房地產置業顧問培訓講義(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 通常把總平面圖上的標高，全部推算成絕對標高。根據標高可以看出地勢坡向、水流方向、并可計算出施工中土方填挖數量。 用玫瑰圖表示總平面范圍內整體朝向等。 表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹叢、喬木、松墻等；標明花壇、小品、桌、凳、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建造要求和建材說明。 五、建筑平面施工圖的閱讀 （一）建筑平面圖的用途： 可以表明建筑物各個單元的平面布置情況，戶型情況。如各套住宅（房間）面積的大小、平面形狀、平面組合、采光通風 、功能組合等。 作為施工放線、安裝門窗、預留孔洞、預埋構件、室內裝修、編制預算、施工備料等重要依據。 （二）建筑平面圖的基本內容 表明建筑物的平面形狀，內部各房間平面組合排列情況（名稱、凈面積），以及建筑朝向。（首層平面圖旁畫指北針） 標明門窗等構件的具體位置，門的開啟方向。 表明外形和內部平面主要尺寸。 外包尺寸：建筑物的總長度和總寬度。中間是軸線尺寸，表示開間和進深。軸線中間的稱為細部尺寸；表示門、窗、洞口、墻的面寬及墻垛等細部尺寸。 局部尺寸標注還有首層平面外圍部位的室外臺階、花池、散 水、門廊等。平面內部還要標注內墻墻厚，門窗洞口尺寸等。 標明建筑剖面圖的剖切位置，詳圖的索引位置等。 六、建筑剖面施工圖的閱讀 （一）建筑剖面圖的用途 建筑剖面圖主要表示房屋內部的結構形式，高度尺寸及內部上下分層的情況。 （二）建筑剖面圖的基本內容 表明建筑物豎向空間的布置情況。 表明建筑物被剖切到部位的高度，各層梁板的具體位置以及和墻、柱的關系，屋頂結構形式等。 表明在此剖面內垂直方向室內、外各部位構造尺寸。如室內凈高、樓層結構、樓面構造及各層厚度尺寸。 室內地面、樓頂棚、墻裙、屋面等 內裝修做法。 作業題 施工圖包括哪些內容？閱讀時應注意哪些問題？ 建筑總平面圖有什么作用？有哪些內容？ 建筑平面圖的作用與用途？ 第二節 常用的建筑材料 建筑材料是建筑物的物質基礎，它的性質、質量、品種和價格等直接關系到建筑物的結構形式，建筑功能質量和建筑造價。 建筑材料的分類： 一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第三節 建筑與建筑構造 一、建筑概述 建筑既表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果 —— 建筑物。 （一）建筑的分類 按建筑的使用性質 ，城市建筑可分為工業建筑和民用建筑。 按建筑結構使用材料、可分為： （ 1）磚混結構建筑； （ 2）鋼筋混凝土結構建筑； （ 3）鋼筋結構建筑。 按施工方法分為：裝配式建筑、現澆式建筑和裝配整體式建筑。 （二）房屋的組成及其作用 構成建筑物的主要部分均由基礎、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外、一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。 二、建筑設計 房產銷售業績的好壞，建筑物本身的設計占有很大因素。受歡迎的住宅商品房在設計上往往有以下三個基本特征。 （一） 每個房間的大小形狀合適，功能安置得當。 （二）每一套房屋的各房間之間搭配合理，布局科學。 實踐中，總結出以下基本原則： 起居室中的餐廳部分應該與廚房相連，客廳部分則應該與陽臺相接。 正門的設置應有一個玄關，以避免一打開房門，外面將您的家居一覽無余。一個好廳房至少應該有兩面相臨的墻是沒有門的，因為這樣穩定性好，而且便于家具的放置。 此外，好的布局還表現在與廚房相連的餐廳和與陽臺相連的客廳分而不離，相互的空間在不同的時間段可以彼此借用， 增加實際的使用面積。 同時，餐廳和客廳之間的無形分割線最好 就是正門與各房間的房門之間的連線，以避免走道的另外設置，在客觀上造成實際利用面積的下降。 （三）整棟樓房平面、立面簡潔實用，得房率高而合理。 第二課 建筑與規劃 第一節 建筑規劃 一、總體規劃 前期規劃：城市規劃、市政規劃配套、建筑設計與城市規劃結合。 建筑規劃設計： 小區總體規劃：包括安排樓宇棟數、層數、戶數、樓宇朝向、布局以及建筑風格等； 戶型設計：樓宇單體的平面形式、層高、房間內部間隔、戶型面積比例等。 朝向與景觀： 朝向是采光、通風的需要 太重朝向則擯棄了 建筑的審美價值 注重景觀是引導項目開發的重要思路 景觀為主，兼顧朝向 流行的朝向： 多層行列式住宅：南北朝向 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 多層圍合式住宅：無固定朝向 高層點式住宅：多種朝向 高層點式住宅，躍式、蝶翅式戶型或其他特殊戶型平面：南北朝向或朝向某一景觀 多層、小高層、高層住宅混合區：無統一朝向 樓宇布局：行列式、圍合式 主要布局：行列式、圍合式 其他布局 ：層疊式、錯列式、混合式（由行列式、圍合式演變而來） 建筑設計： 生活模式：普通居家式、 5＋ 2 模式、旅游度假模式等 建筑風格：歐陸風格、嶺南風格、地中海式風格、澳洲風格、新加坡風格、新古典主義風格、后現代主義風格、江南園林風格、其他風格等； ：樓體建筑形式：點式塔樓、板式排樓。 環境規劃和景觀 交通規劃 配套設施 二、戶型設計 功能分區：公私分區、干濕分區、動靜分區、主次分區、潔污分區等； 功能實用性方面：廳房方正好用，客廳、餐廳嚴格分開，臥室集中于內側，戶型間隔流暢、通透、空間領域感強； 戶型平面布局：“米”字型平面、“井”字型平面、“十”字型平面、蝶（翅）型平面等； 戶型格局：常用戶型、復式（躍式）戶型、錯式戶型（二、三錯）、錯躍戶型、夾層戶型等。 三、細部處理 車庫和停車位； 住宅區大門、單元入戶門、入戶大堂； 電梯和電梯廳； 窗戶和陽臺； 屋頂及形式； 外立面：空調位、管道、立面、色彩等。 第二節 住宅小區規劃 一、住宅區的組成 （一）住宅區的類型與規模 居住區：是一個城市中住房集中，并設有一定數量 及相應規模的公共設施和公用設施的地區；是一個在一定地域范圍內為居民提供居住、休息和日常生活服務的社區。 居住小區：指由城市道路或自然線劃分的，具有一定規模并不為城市交通干道所穿越的完整地段。其內設有整套滿足居民日常生活需要的基層服務設施和公共綠地。 居住組團：指由若干棟住宅組合而成的，并不為小區道路穿越的地塊，內設為居室服務的最基本的管理服務設施和庭院。 （二）居住區物質系統。 住宅區一般均由以下四大系統組成。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 住宅與住宅用地。 道路交通設施與道路停車用地。 公共建筑與公共服務設施用地。 綠地與戶外活動場地。 三、居住區的規劃結構 （一）居住密度 人均用地：人均住宅區用地 =住宅區總用地 /住宅區總人口（平方米 /人）。 建筑密度：住宅區建筑密度 =住宅區總建筑基底面積 /住宅區總用地面積（ %）。 容積率：住宅區容積 =住宅區總建筑面積 /住宅區總用地面積。 （二）設施布局 主要為： 公共服務設施。 教育設施。 綠地。 戶外活動場地。 道路 停車設施等。 三、戶外環境景觀 （一）軟質景觀 綠化用地與綠地。 綠地的作用與規劃設計。 使用功能：指具有可活動性，如運動、散 步、休閑等。 生態功能：指具有生態平衡，水土保持、氣候調節的作用。 景觀功能：包括可觀賞性與美化環境。 （二）硬質景觀 （三）水體 四、名詞解釋 建設用地面積：指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置的界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 建筑面積：指各建筑物每層外墻線的水平投影面之和。層高在 米以下的技術層不計算建筑面積。 建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。 使用性質：是指建設用地的建設項目使用性質。 可兼容性：指經規劃部門的批準，建設項目可以兼容的有別于其使用 性質的其他性質的建設工程。 容積率：指建設用地內的總建筑面積為建設用地面積的倍數。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。 綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于 2 米的土地。 公攤面積：套內建筑面積與套內使用面積之差。 作業題 什么樣的戶型屬于好戶型？ 樓體建筑形式有哪幾種？常用的是哪一種？ 何謂建筑用地面積、建 筑面積、套內面積、容積率、建筑覆蓋率、綠地面積？ 建筑面積與套內面積有何關系，容積率有何作用？ 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 公攤面積越大，得房率高或是低？ 名詞解釋：建筑面積、套內面積、公攤面積、容積率、建筑覆蓋率、綠地面積 第三章 房地產營銷策略與廣告 第一課 房地產營銷基礎知識 營 銷：產品從設計到生產、銷售等各個環節的經營活動綜合行為的整體過程。 房地產營銷：房地產企業為適應和滿足消費者的需求，以市場為導向， 正確組織產品的生產和供應，適應不斷變化的市場需求，合理組織產品的供應和銷售，實現房地產企業的經濟效益和社會效益而進行的經營活動的整體過程。 房地產營銷的基本內容：市場調查、產品策略、價格策略、廣告策略、營銷企劃。 第一節 房地產市場調研 一、什么是房地產市場調研 房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考建議。 （一）點 —— 單個樓盤 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 對單個樓盤 進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員及時了解房地產市場最為具體、最為直接的途徑。 單個樓盤的市場調查通常包括以下四大項： 產品分析 第一部分：分析樓盤的地理位置。 樓盤所處的區域歷史沿革和區域特性（商業中心、工業中心、學院社區等） 交通狀況（公交、地鐵、高架，省市級公路等） 公共配套設施（水、電、氣等市政配套、公園、學校、醫院、影劇院、商業中心、超市、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等） 人文環境 第二部分：是分析具 體產品。 ◎ 樓盤的指標和參數：包括用地大小，總建筑面積、格局配比、建筑用材、公共設施和施工進度等。 價格組合 樓盤的價格組合主要包括：產品單價，總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促