現行房地產開發建設報批報建報審程序(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 預審，也可以實行投標人資格后審。(3)協商議標由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。招標投標基本程序 招標工作由開發公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業單位。(1)工作程序審查招標單位的資格；報批招標申請書；編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發布招標公告或招標邀請書；審查投標單位資格；分發招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件；開標，公開標底，審查投標書和保函；評標、定標、決定中標單位；發出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。(2)應注意的問題工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。應提交的招標資料目錄1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表3）經批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書 5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件7）資格預審評審報告8）招標文件9）購買招標文件登記表10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執 11）標底(工程預算書)及武漢市建設工程項目造價咨詢核準證(女ll有標底)12）評委名單13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表 15）唱標記錄一覽表 16）投標函及投標函附表 17）評委評分表 18）評分匯總表 19）評標報告20）招標投標情況書面報告 21）中標通知書及中標公示證明 22）辦理建管手續聯系單23）合同備案表24）武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據 25）武漢市建設管理收費認定表（共2份）26）安全和文明施工開工驗收合格證招標投標的管理1）施工企業資質管理建筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部《施工企業資質等級標準》執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發《建筑業企業自治證書》(1)施工企業資質的動態管理企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質年度檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質管理就是我國對施工企業進行行業管理的主要手段和發展方向。(2)工程總承包企業的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了《工程總承包企業資質管理暫行規定》。工程項目總承包企業資質分為三級。《暫行規定》從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式： 其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（以下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（DB）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計—采購總承包（EP）、采購—施工總承包(PC)等方式。其二是是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。(3)外國建筑施工企業的資質管理隨著對外開放的擴大，外國企業逐漸進入我國的建筑市場。為了加強對在中國境內承包工程的外國企業的管理，維護我國的建筑市場秩序，建設部1994年3月發布了第32號令《在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法》，6月發布了《實施細則》。其要點有：凡在中國境內從事房屋、土木工程的建造等承包活動的外國企業，在從事承包工程活動前，必須到審查機關辦理資質審查，取得《外國企業承包工程資質證》。然后經工商行政管理機關注冊登記后，才可在中國境內從事承包工程活動?！锻鈬髽I承包工程資質證》的辦理機構為：同時在中國兩個（含兩個）以上省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向建設部申請辦理；在中國一個省或自治區、直轄市轄區范圍內承包工程的，向當地省級人民政府建設行政主管部門申請辦理；在中國經濟特區和沿海開放城市承包工程的，向當地人民政府建設行政主管申請辦理。外國企業在中國境內承包工程的范圍是：全部由外國投資或贈款建設的工程；國際金融組織貸款，采用國際公開招標的工程項目；國內企業在技術上難以單獨承包的中外合資建設的工程；國內投資的建設工程，如確有特殊項目國內企業難以單獨承包，經省級建設行政主管部門批準后允許外國企業與中國建筑企業聯合承包?！锻鈬髽I承包工程資質證》有效期為5年。如需延期，應在期滿前6個月內到原批準的審查機關辦理延續手續。2）工程建設管理。工程建設階段，指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向市計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向市建委提出申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到市建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。五、申辦《施工許可證》施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。施工許可證辦理機構：武漢市建筑工程施工許可證實行全市統一管理，其中：中心城區的建筑工程項目，其施工許可證委托市建設工程交易中心核發；兩個開發區和遠城區的建筑工程項目，其施工許可證委托該區建管部門核發，并接受市建設工程交易中心的監督、指導、檢查。施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監督手續；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續聯系單；3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領取施工許可證：（一）建設工程報建表；（二）建設單位資信證明（可用復印件）；（三）立項批文、總體規劃平面圖、規劃許可證(可用復印件)；（四）施工圖設計文件審查批準書；（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；（六）招標申請表；（七）招標公告；（八）招標日程安排；（九）招標文件及評標辦法；（十）投標申請書；（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；（十二）答疑會紀要；（十三）投標書；（十四）評委人員名單；（十五）開標記錄表；（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明；（十九）中標通知書；（二十）施工合同或監理合同；（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續聯系單；（二十三）武漢市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據；武漢市建設管理收費認定表（共2份）（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段工程建設階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運輸條件；施工圖紙及施工資料準備；施工材料和施工設備的準備；臨時用地或臨時占道手續辦理；施工許可批文及辦理開工手續；確定水準點與座標控制點，進行現場交驗；組織圖紙會審、設計交底；編制工程進度計劃；1設計、施工、監理單位的協調； 第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售，則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《武漢市房地產開發經營項目交付使用證》。商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；有建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最新規定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主