電鍍基礎知識培訓教材(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 是兩個主體，即業主委員會（委托方）與物業管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規定雙方的權利與義務：而物業管理公約是多個主體，及開發商、業主、業主委員會、使用人（承租人）之間分清各自權利與義務的公約。還有不同的是，物業管理公約中的一些內容是物業管理合同中沒有涉及到的，公約中規定了業主的自我約束方面、限制了許多業主不能進行的活動，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內結構、不能占用公用區域。此外，公約還規定了業主委員會的成立程序等等。六、物業管理費由那些項目構成，有哪幾種定價方式？根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費；此外，物業管理費用中還應包括物業管理公司的利潤；對于高檔住宅小區的物業管理，成本中還可以增加保險費。與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價形勢。七、普通住宅每月該交納的物業管理費是多少北京市物價局、市房地局于1997年6月正式出臺了《北京市普通居住小區 物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）。該辦法對16個物業管理服務項目規定了收費標準及與之相適應的服務標準。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費6項；產權人交費項目為：管理費、小修費、中修費、大修費、綠化費、化糞池清掏費、小區共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共同電視天線費10個項目。八、使用人按月交納費用，具體標準如下：保潔費：25元/戶，具體標準由各區縣物價局制定；保安費：35元/戶；五相統收服務費：1元/戶；裝修垃圾外運費20元/間；機動車存車費150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費各區縣自定。產權人按年交費，具體項目和標準如下：綠化費：管理費：（普通住宅）；（乙級住宅）；（甲級住宅）房屋共用部位小修費：（普通住宅）；房屋共用部位中修費：（普通住宅）；房屋大修費：；小區共用設施維修費：1元/平方米；屬高層住宅的，產權人還應承擔電梯、水泵的運行維修費用：因市物價局規定的電梯、水泵運行費用標準時按每部、每組計算，具體到每戶應交納的費用標準須根據實際情況進行分攤。分攤公式為：某戶應分攤的電梯費用=（樓內電梯總費用/樓內總建筑面積）某戶建筑面積。特約性服務收費實行市場價，由業主與物業管理公司協商議定。上述收費標準中不含稅費，物業管理公司收取費用，%的營業稅費價進去。九、物業管理公司從何時開始向業主計收物業管理費有些物業管理公司稱，自發出入住通知之日起物業管理費，可是業主發現，這個小區還正在建設，很多基礎設施還未到位，這時候交物業管理費，業主很難接受。有些小區確實搞得不錯，但他們規定從業主來辦入住手續時計收物業管理費，卻有很多業主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續，但空房子照樣要消耗物業管理費用，恐怕就得其他業主背著或由物業管理公司補虧。從什么時候開始計收物業管理費，國家并沒有這方面的明確規定。但規定，按照合同約定執行，所以，如果在售房合同或是物業管理公約中明確規定了計費時間，就應該執行該條款。如果沒有這樣的合同約定，應按如下情況處理：物業管理費是一種服務的價款，是基于物業管理服務合同形成的。從法律角度上看，物業管理公司提供服務，業主支付此價計物業管理費。所以，如果沒有特別約定，物業管理費一般應該在物業管理公司開始提供物業管理服務的時刻計收。實踐中如何把握；第一，體現為時間，大多數人認為在房屋具備入住條件、業主接到入住通知時開始計費；第二，體現為計費項目，只有開始提供的物業管理服務才能計費，尚未提供物業管理服務的項目，就不能計收相關的物業管理費。時間問題，一般來說，發出入住通知的，表明物業管理公司已經開始了物業管理的工作并認為業主可以使用房屋、接受全面的物業管理服務。但實際上，有很多小區尚未具備入住條件就發出了入住通知，令業主多少有不滿。所以要強調必須符合入住的基本條件，否則業主就根本住不進來，更別說享受物業管理服務了。居住的基本條件應包括以下幾點：建筑質量方面，應能夠向業主提供質量合格證書及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運行、水電暖通、居民能夠開火、施工現場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對于入住條件有明確規定的，則還應符合該特別規定。收費項目的問題，一般說來，入住階段物業管理公司的工作還沒有全面鋪開，很多服務項目并不存在，但往往在計費時把所有的收費項目一起計費并攤在計費面積中。例如。業主在春天入住時，可能會被要求預交暖氣費。有些小區的電梯尚未開通或安裝，業主就已經交了電梯運行費，這些都是不合理的。在建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定，物業管理企業不能只收費不服務或多收費少服務。有些物業管理公司認為自己并沒有多收費，只是預收了以后一段時間的物業管理費。現在看來，這也是不禁止，但仍然讓業主感到不太愉快，畢竟服務還沒到位。有些業主辦理了入住手續，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關的物業管理服務，例如保潔、保安等，因此也該承擔物業管理費，一般來說，實踐中對于這樣的業主，往往要求其承擔標準一半的物業管理費。十、物業管理公司一次性收取一年甚至多年的物業管理費是否合理?物業管理費可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業管理 費。十一、誰享有小區停車位的處分權、收益權？小區中停車位的處分權、收益權的歸屬問題，關鍵看車位的所有權歸屬。如果車位的所有權屬于開發商，則開發商擁有處分權和收益權，包括固定車位的租賃辦法、租賃價格等；如果業主擁有車位的所有權，則業主擁有車位的處分權，但業主在處理車位時，不得改變車位的使用性質，同時應向物業管理公司交納車位的管理費，因為物業管理在負責看管車場、車輛時，是有一定的成本支出的，而且物業管理公司業擔負看管車輛的重大責任。如果是在小區路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權屬全體業主的，那么物業管理公司只有停車管理權，負責看管車輛，收取看管費，車位的分配問題應在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區業主委員會成立后，由業主委員會決定車位的分配問題。十二、居民應該交納那些垃圾處理費用。住戶須交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。清潔費：196號文件規定，由住戶向物業管理公司交納，每月每戶按標準在2—5元之間，具體標準由各區縣物部門制定。其服務內容為房屋及小區保潔。垃圾清運費：根據市物價局、財政局頒布的《關于調整委托清運費及垃圾消納場管理收費標準的通知》（京價收字｛1999｝第三產業53號）的規定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產權人向環衛局交納，可由物業公司代收代繳。服務內容是環衛部門從小區垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。生活垃圾自理費：根據北京市人民政府辦公廳1999年底68號文件《北京市人民政府辦公廳關于轉發市環衛局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費實施辦法（試行）的通告》的規定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元，按規定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉、鎮人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。十二、公共區域的照明費如何分攤？住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由受益人即樓內全體人員分攤。目前。我市物業管理企業大多采取上述原則解決樓內公共照明電費問題。十三、物業管理公司與業主的維修責任應如何劃分？業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修保養責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部委和設備，包括水、電、氣、熱、戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業管理公司組織定期維修。住宅區內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護由有關業主單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。物業所有人可以自行維修養護共自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗鄰設施安全及公共安全的，物業管理委員會可以授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者修復；造成損失的，應當賠償損失。第四篇：消防基礎知識培訓教材消防基礎知識培訓教材（高規、低規、內裝修部分）消防知識培訓概述火的發明極大地推動了社會的進步與文明，由于火的正確合理的應用，使人類實現了工業現代化。然而在應用火的過程，有時疏忽對火的控制，往往給人類造成巨大的災難性損失。隨著城市化進程的加快以及城市建設的飛速發展，群體建筑和超高層建筑也隨之增加，火災對人類的危害越來越大，人類在長期與火災的斗爭中，總結了一套防火、滅火的經驗，我們通常稱這些防火、滅火措施稱為“消防”。晉朝《泰始律》中的“水火”篇可能是我國歷史上最早的消防法規。上一世紀49年建國以來的各個時期都有相應的消防法規、政策，但那時人們的消防意識不強，各級政府部門對消防工作的重視力度也不夠。在深化改革、擴大開放的現代化建設過程中，我們的黨和政府對消防工作有了前所未有的重視，江澤民同志曾為消防工作題詞“隱患限于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”，深刻闡述了消防工作的重要性和嚴肅性。1994年公安部、勞動部聯合發出的《關于開展消防安全培訓工作的通知》則是新時期加強社會消防工作自治能力的重要舉措，得到全社會的熱情關注和支持。1998年4月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過了《中華人民共和國消防法》，同年9月1日起執行。這是我國首次在消防領域立法。自從人類有了建筑也就同時有了大大小小的火災，消防業于建筑行業息息相關，我公司的主要業務對象當然也離不開建筑行業。從掛靠施工到97年12月成立晉曉實業有限公司，從無資質到市建委核發的消防設施工程專業承包貳級資質，我公司涉足消防領域已有近十年的歷史。按照國家建設部2002年資質就位精神，對消防專業承包范圍劃分為六個系統：室內消火栓系統、自動噴水滅火系統、火災自動報警系統、氣體滅火系統、防排煙系統、鋼結構防火涂料。目前我們主要承接的工程基本上有水系統、電系統，水系統指自動噴水滅火系統、室內消火栓系統；電系統指火災自動報警系統。除此之外我們還涉足、氣體滅火、防火涂料等領域。先后承接了上海國際包裝印刷城、新建利群醫院、金鼎花苑、秋月楓舍等近百項工程，其中在上海較有影響的工程也有十幾項，竣工工程全部通過消防局的驗收，并在行業內獲得較好口碑。我們在施工中嚴格按ISO9001質量保證體系進行工程質量監控，奉行“質量第一、信譽至上”的一貫企業作風，樹立起良好的企業形象，為公司的進一步發展奠定堅實的基礎。在完成工程項目施工任務的前提下，公司的下一步戰略目標是：消防器材連鎖經營、消防事務咨詢、消防公益事業，企業機構將發展完善成為集團公司，實現消防行業的“系統化”、“一體化”運作。“”恐怖事件引起的那場災難性火災在人們記憶里留下了永遠的蒼涼印記，也正是這場劫難引起全世界對消防的空前重視。消防雖然自古有之，