物業(yè)工程部工作流程9727227223(最新整理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 維修技術(shù)標準，指派技術(shù)工人進行維修； 給、排水系統(tǒng) 須停水檢修時，工程部主管應填寫停水通知單，影響正常使用的應由工程部經(jīng)理審批，客務部辦理客戶聯(lián)絡手續(xù)后，方可進行停水檢修工作； 給、排水設(shè)備設(shè)施 計劃維修工作，由工程部主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務單程序； 給、排水設(shè)備設(shè)施 急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當班維修水工進行，接到“維修報修單”后 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障 ，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能排除故障，須停水檢修時，報工程部經(jīng)理組織力量搶修。 設(shè)備維修完畢后，應經(jīng)過必須的檢測調(diào)試，確認無誤后，方可投入正式運行。 對設(shè)備設(shè)施故障點檢修后，應增加巡視檢查次數(shù)，保證設(shè)備正常運行。 公共設(shè)施巡查維護制度 11 小區(qū)內(nèi) 公共設(shè)施 檢查維護工作，由工程部主管主持綜合維修工進行，對設(shè)施的檢查工作應認真、細致，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告上級，盡快組織處理，確保設(shè)施正常運轉(zhuǎn)； 公共設(shè)施 如園區(qū)道路、圍墻、圍欄、景觀等土建設(shè)施及園區(qū)裝飾品，應每月進行巡視、檢查，并進行記錄； 公共設(shè)施 檢查發(fā)現(xiàn) 的問題，由工程部主管填寫維修任務單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術(shù)標準，指派技術(shù)工人進行維修； 公共設(shè)施 須斷路檢修或影響業(yè)主正常生活的，應由工程部經(jīng)理審批，工程部主管填寫內(nèi)部聯(lián)系單通知各部門，客務部辦理客戶聯(lián)絡手續(xù)后，方可進行檢修工作； 公共設(shè)施 計劃維修工作，由工程主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務單程序； 公共設(shè)施 急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當班維修工進行，接到“維修報修單”后 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能及時修復的故障，報工程部經(jīng)理組織力量搶 修。 設(shè)施維修完畢后，應經(jīng)過必須的檢測調(diào)試，確認無誤后，方可投入正式運行。 對設(shè)備設(shè)施故障點檢修后，應增加巡視檢查次數(shù)，保證設(shè)施正常運行。 鍋爐設(shè)備巡視檢查制度 檢查內(nèi)容：鍋爐及電控設(shè)備的運行情況，儀表指標數(shù)字，管道及閥門是否跑冒、滴、漏，閥門開度位置是否有變化，所需潤滑的油位、軸承溫度，電機溫度及其它異常現(xiàn)象，應及時發(fā)現(xiàn)，及時處理上報。 12 設(shè)備運行中，以代班人員為主對鍋爐主體，控制柜兩小時檢查一次，對運行和轉(zhuǎn)動設(shè)備、分集水缸、補水裝置及所有閥門，壓力、溫度安全裝置及電氣裝置每小時檢查一次。如果發(fā)生異常情況 應增加巡問檢查次數(shù)、必要時隨時檢查。 巡回檢查路線：應根據(jù)本單位的具體情況制定周密的切實可行的巡回檢查路線。巡回檢查路線一般由爐前到爐后，爐上到爐下，由儀表附件到管道，由鍋爐本體間、電氣控制間到輔機和附屬設(shè)備間。對軸機和附屬設(shè)備，可安鍋爐房系統(tǒng)從頭到尾順序檢查。 巡回檢查要嚴肅認真、并按要求和規(guī)定認真填寫檢查記錄。工程主管要經(jīng)常巡問各班巡檢查情況，察看巡問檢查記錄，并對其工作進行抽查以保證巡回檢查制度的實施。 鍋爐設(shè)備的維護保養(yǎng)制度 司爐人員須明確設(shè)備維護保養(yǎng)工作的內(nèi)容，驗收標準，并認真填寫檢修記錄。 隨 時對電壓表、電流表、壓力表、溫度計、水位計進行目測檢查。 每天應檢查水泵，是否缺油、滲漏，運轉(zhuǎn)是否異常，發(fā)現(xiàn)問題應及時解決。 轉(zhuǎn)動、滑動，凸輪部位加潤滑油并進行擦拭。 熱水鍋爐每周至少排污一次，排污方法要正確。 每周閥門盤根要進行充填或更換，消除跑冒滴漏。 每月應對鍋爐系統(tǒng)除污器、逆止閥、清理一次。 安全閥每月手動或自動排放一次，手動安全閥手柄輕抬輕放。安全閥每月至少檢查一次。 13 壓力表每半年校檢一次。 鍋爐每年應進行一次全面檢修保養(yǎng)。 設(shè)備間防火制度 所有本室工作人員必須熟悉消防器材的安放位置及使用方法。 站內(nèi)禁止存放易燃、易爆等危險品。 室內(nèi)禁止明火作業(yè)，如工作需要使用噴燈時須提出用火申請，經(jīng)保安部批準，采取必要防火措施，并在指定時間與地點安排專業(yè)人員監(jiān)護作業(yè)，操作完畢后，必須檢查現(xiàn)場，確認無誤方可離開。 室內(nèi)禁止吸煙。 定期清掃變壓器、開關(guān)柜，加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決，值班人員應熟悉報警方法及預案。火災報警電話： 119 遵守各項防火制度并請專職消防員每年對站內(nèi)工作人員進行對各種消防器材使用的示范培訓。 對于重點防火設(shè)備，各種消防器材配置要科學合理。變電室配置： 定期 對消防器材進行檢查，失效、過期的及時更換，使其時刻處于良好狀態(tài)。 空置房屋管理制度 每季度工程管理部主管應到保安部領(lǐng)用空置房屋鑰匙，安排人員對長安新城小區(qū)內(nèi)的所有空置房屋進行檢查。 檢查人員應將設(shè)施是否完好，外窗、玻璃有無缺損，門鎖有無故障，天花、墻體、地面有無污染，供暖以及供水管道有無漏水等檢查情況詳細記錄在“空置房屋防護記錄表”內(nèi)，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的異常情況及不符合要求的地方認真記錄下來，以便及時進行整改。 檢查人員應仔細核對、檢查空置房有無私自占用現(xiàn)象。若發(fā)現(xiàn)有私自占用 14 空置房的現(xiàn)象，檢查人員應立 即報告上級領(lǐng)導，物業(yè)管理服務處應以書面形式通知私自占用房屋的客戶，在規(guī)定時間內(nèi)退出占用房，并且退出時，應把被占用的房屋恢復原樣。 在檢查空置房屋時，如發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)較環(huán)境較差時，應及時通知保潔人員進行清掃，確保空置房屋始終處于使用狀態(tài)。 檢查人員在對空置房屋檢查后，應及時鎖好屋門，以防他人入內(nèi)。 在遇惡劣天氣時，工程管理部巡視人員可根據(jù)情況，抽查空置房屋狀況，并把抽查情況記錄于“空置房屋防護記錄表”內(nèi)，做為日后房屋完好等級評定的組成依據(jù)。 所有空置房屋的鑰匙，應存于保安部，以確保空置房屋的安全。 員工培訓管理 規(guī)定 工程管理部應根據(jù)一年的工作安排及人員情況制定全年的培訓計劃。 每月根據(jù)當月工作安排及實際情況調(diào)整全年的培訓計劃制定月度培訓計劃。 每月按照月度培訓計劃所制定的時間及培訓內(nèi)容對員工進行培訓，并做好相關(guān)記錄。 員工應牢記掌握培訓內(nèi)容，每次培訓后應在《培訓記錄表》上簽字。 新入職員工首先由行政辦公室及工程部共同對公司概況、員工行為規(guī)范、在管項目基本情況及管理處各項行政管理制度的培訓，其次由工程部對在管項目整體設(shè)備設(shè)施情況、工程部各項規(guī)章制度、各種工作流程進行培訓。并在試用期滿時對以上培訓內(nèi)容進行考核，合格后 轉(zhuǎn)正。 已入職員工加強對員工行為規(guī)范、工程部各項規(guī)章制度、各種工作流程、園區(qū)設(shè)備設(shè)施驗收及維修中經(jīng)常發(fā)生的問題進行培訓。 15 工程部安排不定期的對所培訓內(nèi)容進行考