關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的講座(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的做法也很不一致。根據(jù)合同法的規(guī)定，一般把商業(yè)宣傳廣告定位為要約邀請(qǐng)而不是要約，它是邀請(qǐng)他人向自己提出要約，自己作出承諾后，雙方才能就合同的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致。所以一般廣告內(nèi)容是不能作為合同內(nèi)容對(duì)待的。根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。廣告內(nèi)容符合 要約規(guī)定，必須是廣告內(nèi)容非常明確、非常具體，他人一旦對(duì)廣告內(nèi)容表示接受，發(fā)出廣告的人就應(yīng)當(dāng)受其約束。對(duì)于商品房買賣或者商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)商作出的廣告，我們也應(yīng)當(dāng)按照合同法中關(guān)于對(duì)廣告的定性來(lái)審查。內(nèi)容非常明確、具體的商品房廣告，對(duì)于買受人是否訂立商品房買賣合同以及合同中的價(jià)款確有重大影響，這樣的廣告就應(yīng)當(dāng)視為要約來(lái)看待。司法解釋第三條對(duì)認(rèn)定商品房廣告視為要約規(guī)定了四個(gè)條件：一是廣告涉及的內(nèi)容屬于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的內(nèi)容，如果不屬于規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)容，比如對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目周邊的交通、環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等的宣傳，即便十分明確 具體，也不能認(rèn)定為要約。因?yàn)橐?guī)劃范圍外部的這些條件不屬于開(kāi)發(fā)商能夠控制的，即便實(shí)際情況與廣告內(nèi)容不相符，也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商按照廣告內(nèi)容履行。這樣的廣告對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力是一般人能夠預(yù)見(jiàn)到的；二是廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是針對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施的，如房屋、客廳、門窗，電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)等，如果是空氣新鮮、遠(yuǎn)離城市喧囂等宣傳也不屬于要約；三是所作的說(shuō)明和允諾具體確定，即品質(zhì)或者數(shù)量是能夠確定的，有執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)可以履行。如日產(chǎn)三菱電梯、 2021平方米綠地、每戶一個(gè)停車場(chǎng)等；四是對(duì)合同的訂立以及價(jià)款的確定有重大影響，買受人訂立商 品房買賣合同或者合同中的商品房?jī)r(jià)款的確定受這些條件較大影響。只有審查一個(gè)具體廣告內(nèi)容具備了這樣四個(gè)條件，才能把廣告視為要約看待。為什么不把廣告內(nèi)容直接認(rèn)定為要約而視為要約？因?yàn)閺V告內(nèi)容如果作為要約寫(xiě)在合同里，當(dāng)事人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)遵守。但是這種商品房買賣合同或者預(yù)售合同一般是開(kāi)發(fā)商制定的定式合同，雖然買受人也可以對(duì)相應(yīng)的條款提出協(xié)商和修改意見(jiàn)，但是買受人往往不具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，或者由于受開(kāi)發(fā)商在訂立買賣合同中的主導(dǎo)地位影響，這些廣告內(nèi)容沒(méi)有被記載到合同的文字里。如果把這樣的廣告僅僅作為要約邀請(qǐng)，對(duì)買受人是不公平的 ，也有違誠(chéng)信原則。對(duì)于廣告介于要約和要約邀請(qǐng)之間不易分辯時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)一般人的理解來(lái)認(rèn)定，這種理解應(yīng) 11 當(dāng)是一種共識(shí)，而不是個(gè)別人的認(rèn)識(shí)。 廣告內(nèi)容被視為要約，雖然沒(méi)有作為合同內(nèi)容載入合同中，當(dāng)事人不履行也要承擔(dān)違約責(zé)任。這個(gè)違約責(zé)任怎么具體確定？沒(méi)有載入合同但被視為要約的廣告內(nèi)容具有合同權(quán)利義務(wù)的效力，當(dāng)事人違反可以適用合同中約定的違約金和損失額計(jì)算方法承擔(dān)責(zé)任，也可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行廣告內(nèi)容因此對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投入成本的減少，確定對(duì)買受人的賠償?？傊荒茏岄_(kāi)發(fā)商違反誠(chéng)信原則反而獲得經(jīng)濟(jì)利益。違反視為要約的宣 傳廣告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，能夠補(bǔ)救的首先要采取補(bǔ)救措施，當(dāng)然補(bǔ)救后該承擔(dān)違約責(zé)任的還要承擔(dān)違約責(zé)任，該賠償損失的還是要賠償損失。不能補(bǔ)救的盡可能通過(guò)承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失的方法救濟(jì)。很一些法院采取調(diào)整房屋銷售價(jià)格的方法處理，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本降低了，售價(jià)中相應(yīng)的這一部分要加以調(diào)整，這也是一種可行的處理辦法。一般情況下不輕易支持解除合同的請(qǐng)求，只有由于開(kāi)發(fā)商違反廣告內(nèi)容使房屋買受人購(gòu)買房屋的特定合同目的不能實(shí)現(xiàn)才可以解除合同，否則原則上不支持解除合同的請(qǐng)求。 五、關(guān)于拆遷安置合同的問(wèn)題。 司法解釋第七條是關(guān)于拆遷 人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立的拆遷補(bǔ)償協(xié)議沒(méi)有履行，如何處理問(wèn)題的規(guī)定。對(duì)于被拆遷人補(bǔ)償安置有兩種方式，一種是貨幣安置，即用貨幣的方式給被拆遷人補(bǔ)償，將其房屋所有權(quán)買斷；另一種是用產(chǎn)權(quán)置換方式，即拆遷人以其他房屋的所有權(quán)置換被拆遷人房屋所有權(quán)。在產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議中約定，拆遷人用位置、用途特定的房屋給被拆遷人予以安置的，拆遷人又將已確定的房屋出賣給第三人，使被拆遷安置人的房屋期待權(quán)落空，對(duì)于被拆遷人的合法權(quán)益如何保護(hù)？司法解釋規(guī)定，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人交付應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置的房屋，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商把這特定的房屋又 出賣給別人時(shí)，被拆遷人享有優(yōu)先取得房屋的權(quán)利。從字面意思上大家都不難理解，為什么要規(guī)定被拆遷人優(yōu)先取得房屋呢？有些人解釋說(shuō)根據(jù)拆遷安置協(xié)議所享有的是特種債權(quán)，特種債權(quán)具有優(yōu)先其他債權(quán)的效力。優(yōu)先權(quán)是不能依合同約定產(chǎn)生，約定的權(quán)利不能對(duì)抗合同相對(duì)人以外的其他人的。優(yōu)先權(quán)只能由法律規(guī)定，比如在房屋租賃關(guān)系中，合同法規(guī)定承租人在出租人出賣承租房屋時(shí)依據(jù)同等條件享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)法律沒(méi)有規(guī)定，可采用司法解釋方式規(guī)定其為特種債權(quán)，賦予優(yōu)先權(quán)的效力。這是一種理論詮釋。但是特種債權(quán)優(yōu)于其 它債權(quán)的效力，只能在其他債權(quán)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)之前，特種債權(quán)可以優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。如果其他債權(quán)人已經(jīng)先于特種債權(quán)人實(shí)現(xiàn)了債權(quán)，享有特種債權(quán)的人是不能向其他債 12 權(quán)人行使追及權(quán)的。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為這種拆遷安置補(bǔ)償合同是一種以物易物的合同，而且是以特定物互易的合同。被拆遷人原來(lái)居住的房屋所有權(quán)給你了，你以一個(gè)特定的房屋所有權(quán)交換，是物權(quán)的交換，合同一生效，雙方的房屋產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了移轉(zhuǎn)。只不過(guò)一個(gè)是現(xiàn)實(shí)性的交付，一個(gè)是非現(xiàn)實(shí)性交付，但是標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是確定的了。這種特定物的互易合同與種類物互易合同不同，比如以鋼材換糧食就是一般的互易合 同，糧食和鋼材都不是特定物，這批鋼材我賣給了別人，可以用同品質(zhì)同數(shù)量的鋼材替代履行。但房屋是特定的標(biāo)的物，即使這個(gè)房屋還沒(méi)有建成，但是在建設(shè)過(guò)程中這個(gè)房屋的所有權(quán)就已經(jīng)明確是我的了。有些類似委建合同的性質(zhì)，雖然房屋沒(méi)有建成交付，但是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工期間，房屋的所有權(quán)就已經(jīng)屬于委建人所有了，施工人不能以此房屋折抵自己的債務(wù)。這種安置補(bǔ)償?shù)幕ヒ缀贤部梢詮倪@種意義上理解，即正在建設(shè)中還未交付的房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)屬于被拆遷人的。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，當(dāng)然被拆遷人享有優(yōu)先取得的權(quán)利，并且依據(jù)這個(gè)權(quán)利可以直接 向其他取得這個(gè)房屋的買受人行使追及權(quán)。哪怕其他買受人已經(jīng)取得房屋入住了，也要將房屋返還給被拆遷人。從現(xiàn)有規(guī)定看與這種理論更為貼近一些。這樣規(guī)定是否有失公平？對(duì)于買賣合同中買受人的權(quán)利如何保護(hù)？我們認(rèn)為被拆遷人和買受人喪失取得該房屋權(quán)利所受的影響程度是不同的，被拆遷人原有房屋的喪失必然會(huì)影響其基本生活的條件和狀態(tài)，與安置房屋產(chǎn)權(quán)互換是對(duì)其生活條件不受到損害的一種必要保障，屬于生存性質(zhì)的權(quán)利。而房屋買受人受影響的僅僅是一般合同債權(quán)，其可以通過(guò)違約賠償方式得到救濟(jì)，并且可以根據(jù)本司法解釋第九條獲得不超過(guò)一倍的賠償 。當(dāng)然，被拆遷安置人也可以選擇解除合同的方式，按照本司法解釋第八條規(guī)定請(qǐng)求不超過(guò)一倍的賠償。 六、關(guān)于懲罰性賠償?shù)膸讉€(gè)問(wèn)題 懲罰性賠償規(guī)定在司法解釋的第八條和第九條中，共規(guī)定了五種適用懲罰性賠償?shù)那樾?。很長(zhǎng)一段時(shí)間，人們經(jīng)常探討在商品房買賣關(guān)系中是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》問(wèn)題。很多人認(rèn)為，商品房也是一種商品，購(gòu)買商品房它也屬于消費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)適用《消法》。我們剛開(kāi)始制訂本司法解釋時(shí)，也曾經(jīng)想把《消法》的基本原則引進(jìn)來(lái)，加一些條件限制加以適用。比如，對(duì)買受人限定為自然人，單位買房屋作為辦公、經(jīng)營(yíng)使用就不屬于消 費(fèi)者；而且自然人買房還必須限定是自用，買幾套房屋為了保值或者出租經(jīng)營(yíng)，也不屬于消費(fèi)。在商品房買賣領(lǐng)域?qū)Α断ā返倪m用，在主體和用途等方面加以必要的限制。但這樣規(guī)定一是在 13 理論上不適當(dāng)，同樣作為買房人受到出賣人的欺詐，自然人可以按照消法請(qǐng)求雙倍賠償，不是自然人就不能請(qǐng)求雙倍賠償，享有的權(quán)利不平等。買了一套房屋自用受欺詐可以獲得雙倍賠償，買幾套房屋就不屬于自用，不能請(qǐng)求雙倍賠償，這在實(shí)踐中也難以掌握。后來(lái)這個(gè)方案被否定了。現(xiàn)在是以出賣人違約的主觀惡意來(lái)作為適用懲罰性賠償?shù)囊罁?jù)，通過(guò)懲罰性賠償?shù)倪m用達(dá)到減少、杜絕這 類惡意違約的行為，促進(jìn)誠(chéng)信的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的建立。最高人民法院在起草有關(guān)名譽(yù)權(quán)司法解釋時(shí)，老院長(zhǎng)鄭天翔曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，確定侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)，一定要使侵犯名譽(yù)權(quán)的人不能在經(jīng)濟(jì)上得到任何利益，使侵權(quán)人今后不敢再進(jìn)行這種侵權(quán)行為，否則就不足以制止這種侵權(quán)行為的發(fā)生。我們這次司法解釋第八條、第九條也是針對(duì)惡意違約人主觀惡意來(lái)懲罰的。第八條規(guī)定的兩種情形，一是商品房出賣后，出賣人又把房屋惡意進(jìn)行了抵押，二是商品房出賣后出賣人又將該商品房賣給了第三人。這兩種情形都屬于出賣人惡意違約，導(dǎo)致房屋買受人的權(quán)利落空。實(shí)踐中要注意的是，并 不是出賣人將合同標(biāo)的物設(shè)定抵押或者出賣給第三人，就要對(duì)買受人承擔(dān)本條的賠償責(zé)任。而是因?yàn)槌鲑u人將合同標(biāo)的物設(shè)定抵押或者出賣給第三人而導(dǎo)致買受人的合同權(quán)利落空，無(wú)法取得所購(gòu)房屋。只有在這樣的情況下，買受人才能主張本條的賠償權(quán)利。第九條規(guī)定了三種情形，一是對(duì)買受人故意隱瞞沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)；二是對(duì)買受人故意隱瞞已將房屋設(shè)定抵押的事實(shí)；三是對(duì)買受人故意隱瞞房屋已經(jīng)被出賣或者已用于安置被拆遷人的事實(shí)。這三種情形都屬于惡意欺詐，誘使他人與之簽訂商品房買賣合同。適用本條司法解釋的前提條件也必須是因?yàn)槠墼p行為而使該 合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、被解除，合同權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。兩條綜合起來(lái)看，無(wú)論是惡意違約還是惡意欺詐，只要導(dǎo)致買受人因此不能取得合同權(quán)利的，都可以根據(jù)第八條或者第九條規(guī)定來(lái)請(qǐng)求獲得懲罰性的賠償。那么適用懲罰性賠償?shù)臄?shù)額是不是一定要在已付購(gòu)房款的基礎(chǔ)上加一倍？回答不是的。而應(yīng)由裁判案件的合議庭或者仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)出賣人主觀惡意的程度、買受人受到的實(shí)際損失以及出賣人的償付能力等情形來(lái)綜合確定，懲罰性賠償?shù)臄?shù)額最高不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍。為什么還要考慮出賣人的償付能力？因?yàn)檫@類合同糾紛一旦發(fā)生就有可能涉及眾多的合同，比如開(kāi) 發(fā)商把整幢商品房都抵押給銀行，銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)將抵押的房屋拍賣，使所有買受人的合同權(quán)利都無(wú)法實(shí)現(xiàn)，就要考慮開(kāi)發(fā)商對(duì)這眾多個(gè)合同買受人賠償?shù)膶?shí)際情況，否則就可能使部分買受人獲得較多的賠償，另一部分買受人可能連購(gòu)房款都得不到返還。所以司法解釋規(guī)定懲罰性賠償?shù)臄?shù)額以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍為標(biāo) 14 準(zhǔn)，給辦案人員一個(gè)幅度，可以根據(jù)案件的具體情況靈活掌握。 七、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)。 司法解釋第十一條規(guī)定的是房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任問(wèn)題。首先講一下什么是“交付”。本條司法解釋規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。有人主張不動(dòng)產(chǎn)的“交付 ”就是指辦理產(chǎn)權(quán)登記，“交付使用”是指使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。把“交付”和“交付使用”作為兩個(gè)不同的概念理解。我認(rèn)為這里的“交付”應(yīng)當(dāng)是根據(jù)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合同對(duì)標(biāo)的物占有的轉(zhuǎn)移，同交付使用。所以才可分為實(shí)際交付、擬制交付和指示交付等不同情形。合同法第一百三十三條規(guī)定所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定除外。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移除了“交付”以外，還需辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是法律另有規(guī)定。因此“交付”本身并不包含登記。本條確立的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任原則不是依房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而是依房屋的占有轉(zhuǎn)移來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的。這個(gè)原則與我國(guó) 現(xiàn)行合同法的規(guī)定是一致的，合同法第一百四十二條也是這樣規(guī)定的，還有聯(lián)合國(guó)貨物買賣公約也是同樣的原則。所謂風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，即排除房屋自身的質(zhì)量原因和外來(lái)侵權(quán)原因，完全是自然力導(dǎo)致發(fā)生的損害，在房屋完全處于開(kāi)發(fā)商手中和所有權(quán)完全移轉(zhuǎn)給買受人后，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自然歸開(kāi)發(fā)商或者歸買受人承擔(dān)，自無(wú)異議。那么在房屋已經(jīng)交付買受人，但是所有權(quán)還未轉(zhuǎn)移的情況下，這個(gè)滅失毀損的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)呢？合同雙方對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任似乎都有些冤枉，或者說(shuō)都有一定的道理。我們?cè)谠O(shè)定這項(xiàng)制度時(shí)考慮應(yīng)當(dāng)能更多地調(diào)動(dòng)當(dāng)事人的責(zé)任心，比 如說(shuō)注意義務(wù)和防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。雖然所有權(quán)尚沒(méi)有轉(zhuǎn)移，但畢竟房屋已經(jīng)交付，買受人已是實(shí)際占有人，出賣人和買受人誰(shuí)對(duì)于避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生盡注意義務(wù)