中心，娛樂、商務、居住等功能產(chǎn)業(yè)聚集于此，已成為了開發(fā)的熱土。項目附近的天府新會展中心以每年近 300場的展出規(guī)模帶動了區(qū)域的 “大魔方”項目可行性研究報告 15發(fā)展，并為區(qū)域帶來了巨大的人流。通過延伸會展業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，可以創(chuàng)造出類似于拉斯維加斯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，暨以會展帶動享受式旅游，將觀演、餐飲、主題酒店等服務融于一體的新模式。? 城市規(guī)劃層面隨著成都市社會經(jīng)濟進入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和科學發(fā)展的新階段，成都市已形成了新的城鄉(xiāng)規(guī)劃空間發(fā)展戰(zhàn)略——“全域成都”的發(fā)展戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略提出了“一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式，未來城市將集中發(fā)展 6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局,串珠式布局結(jié)構(gòu),緊湊的城市形態(tài)。20xx 年，成都先后啟動建設南部、東部、北部、西部四大新城，充分發(fā)揮新城聚集要素。隨著城市的快速發(fā)展， “南部新城”又稱為“天府新城” ，按照規(guī)劃，向南將是成都市主要的城市發(fā)展方向，天府新城將成為一個人口密集的國際時尚區(qū)域，其國際化的城市配套，將吸引國內(nèi)外大量高端人群入駐。同時因其處于城市南部發(fā)展走廊的核心位置，也將成為成都市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展基地，其重要性不言而喻。本項目就處于天府新城的核心位置。? 項目區(qū)域價值分析 “大魔方”項目可行性研究報告 16路網(wǎng)發(fā)達，交通十分便捷目前區(qū)域已建成的天府大道、紅星路南延線、永豐路、益州大道、劍南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城區(qū)與天府新城形成無縫對接，為區(qū)域構(gòu)筑了完善的交通路網(wǎng)體系。 地塊周邊的交通可通過天府大道、紅星路南延線直接到達，橫向道路也可通過高新孵化園、民悅西一街、民悅東街方便快捷通達本項目。 在建的地鐵 1 號線和規(guī)劃中的地鐵 6 號線在高新孵化園站交匯，與項目地臨近。另外，項目地距離天府廣場 10 分鐘的車程，到國際機場15 分鐘車程，交通十分便利。因此，隨著 20xx 年地鐵 1 號線的開通，地鐵 6 號線的建設，由公交、地鐵等形成的交通網(wǎng)絡，將為項目地塊到達天府廣場、國際機場提供最經(jīng)濟、快捷的立體交通網(wǎng)絡。綜上所述，天府新城區(qū)域交通發(fā)展優(yōu)勢十分明顯。 “大魔方”項目可行性研究報告 17 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天府新城的發(fā)展方向是將軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為成都最具競爭力和代表性的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，打造成為國內(nèi)外著名軟件企業(yè)的主要聚集區(qū)和國際化軟件產(chǎn)品的主流提供地。預計 20xx 年，軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達 400 億元，出口達 5 億美元，從業(yè)人員達 10 萬人以上。20xx 年，軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達 1500億元，出口達 15 億美元，從業(yè)人員達 2030 萬人。根據(jù)天府新城規(guī)劃，新城被賦予了科技、商務、國際、時尚、宜居五 “大魔方”項目可行性研究報告 18大功能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是先導，是推動新城建設的力量源泉，新城建設是載體，是軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求，未來二者互相促進，共同發(fā)展。 項目位置選擇項目選址獲得了市政府支持、同時在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)位及交通等方面具有獨特的競爭優(yōu)勢，各種有利條件使得本項目具備良好的發(fā)展前景。項目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設用地。地塊位置圖 天府廣場天府立交天府大道天府新城天府軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目地? 選址天府新城具有以下優(yōu)勢：政府支持 “大魔方”項目可行性研究報告 19本項目擬打造的文化娛樂基地，與成都政府提出促進現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展目標不謀而合，同時也符合天府新城服務業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，獲得了政府方面的大力支持。區(qū)位優(yōu)勢項目位于成都中軸線人民南路南延線東側(cè)。在城市總體規(guī)劃中該段軸線定義為——科技商務中軸線。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是“整個城市向南發(fā)展的先導區(qū)和核心區(qū)” ，其區(qū)位優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢地塊周邊的交通通過天府大道、紅星路南延線直接到達，橫向道路通過高新孵化園、民悅西一街、民悅東街可以方便快捷通達本項目。項目地塊四面臨路，交通通達性良好。地塊形狀較為規(guī)則，整個地塊呈梯形狀，南北短、東西長。項目現(xiàn)場地已經(jīng)達到七通一平的施工條件。地塊總占地面積約 畝，土地使用權(quán)性質(zhì)：國有建設用地。目前已經(jīng)平整完畢，地勢平坦，四面臨路，呈梯形裝。地塊北側(cè)為在建的成都人民中級法院地塊，西面臨天府大道，與高新孵化園對望，南側(cè)則為規(guī)劃中的歌劇院，東側(cè)臨紅星路南延線（濯錦南路） 。 “大魔方”項目可行性研究報告 20 項目地內(nèi)情況 地塊東側(cè)紅星路南延線 地塊南側(cè)民悅東街 地塊北側(cè)道路 “大魔方”項目可行性研究報告 21 地塊西側(cè)天府大道 地塊西面高新孵化園地形與地貌地塊位于成都平原南部邊緣，地勢平坦。整個地塊大致呈梯形狀，南北短、東西長，地塊東側(cè)為府河。氣候條件地 塊 位 于 成 都 平 原 ， 氣 候 溫 和 ， 常 年 平 均 氣 溫 18 攝 氏 度 ， 屬 最 適 宜 人 居的 范 圍 。施工條件地塊現(xiàn)場地已經(jīng)達到七通一平的施工條件。 項目開發(fā)環(huán)境影響評價? 項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量區(qū)域大氣質(zhì)量影響因素主要來自項目工地自身部分建筑物，但對區(qū)域的影響較小。對區(qū)域聲學環(huán)境的影響主要來自交通噪聲，天府大道、紅星路南延線等交通干道產(chǎn)生的交通噪聲對區(qū)域有一定的影響。? 項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響本項目為城市綜合體建筑，建成投入使用后對環(huán)境有一定的影響。在 “大魔方”項目可行性研究報告 22設計中，針對污染源的實際情況，只要采取積極治理的措施，環(huán)境質(zhì)量完全能達到國家有關(guān)標準要求。? 項目的主要污染因素與治理措施該項目建成使用后，所產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣量較多，但有害成分輕，噪聲強度低，均易于治理。廢氣：廢氣經(jīng)抽風井道，排至大樓頂面稀釋排放。鍋爐選用性能優(yōu)越的燃燒器，煙囪附壁保證煙氣高空排放；餐廳廚房爐灶采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設施；衛(wèi)生間、地下車庫通過機械排風方式處理，采用機械排風。廢水：項目將嚴格按清濁分流放至排水管網(wǎng)。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營產(chǎn)生的泔水等將采用先進的微生物循環(huán)系統(tǒng)進行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理（停留時間 48 小時以上）后排入城市污水管道；地下層污水池均采用潛污泵提升排入室外雨水管。廢渣：在建筑外設固定場所集中存放垃圾，放置于加蓋的垃圾箱中，每日清除外運。 “大魔方”項目可行性研究報告 23三．項目相關(guān)市場分析根據(jù)大魔方項目的功能構(gòu)成，以下對本項目可能的成都相關(guān)物業(yè)市場進行調(diào)研，來判斷本項目各物業(yè)的市場前景。 成都觀演建筑市場分析從成都城市發(fā)展和文化消費的角度看，未來幾年成都市的文化消費需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，文化消費市場迫切需要大型觀演中心。目前，成都現(xiàn)在尚缺少能夠舉辦國際水平的、高規(guī)格、高品位的商業(yè)體育賽事以及娛樂演藝活動的大型室內(nèi)場所。成都市擁有專業(yè)的演出場所 28 個，投資 1000 萬元以上的娛樂場所 20余個，當?shù)匮莩鰣F隊 57 個，演藝人員在 1000 人以上。成都現(xiàn)有的演出場所有：嬌子音樂廳、錦城藝術(shù)宮、金色劇院、體育場、體育館等場所。但是存在規(guī)模較小、功能單一、設備落后、裝臺不便、成本高等缺點。目前，成都尚沒有一個座位數(shù)超過一萬座的演出和體育場館，唯一一個 9000 個座位的室內(nèi)體育觀——四川體育館，是上世紀八十年代修建，設備陳舊，功能不齊，難以承擔高水平的演出和體育比賽。在建有三座均不超過 20xx 座的劇場式演藝場所。因此，成 都 現(xiàn) 在 尚 缺 少 能 夠 舉 辦 國 內(nèi) 外 高 規(guī) 格 、 高 品 位 的 商 業(yè) 體 育 賽 事以 及 娛 樂 演 藝 活 動 的 場 所 。從成都文化消費的需求特點看，隨著 20xx 年成都人均 GDP 突破 3 萬元，文化消費需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，文化消費市場迫切需要大型觀演中 “大魔方”項目可行性研究報告 24心。因此，從消費升級和功能缺失方面，需要為成都市提供能夠滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈幕瘖蕵穲鏊?酒店市場分析成都市酒店業(yè)步入了成熟發(fā)展階段，高星級酒店已形成了相當規(guī)模，各項設施配套完善，到 20xx年，成都市將擁有五星級酒店 15家；到2020年，成都市五星級的擁有量將擴大至 28家，未來高星級酒店供應量將會十分巨大。但是，具有特色的主題酒店則相對較少，而市場上又有一定程度的需求，因而，主題酒店將具有較強的市場競爭力。成都現(xiàn)有 12 家五星級酒店：四川錦江賓館、成都總府皇冠假日酒店、成都索菲特萬達大飯店、成都天府麗都喜來登飯店、成都加州花園酒店、成都凱賓斯基飯店、成都家園國際酒店、成都望江賓館、香格里拉酒店、洲際大飯店、成都世紀城假日酒店、西藏飯店。以上成都 11家高星級酒店表現(xiàn)出如下特征：? 占據(jù)成都各個酒店業(yè)的黃金口岸高星級酒店主要集中在市中心，交通四通八達，人氣很旺。索菲特萬達飯店在濱江河畔，處于高檔酒店群之中，臨近人民南路主干道。凱賓斯基酒店在人南立交橋旁，距離雙流國際機場相當近，到天府新城總部區(qū)也只需幾分鐘車程。? 客房入住率較高從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，成都五星級酒店 20xx 年全年的平均入住率在73%左右，而節(jié)假日的入住率可以達到 80%—100%。比較中西部其他副 “大魔方”項目可行性研究報告 25省級以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外） 。? 部分硬件設施達到國際水平成都高星級酒店除了其達到《中華人民共和國國家旅游局旅游飯店星級的劃分與評定》要求的五星標準外，如成都索菲特萬達大飯店、成都天府麗都喜來登飯店、成都凱賓斯基飯店、