xx萬科水晶城可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 洋玻璃工業有限公司為污染企業 ,其用地及周邊用地規劃為居住用地 ,其不適合在該區域繼續生產 ,同時該公司也想通過建設新廠擴大規模和進行技術改造 ,增加企業競爭力 ,該公司與香港富聯集團國際投資有限公司簽定了土地開發意向書 ,通過談判 , 香港富聯集團國際投資有限公司同意退出該項目 ,前提是我司承諾 1000 萬元補償費 , 在此情況下 ,萬科直接與土地方進行合作。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。 （ 3） 土地權屬情況：根據土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經營良好的國營企業，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協議，最大限度避免土地風險。 （ 5） 付款進度與土地手續的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。 （ 6） 其他與土地政策 相關規定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業稅和所得稅，作為國有資本金投入。 ，加快企業建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業土地變現有特殊困難的，經市政府批準，可根據企業具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業土地變現后再予歸還。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。 三 .總體評價 該項目總體講 法律手續比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發協議，然后在市土地 局辦理協議出讓，合作風險相對較低。 宗地擬規劃為居住用地，土地使用性質基本明確。 22 第四章 市場研究 一 .區域市場成長狀況： ： 該項目行政隸屬河西區，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環線 公里。區域市場范圍界定在整個河西區（如圖所示），河西區是危改實施較早的地區，市政建設和各項功能、環境都較完善，故此吸引大量區外人口涌入 ，目前人口總數為 萬人，比 90 年增加了 萬人。 20xx 年該區域市場住宅累計供應量為 萬平米，當年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態。 圖一：區域市場范圍界定 (紫色板塊 ) 23 該區域市場的基本特征表現如下： 1）由于政府的大力支持，該區域市場目前正處于快速增長時期，區內整體生活環境和配套條件得到明顯的提升。 2） 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區域已經成為天津市中高檔物業的集中區域，中高檔市場發展的較為成熟且市場容量相對較大。 3） 區域內產品趨同性強，規劃水平差異性較強，具備先進規劃的物業一般 都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 4)開發時間較早的區域市場，整體呈現購買力強，改善的需求愿望強，對于區外市場的輻射力強。 5)梅江生態小區成為今年整個天津地產市場的開發熱點，同時也促進了該區域市場整體價位提升。 ? 銷售量： 宗地 河西區 24 該區域市場的銷售量一直穩步增長，尤其是 20xx 年的增長幅度最大，與 99 年同比增長了 61%。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區區域市場基本處于供銷平衡狀態。 ? 平均單價走勢 ： 河西區的平均單價一直在 3200 元 /平米到3300 元 /平米之間，平均價位僅次于和平區，是中高檔物業的集中區域。 二 .區域市場供應產品特征： ? 區域市場各檔次產品供應狀況： 價格空間 主要產品類型 供應比例 2500 以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 25 4000 以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產品 20xx 年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統計誤差，河西市場基本呈現各檔次產品供需的差 量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。 ◆區域市場各檔次產品的集合特征： 河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區域。依據產品單價可將該市場產品分為以下幾類： (1) 低于 2500 元 /平方米： 該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發形式單一，配套、設計上僅顧及區內基本的環境、配套要求。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的 需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有： 項目名稱 規模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40 萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20 萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3 萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產品在該區域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數分布城市中心外的位置，但此類物業對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶 型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優勢不足。 且該類物業多為大、中型規模的開發，產品主要以多層開發為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有： 26 項目名稱 規模 （ m2） 發售資源 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 消化率 順馳名都 15 萬 15 萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10 萬 10 萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產品的開發基 本分為兩大類，一類為：產品多為小高層，產品自身優勢較少，依仗地理優勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區域市場的產品，極其強調產品外的環境、文化、配套等優勢，主動拉升區位，從而大幅度提高物業檔次。 項目名稱 規模 （ m2） 發售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 消化率 世紀城 22 萬 20 萬 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 萬 約 2 萬 多層 小高層 3800 120150 15% 藍水假 期 萬 內認期 萬 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類產品基本集中在市中心區域，地理位置優勢是絕對的，同時，產品開發上追求深度，比較注重對文化、環境、產品等方面雕琢。但該類產品由于受地域限制，產品開發趨同，且多為小高層，小區環境條件多不如遠離市中心區域的中高檔項目。 項目名稱 規模 （ m2） 發售資源 （ m2） 產品形式 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 消化率 泰達園 9 萬 9 萬 多層 4200 110 75% 27 高層 120130 羅馬花園 5 萬 2 萬多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個案分布與宗地位置關系圖： 3． 1 世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目一直極其注重產品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“ H 概念社區”為宣傳主題，目標客群 直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優勢”為主要競爭點，同時，今年 6 月，美國易道打造的社區環境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。 3． 2 梅江 藍水假期： 藍水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大世紀城 藍水假期 名都新園 云水園 宗地 28 限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發揮到極至。 產品面積 偏大，主力戶型在 140160 之間，戶型并無創新，同市場有很大趨同性。 產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。 總結：該項目產品方面不具備競爭優勢，主要依靠生態、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發、策劃方面并無突破性的拓展。 3． 3 云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區內規劃除建設了“國際老人村”外，環境建造上并不具備優勢，尤其是別墅區的環境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為 2 280 平方米兩種，均價約在 5300 元 /平米左右。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目于 99 年 11 月即開盤發售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業績不佳，經過 1 年多的推廣周期， 80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 總結：該項目地理位置上緊鄰梅江， 故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區域功能，運用了借大勢推小勢的做法。 3． 4 明都新園： 該項目以多層為主構成，產品以 90 平米兩室為主力。在同檔次產品中，該項目區內環境規劃及配套設計還是相當到位的，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。 三、整體市場對本案有重大影響的因素： 受政府啟動“梅江”生態居住區的刺激，現黑牛城 道以南的廣大區域已經形成一個大片的熱點開發區域，包括：梅江南、凌莊子區域， 其中尤以梅江及梅江南的規模、規劃最具影 29 響力和帶動力，在該區域市場內將起到不可替代的主導作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內，故此，上述兩個區域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。 ? 梅江生態居住區 （一）梅江總體狀況分析： 總體規劃： 該居住區整體規劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積15612 萬平方米， 公建 萬平方米。整個居住區共劃分為 15 個居住小區和 2 個公建區。總容積率為 ，綠化綠 35%，區內規劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區湖景綠化率達到 40%以上。 30 開發節奏及上市安排： 該生態居住區分兩步建設，正在建設的為 1 － 6地，規劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。 今年起步建設 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬建筑平方米，預計明年下半年該區域將建成進住，到 20xx 年，整個梅江生態區 的起步區和二期工程將全部建成竣工。 配套： ? 智能化： 1） 專用 10 兆寬帶網線入戶。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 3） 通過梅江局域網絡平臺提供全方面的信息服務。 4） 安防系統包括社區安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業中心相連，實現安全報警。 ? 高新建材 ：運用了環保型、節能型建筑材料 ? 新技術： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處 理，遠傳技術換熱。 （二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優劣勢對比： 優劣勢對比項 藍水假期 芳水園 天玻 規劃用地 13