在公共租賃房建設(shè)利用住宅產(chǎn)業(yè)化建造示范性項目的可行性報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 。 第二，建立優(yōu)良 公營 住宅部品（ BL）認(rèn)定制度。該審定制度于 1974 年 7 月建立，所認(rèn)定的 公營 住宅部品由建設(shè)省以建設(shè)大臣的名義頒布。 1987 年 5 月以后，建設(shè)省授權(quán)住宅部品開發(fā)中心進(jìn)行審定工作。住宅部品認(rèn)定中心對部品的外觀、質(zhì)量、安全性、耐久性、使用性、易施工安裝性、價格等進(jìn)行綜合審查，公布合格的部品，并貼“ BL部品”標(biāo) 簽，有效時間為五年。經(jīng)過認(rèn)定的住宅部品，政府強制要求在公營住宅中使用，同時也受到市場的認(rèn)可并普遍被采用。優(yōu)良 公營住宅部品認(rèn)定制度建立，逐漸形成了住宅部品優(yōu)勝劣汰的機(jī)制。這是一項極具權(quán)威的制度，是推動住宅產(chǎn)業(yè)和住宅部品發(fā)展的一項重要措施。 第三，建立 公營 住宅性能認(rèn)定制度。為了保證工業(yè)化住宅的性能質(zhì)量，使 投資方明確 工業(yè)化住宅質(zhì)量情況，保護(hù)購房者的利益，建設(shè)省于 20 世紀(jì) 70 年代中期開始實行工業(yè)化住宅性能認(rèn)定，目前已制定了《工業(yè)化住宅性能認(rèn)定規(guī)程》，其目的是為購房者選擇住宅提供參考，并保證他們獲得更大的利益。 第四，實行 公營 住宅技術(shù)方案競賽制度。日本將實行 公營 住宅技 11 術(shù)方案競賽制度作為促進(jìn)技術(shù)開發(fā)的一項重要措施和方式。從 20 世紀(jì) 70 年代初起，圍繞不同的技術(shù)目標(biāo)，多次開展技術(shù)方案競賽。通過一系列的技術(shù)方案設(shè)計比賽，不僅實現(xiàn)了住宅的大量生產(chǎn)和大量供給，而且調(diào)動了企業(yè)進(jìn)行技術(shù)研發(fā)的積極性，滿足了客戶對住宅的多樣化需求。 香港 成功經(jīng)驗 自從 大規(guī)模安置災(zāi)民 開始， 香港的公共房屋 （即本文公共租賃房）已經(jīng)有 50 多年的歷史 ， 1945年 ， 香港經(jīng)歷日軍侵占 ， 飽受戰(zhàn)火洗禮。在當(dāng)時的 60 萬人口中 ， 四個便有一個無家可歸。其后 ， 國內(nèi)內(nèi)戰(zhàn) ，大量人口從內(nèi)地涌入香港。香港總?cè)丝趶?1945 年的 60 萬激增 到 1961 年增至 300 多萬 ， 使得香港的房屋問題更加突出 ， 住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足 ，“ 寮屋”數(shù)量激增 (寮屋即木屋 ， 是在私人或公共土地上興建的低質(zhì)量的非法房屋 ) 。 因此 1948年 ，“ 香港房屋協(xié)會”正式成立 ， 1952 年香港房屋協(xié)會通過政府獲得廉價撥地及長期低息貸款 ， 開始興建屋宇。房屋協(xié)會是非政府機(jī)構(gòu) ， 興建屋宇所需的經(jīng)費均需自行籌備 ， 但由于政府的資助 ， 收取的租金較低廉 ， 而且入住條件與政府公共房屋相差不遠(yuǎn) ，以上即是香港公共房屋的雛形。香港的公共房屋 按時間段主要分為以下四個階段： 第一階段： 香港政府則是于 1954 年開始實施公共房屋計劃的。其起因是 1953 年圣誕之夜 ， 一場大火將九龍石峽尾寮屋區(qū)燒成灰燼 ，一夜之間超過 5 萬多名寮屋居民無家可歸 ， 為緊急安置災(zāi)民 ， 1954 年政府成立徙置事務(wù)署 ， 興建徙置大廈 ， 用來安置災(zāi)民和寮屋清拆居民 ， 12 由此展開龐大的公共房屋計劃 ， 并尋求長遠(yuǎn)解決寮屋問題的方法。1954 年 ， 香港屋宇建設(shè)委員會 (香港房屋委員會的前身 ) 成立 ， 負(fù)責(zé)建造為中等收入家庭提供居所的公共租住房屋 (公屋 ) ， 始建于 1961 年的政府廉租房 ， 用來滿足居住條 件欠佳的低收入家庭的需要。 1950 年代至 1960 年代 ， 政府迫于解決大量災(zāi)民的安身立命問題 ， 興建公屋的目標(biāo)是在最短的時間里興建最多的公屋 ， 以安置亟需住房的居民 ， 因而缺乏周詳和長遠(yuǎn)的建屋政策和計劃。 第二階段： 1960 年代香港經(jīng)濟(jì)開始快速成長 ， 就業(yè)增加 ， 居民收入和教育水平得到提高 ， 早期徙置大廈和廉租屋擁擠的居住空間和簡陋的設(shè)施越來越不能滿足居民的需求 ， 香港 于 1972 年 提出 “ 10 年建屋計劃” ， 該計劃的目標(biāo)是要在 1973 1982 年的 10 年間 ， 為 180 萬香港居民提供設(shè)備齊全 ， 有合理居住環(huán)境的住 所，同時 成立獨立的機(jī)構(gòu)香港房屋委員會 (房委會 ) ， 全面統(tǒng)籌香港的公共房屋建設(shè)和發(fā)展 ，并對公共房屋進(jìn)行管理 (房屋協(xié)會建造的公共房屋除外 ) ，提倡并采用預(yù)制建筑設(shè)計公共房屋，提高房屋的使用功能，同時形成標(biāo)準(zhǔn)化的模塊設(shè)計，形成香港住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ) 。 10 年建屋計劃 ， 是香港政府第一次系統(tǒng)地提出長遠(yuǎn)房屋發(fā)展政策 ， 奠定了香港房屋政策改進(jìn)與擴(kuò)展的基石 ， 政府建屋的重點也從以前強調(diào)建屋數(shù)量轉(zhuǎn)移到建屋質(zhì)量。 第三階段： 1980 年代 ， 公共房屋建設(shè)速度不斷加快， 伴隨著香港經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和政府公共房屋政策的成功 ，香港大多數(shù)居民已經(jīng)擁有基本穩(wěn)定的居所，但仍有上萬居民沒有住房保障， 申請購買居屋的人也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府出售居屋的數(shù)目。 因此 政府推出 1987 20xx 年 13 長遠(yuǎn)房屋策略。其主要目的是擴(kuò)大重建計劃、確保所有家庭都獲得合適的居所 ， 以及協(xié)助市民自置居所 ， 作為長遠(yuǎn)解決房屋問題的方法。與此同時引入預(yù)制構(gòu)件技術(shù)， 提高建設(shè)效率，縮短生產(chǎn)周期， 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展， 除了改善公屋質(zhì)量外 ， 針對不同家庭的經(jīng)濟(jì)狀況 ，通過多種方式 ， 資助中低收入階層置業(yè)。 第四階段： 1997 年亞洲金融風(fēng)暴對香港房產(chǎn)市場造成嚴(yán)重沖擊 ，香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場 需求發(fā)生巨大變化 ， 香港樓價大幅下調(diào) ， 房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失衡。針對這種情況 ， 20xx 年 11 月 ， 香港特區(qū)政府發(fā)表房屋政策聲明 ， 為房屋政策及施政方針重新定位 ， 表明政府今后將集中資源 ， 為有需要家庭提供租住公屋 ，同時 20xx年 2月和 20xx年 2月，香港屋宇署、地政總署及規(guī)劃分別發(fā)布《聯(lián)合作業(yè)參考》 第 1號和第 2號，鼓勵預(yù)制裝配式住宅產(chǎn)業(yè)化，其預(yù)制部分建筑面積豁免計入容積率，大大加快了住宅產(chǎn)業(yè)化在香港的發(fā)展。 北京 、上海、廣州 地區(qū)經(jīng)驗 大力發(fā)展成品住宅是國家建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的 重要舉措，是住宅產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展的必然方向。 住宅產(chǎn)業(yè)化作為實現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要手段， 我國自上世紀(jì)末開始引進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式，一直在國家范圍內(nèi)不斷推廣試行，但是 產(chǎn)業(yè)資源配置不完善、產(chǎn)業(yè)規(guī)模尚在擴(kuò)大、社會認(rèn)知度不高 等各方面原因，未能真正實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。為了進(jìn)一步加快住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，找到適合的發(fā)展途徑，近期國內(nèi)幾大城市紛紛將住宅產(chǎn)業(yè)化與保障性住房建設(shè)聯(lián)系在一起，在保障性住房建設(shè)中推廣 住宅產(chǎn)業(yè)化 并 實施 ， 以產(chǎn)業(yè)化支撐保障房建 14 設(shè)，有利于提高效率、控制成本、節(jié)約投資、優(yōu)化生產(chǎn)、節(jié)約資源、保證質(zhì)量， 從而 使保障 性 房成本低 保障 價格低而 達(dá)到質(zhì) 量要求標(biāo)準(zhǔn)，另一方面，保障房的規(guī)模性建設(shè)，也為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 找到合適的媒平臺， 提供了 良好的契機(jī) 。 以下將國內(nèi)北京、上海、廣州等在保障性住房中引入住宅產(chǎn)業(yè)化建造模式的相關(guān)經(jīng)驗總結(jié)如下： 首先政府制定政策，主導(dǎo)強力推動； 20xx 年 3 月 30 日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃委、國土局等 8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》 ，標(biāo)志著北京市住宅產(chǎn)業(yè)化大規(guī)模建設(shè)階段正式拉開序幕 。 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 已 協(xié)同北京市發(fā)改委、財政局、國土局 根據(jù) 《意見》 深入 研究，將會通過建立聯(lián)席會議制度，加強組織協(xié)調(diào)；推 廣適用技術(shù)，建立健全標(biāo)準(zhǔn)體系；發(fā)揮政策調(diào)控作用，開展試點示范；整合行業(yè)資源，培育實施主體；加強科技研發(fā)，提供科技支撐等 10 個方面推進(jìn) 保護(hù)生態(tài)環(huán)境、提高住宅工程質(zhì)量、改善人居環(huán)境