某經濟適用房建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 正式實施的《 ***市經濟適用住房建設管理辦法》明確規定，政府國土部門依據經濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優先安排，而且其建設和經營中的行政事業性收費減半征收，按規定應收取經營服務性費用的按低限收取，小區外基礎設施費用由政府承擔。在此基礎上，經濟適用房堅持保本微利的原則， 實行政府指導價，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，利潤不得超過３％。為確保開發建設單位權益，所有涉及經濟適用住房的建設性收費全部實行交費登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費用。 2020 年 ***市政府在出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格，進一步促進房地產市場持續健康發展的實施意見》。該意見指出，“十一五”期間，將重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，全市城鎮每年建設住房 180 萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用住房、廉租住房總計要占到 ，只有 萬平方米住房為市場調節的商品房。同時規定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結構比例。 同時， ***市政府將從信貸、土地供應、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應結構的轉變。在房地產開發信貸方面，對項目資本金比例達不到 35％等貸款條件的房地產企 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 12 業，金融部門不予發放貸款，對空置 3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時， 對購買自住房且套型建筑面積90 平方米以上個人住房按揭貸款比例不得低于 30％。在土地供應方面，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70％，繼續停止別墅類房地產開發項目和低密度、大套型住房的土地供應。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發日期滿 2年未動工開發的，無償收回土地使用權；對雖動工建設，但開發建設面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4 的，且未經批準中止開發建設連續滿 1年的，按閑置土地處置。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類 情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。 隨著城市化進程的加快，我國城市人口增長加快。教育體制的改革使得每年有更多畢業生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產生了對經濟適用房的巨大需求。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質量有迫切心情，鑒于其經濟情況也就產生了對經濟適用房的巨大需求。經濟的長足發展，使家庭越來越小，成員越 來越少。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。加之 80 后生育高峰期的 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 13 年輕人現在即將成家立業，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。 2020年 1月專門從事房地產市場研究的 REICO工作室發表 2020年度報告，報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經出現三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認為， 2545 歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，2535 歲人員處于婚齡期 ，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較小；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。有數據顯示，在 2020 年至 2020年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產市場的發展。而到 2020—2020年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會上升，這部分人口總數大概在 左右。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發達國家甚至部分新興工業化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續推進。社會學者預計，未來城市化進程將逐步加快。如果未來 10 年中國城市化率以每年 個百分點的速度增長，預計每年新增城市人口將近 2020萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5億平方米。 將購房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組，2020— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 14 — 8000元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。對上述分組狀況進行分析可以看出，家庭年收入在 庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， %。中低收入家庭在社會上占據了絕大多數，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產品在數量上向中低端產品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產市場的宏 觀調控，提出了加強住房保障，建立以普通商品房為主體、經濟適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。應當說，經過多次調整后的住房供應體系目標更加貼近實際，更加符合我國當前兩頭小、中間大的橄欖型經濟狀況。但是，由于缺少有效的規劃、控制和監督，住房供應市場的現狀并不如人意。特別是中小戶型普通商品房的供應量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會反響比較強烈。 三、市場現狀 房價 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費價格年均 %的漲幅高 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 15 據國家發展改革委、國家統計局調查顯示， 2020 年 6月，全國70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環比上漲 %，漲幅與上月持平。其中：新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環比上漲 %，漲幅比上月高 。分類別看，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比 分別上漲 %、 %和 %，環比分別上漲%、 %和 %。分地區看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。環比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊 %、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。 2020年上半年，全國地級以上城市都已建立了廉租住房制度。1— 6 月經濟適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了%,2020年以來經濟適用房投 資持續下降的局面得到改變。 住房市場分析 山西省住房市場 “十五”期間，由于山西經濟的快速健康發展，人們的生活水平快速提高，在其它消費增長平穩的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強烈，促使房地產一級市場需求旺盛，但同時也出現了商品房價格上漲過快的問題。 2020— 2020年商品房平均銷售價格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777 元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。其中住 宅的銷售價格分別為 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 16 1249元 /平方米、 1253 元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。商業營業用房銷售價格分別為 241 269 313 3403 和 5759元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。 2020年山西省經濟適用房施工面積 萬平方米，同比增長%，新開工面積 185 萬平方米，同 比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。與全國和中部六省相比，山西省經濟適用房建設發展緩慢。 2020 年，山西省經濟適用房開發投資總量居全國第 16 位，居中部六省第 4位；增速居全國第 20 位，居中部六省第 5 位；占全國經濟適用房投資總量的 %，占中部六省經濟適用房投資總量的 %。同時經濟適用房的開發投資在各市之間的發展也并不平衡。在全省 11 個市中，經濟適用房開發投資比上年增長有 4 個市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、 ***市；而其他 7個市則都有所下降。 2020 年第一季度，山西省房地 產完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經濟適用房完成投資 9378 萬元，同比增長%，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。雖然經濟適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為 2%3%。這個數據說明，從 2020 年以來，山西省加快經濟適用房建設和棚戶區改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調控措施開始產生效果 。 目前山西房地產開發投資處于快速發展階段，但商品房的開發和市場供給的結 構性失衡問題 突出，主要表現在：一是非住宅商品 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 17 房開發較快。“十五”期間，住宅投資 累計完成 ，年均增幅為 %，非住宅投資累計完成 ，年均增幅高達 %，非住宅的建設規模和發展速度遠快于住宅的發展。二是經濟適用房建設發展緩慢。 20202020 年間，經濟適用房投資分別為 、 、 億元，環比增速分別為 %、 %、%、 %和 %，遠低于同期房地產開發投資的增幅，經濟適用房竣工面積也沒有明顯增加。三是大戶型住房供應過多，而小戶型住房供應過少。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭 能夠買得起的住房偏少。 ***市住房市場 整體情況 “十五”期間， ***市住房產業 快速發展，使全市城鎮人均住房建筑面積由 2020 年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米 ，形成了商品房、廉租房、經濟適用 房多層次的住房供應和保障體系。 2020 年 ***市房地產業開發投資完成 億元，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，增長 %。房地產業開發投資占固定資產投資的比重為 %。 全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工 面積 ，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 2020 年， ***市城鎮居民人均住房面積達到 平方米，比上年增加 平方米；農村居民人均住房面積達到 ，比上年增加 。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 18 根據 ***市房管局統計， 2020 年內全市住宅建設總量為 202 萬平方米，其中經濟適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級 20 萬平方米。在今后五年內全市城鎮每年建設住房 180 萬平方米，其中低價位、中小套型普通商品房、經濟適 用房占到 平方米， 萬平方米為市場調節住房。由此可以看出，今后五年內 ***市房地產建設規模和需求量空間很大。 樓盤情況 近幾年 ， ***市商品房建設逐年加快，新開樓盤數量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標準方向發展。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質量好，房間戶型多樣，結構合理，物業配套設施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7層左右，個別也有高層，戶型結構可以，綠化面積、小區景觀稍差，物業管理、配套設施較全。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業管理和配套設施不夠全，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設施少。這部分 樓盤以經濟實用房、新農村改造建設房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 19 40288m2不等。就中、高檔樓盤來看， 80m2以下戶型較少，約占 20％以下 。80100m2約占 30％左右，大部分是 100m2以上的戶型，達到70％左右。 銷售價格 目前 ***市商品房均價在 2850 元左右， 二手房價格也超過 1800元 /m2。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤 銷售價格在每平方米1300－ 2400左右。 在商品房銷售價格上， 2020 年 ***市開發建設限價普通商品住房，限房價格初步定位為 2300元 /m2。 就目前