老年公寓計(jì)劃書(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 分：項(xiàng)目市場背景與市場環(huán)境分析一、項(xiàng)目市場背景（一）政策依據(jù)（二）政治保障二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析（一）我國已步入老齡化社會(huì)階段（二）老年公寓面對(duì)的社會(huì)現(xiàn)狀及特點(diǎn)（三）老年公寓市場需求不斷增長三、老年公寓發(fā)展趨勢四、北京地區(qū)老年公寓市場分析 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃與經(jīng)營一、項(xiàng)目改造要求及特征二、組織管理及模式三、經(jīng)營服務(wù)模式四、銷售規(guī)劃第五部分：項(xiàng)目投資成本預(yù)算 第六部分：項(xiàng)目投資方案 第七部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 一，年運(yùn)營成本分析 二，收入估算三，養(yǎng)老公寓年利潤估算 四，贏虧平衡分析 五，敏感性因素分析 第八部分、風(fēng)險(xiǎn)與控制 第九部分、階段目標(biāo) 第十部分、總結(jié)（附件一：老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)附件二：老年公寓稅收及補(bǔ)貼性政策文件）第一部分：基本情況一、內(nèi)容概要：本計(jì)劃書為投資興辦碧桂園老年公寓項(xiàng)目而編制。本計(jì)劃書涉及時(shí)間為：20115—2012年本計(jì)劃書涉及的目標(biāo)是：公司在碧桂園小區(qū)一座學(xué)校園區(qū)的基礎(chǔ)上投資裝修改造興辦老年公寓，占地規(guī)模為30畝，建筑面積擬定為18000—20000平方米。本計(jì)劃書是一個(gè)草案，許多數(shù)據(jù)還不夠準(zhǔn)確，只是大概反應(yīng)了涉及內(nèi)容的基本情況二、公司概況在首都北京閃耀著一顆耀眼的明珠——北京市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。，具有國家一級(jí)資質(zhì)，是北京市房山區(qū)知名的民營企業(yè)。公司總部設(shè)于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)昊天北大街38號(hào)。北京市碧桂園開發(fā)公司自2000年6月成立以來，己從初創(chuàng)規(guī)模發(fā)展成為現(xiàn)今的多元化的大型企業(yè)集團(tuán)。北京市碧桂園開發(fā)公司作為中國地產(chǎn)開發(fā)大潮中興起的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著深刻的理解。公司確立了“以地產(chǎn)為核心，相關(guān)多元化”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，主營房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售。兼營商業(yè)管理、物業(yè)管理、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、塑鋼門窗生產(chǎn)和銷售等相關(guān)業(yè)務(wù)。公司以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主，并大力向可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目拓展。北京市碧桂園開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的碧桂園溫泉小區(qū)已經(jīng)躋身于百萬平米大盤的行列，是北京西南地區(qū)重要樓盤。現(xiàn)各項(xiàng)配套工程陸續(xù)完成，小區(qū)已經(jīng)日趨成熟。已經(jīng)成為北京西南地區(qū)知名的大型社區(qū)。第二部分：養(yǎng)老模式現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢一、養(yǎng)老模式現(xiàn)狀家庭養(yǎng)老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會(huì)的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會(huì)硬件設(shè)施成本幾乎為零。但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現(xiàn)代社會(huì)的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會(huì)養(yǎng)老過渡。2.、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊(duì)等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對(duì)“國字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率較高。社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個(gè)社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時(shí)到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個(gè)無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老篇二：老年公寓類商業(yè)計(jì)劃書成都某老年公寓商業(yè)計(jì)劃書 引言：我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法。一、老年公寓需求的不斷增長。中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長。觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報(bào)2002年10月19日）。％。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨(dú)居老人為13％，％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。二、中國老年公寓的特點(diǎn)老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（hta）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，篇三：“十三五”重點(diǎn)項(xiàng)目國際老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書“十三五”重點(diǎn)項(xiàng)目國際老年公寓 項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司商業(yè)計(jì)劃書，英文名稱為business plan，是公司、企業(yè)或項(xiàng)目單位為了達(dá)到招商融資和其它發(fā)展目標(biāo)之目的，在經(jīng)過前期對(duì)項(xiàng)目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的一個(gè)向讀者全面展示公司和項(xiàng)目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧稀Ｉ虡I(yè)計(jì)劃書是一份全方位的項(xiàng)目計(jì)劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目做出評(píng)判，從而使企業(yè)獲得融資。關(guān)聯(lián)報(bào)告：國際老年公寓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目建議書 國際老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 國際老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目行業(yè)市場研究報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國際老年公寓項(xiàng)目行業(yè)發(fā)展預(yù)測分析報(bào)告 保密須知本報(bào)告屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于****有限公司。其內(nèi)容和資料僅對(duì)已簽署投資意向的投資者公開。收到本報(bào)告時(shí)，接收者了解并同意以下約定：當(dāng)接收者確認(rèn)不愿從事本報(bào)告所述項(xiàng)目后，必須盡快將本報(bào)告完整地交回；沒有****有限公司書面同意，接收者不得復(fù)印、復(fù)制、傳真、散布本報(bào)告的全部和/或部分內(nèi)容；本報(bào)告的所有內(nèi)容應(yīng)視同為接收者自己的機(jī)密資料。本報(bào)告不是出售或收購項(xiàng)目的報(bào)告。商業(yè)計(jì)劃書撰寫大綱（根據(jù)項(xiàng)目不同稍有調(diào)整）第一章國際老年公寓項(xiàng)目簡介 國際老年公寓項(xiàng)目基本信息 國際老年公寓項(xiàng)目名稱 國際老年公寓項(xiàng)目承建單位 國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 國際老年公寓項(xiàng)目性質(zhì) 國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)期 國際老年公寓項(xiàng)目投資單位概況第二章國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)背景 國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)必要性 國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“十二五”促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間布局進(jìn)一步優(yōu)化的需要 國際老年公寓項(xiàng)目的建設(shè)能帶動(dòng)和推進(jìn) 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目的發(fā)展 國際老年公寓項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場競爭力的需要 國際老年公寓項(xiàng)目是增加就業(yè)的需要 第三章、國際老年公寓項(xiàng)目的實(shí)施地情況分析 第四章 市場分析 國內(nèi)外 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目市場概況 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 2015年我國 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目市場情況 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)前景 第五章 競爭分析 企業(yè)競爭的壓力來源 波特五力競爭強(qiáng)弱分析 swot態(tài)勢分析(swot示意圖)第六章國際老年公寓項(xiàng)目優(yōu)勢 第七章國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)方案 國際老年公寓項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目工藝方案 國際老年公寓項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品方案 管理目的 組織結(jié)構(gòu) 管理思路 企業(yè)文化 經(jīng)營理念第三篇：老年公寓章程嘉祥縣萌山老年公寓章程第一章 總則第一條單位名稱：嘉祥縣萌山老年公寓第二條 單位性質(zhì)：本單位屬于社會(huì)福利性單位。第三條 單位宗旨：以民為本，關(guān)注民生，為黨和政府分憂，替天下兒女盡孝，服務(wù)于社會(huì)的福利事業(yè)。第四條 單位的注冊(cè)資金為叁佰肆拾萬元人民幣，資金來源為自籌。第五條 單位業(yè)務(wù)主管單位：嘉祥縣民政局。第六條 單