老年公寓可行性研究報告及項目建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養生房、醫療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區：老年公寓辦公室、各協會辦公室、會議室； 4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。客房總計設150間（套）左右，可接收300人入住。老年公寓：新征300畝土地，新建聯排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。（四）項目功能建議老年公寓：1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。2）新建綜合大樓，客房區總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。3）新建老年公寓，客房區總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。醫療中心：建議該項目引入重慶市三甲醫院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業的醫護人員、先進的醫療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構和居民提供醫療服務。護理中心：建議該項目建設護理中心，配備經專業培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養老公寓的老年人提供專業的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業學生的實訓基地。三可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構提供護理服務或為其培養護理人員。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養老公寓的老年人提供餐飲服務； 2）商務餐廳：建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。康樂中心：建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內設置閱覽室、放映廳、書畫室、網吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。養生中心：建議該項目設置養生中心，包括：美容美發、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。辦公和會議中心： 1）協會辦公區：建議該項目設置協會辦公區，邀請各民間協會在老年公寓設立常設機構，組織入住養老公寓的老年人參加協會活動。據調查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養老公寓的老年人大多參加了各種民間協會，而據某協會負責人稱，目前各協會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養老公寓的老年人參加協會活動，另一方面也可以為各種民間協會提供活動場所。2）會議中心：建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛生間。設置現場視音頻傳播系統、多媒體演講系統等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。商業中心：據調查，目前重慶市的養老服務機構大多建在風景區，遠離商業區，商業配套設施缺乏。而目前重慶市的養老服務機構大多為民辦，規模小，不可能投建商業配套設施，造成入住養老公寓的老年人購物和商業活動極不方便。建議該項目設置商業中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業服務，另一方面也可以為周邊的養老服務機構和居民提供商業服務。寓區環境：建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環境優美的寓區景觀。突出綠意、生態、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區內，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環境規劃包括以下內容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場 l 廣場綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運動場四、建設周期該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：（一）一期工程：容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。利用天池校區4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元。環境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；水、電、氣、網絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。規劃、立項、征地和報建手續費用測算50萬元。建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。（二）二期規模：總容量達到4000人。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；室內配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；水電氣、網絡、通信、電視、市政設施配套、環境、綠化費用等費用概算1700萬元。規劃、立項、報批手續規費及工作經費300萬元。建設周期：三年。2012年10月至2015 年9月。第七章 投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算：土地費用：約450萬元新征土地15畝，征地費用15畝30萬元＝450萬元土建工程費用：約3835萬元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米2000元＝3200萬元；房屋配套設施建設費用：約550萬元按500個床位， 4000床位=4400萬元公共設施建設配套工程：約300萬元其它：約50萬元 合計：5185萬元（二）二期投資估算：土地費用：約9450萬元新征土地300畝，征地費用300畝30萬元＝9000萬元土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬元；房屋配套設施建設費用：約38500萬元按3500個床位， 3500床位=3850萬元公共設施建設配套工程：約1700萬元其它：約300萬元 合計：42250萬元。（三）總投資估算一期投資+二期投資=5185+42250=二、資金籌措方式：項目法人自籌資金：40%信貸融資：60%第八章 投資效益預測 一、一期投資效益預測：按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以XX學院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較小；房屋為改造學生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優勢，只有發揮其他硬件和軟件的優勢，所以在收費標準上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進行測算。（一）年均營業收入：客房收入：1）學生公寓改造老年公寓：約288萬元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在1200元/月左右）：200張床位1500元/月12月80%＝約288萬元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬元在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 150張床位1500元/月12月80%＝約288萬元； 3）商務客房：在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計算： 75套（間）150元/天365天70%＝；護理收入：按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算： 350張床位1200元/月12月30%＝；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入： 按150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人50元/人365天70%=商場收入：按平均每天每人產生5元利潤計算： 500人5元/天365天=養生收入：按每天有20%的人進行養生，即80人，每人40元計算： 40元/人80人365天=會議室收入： 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天365天50%=場地出租（醫院、協會辦公、商業）收入：72萬元按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬元護理實訓管理費：30萬元按平均每月接待50人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人50人12月=約30萬元老年大學：按30%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人350人30%12月=洗衣：按每個老年人，每月80元計算： 80元/人350人12月=1其他收入：73萬元按每天收入2000元計算： 2000元/天365天=約73萬元年均營業收入=++++++72+30+++73 =（二）年均營業支出：營業費用： 1）工資及福利費用：360萬元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人3000元/月12月＝360萬元； 2）管理費用：按營業收入的10%計算：10%= 包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等。3）水電氣費用：按營業收入的5%計算：5%= 營業費用合計：360++=營業成本： 1）餐飲成本： l 老年餐飲： 按老年公寓營業收入的20%計算： 576萬元20%＝l 度假酒店餐飲： 按餐飲營業收入的50%計算 50%＝ 2）養生成本：35萬元按養生營業收入的30%計算： 30%＝35萬元營業成本合計：+35=營業稅金及附加： 1）營業稅：（5%）5%= 2）城建稅：（7%）7%= 3）教育費附加稅：（4%）： 4%=營業稅金及附加合計：++ = 注：未計算所得稅，民營養老機構可以爭取政府減免。年均營業支出=++=（三）年均營業純利潤：營業收入—營業支出=－=（四）項目投資回收期：一期項目投資約5185萬元，投資回收期：5185萬元247。＝ 。二、二期投資效益預測： 按該項目全部建成以后進行測算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項目建成后，無論從環境、硬件設施還是軟件各方面都將達到目前重慶市老年公寓的頂級水平，因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。（一）年均營業收入：客房收入：6720萬元 1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 3500張床位2000元/月12月80%＝約8400萬元；護理收入：1890萬元按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算： 3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬元；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入： 按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算： 150人50元/座365天70%=商場收入： 按平均每天每人產生5元利潤計算 3500人5元/天365天=養生收入：511萬元按每天有10%的人進行養生，每人40元計算： 3500人10%40元/人365天=約511萬元會議室收入： 按每天2000元，50%利用率計算： 2000元/天365天50%=場地出租（醫院、協會辦公、商業）收入：72萬元按出租6000平方米，每平方米10元/月計算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬元護理實訓管理費：60萬元按平均每月接待100人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人100人12月=約60萬元老年大學：168萬元按20%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人3500人20%12月=約168萬元洗衣：336萬元按每個老年人，每月80元計算： 80元/人3500人12月=約336萬元1其他收入：365萬元 按每天收入10000元計算： 10000元/天365天=約365萬元年均營業收入=6720+1890++730+511++72+60+168+336+365 =約11080萬元（二）年均營業支出：營業費用：4254萬元 1）工資及福利費用：2520萬元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 700人3000元/月12月＝2520萬元； 2）管理費用：1108萬元按營業收入的10%計算：11080萬元10%=1108萬元包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用及不可預見費用等