商貿物流地產項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 從總體上說， 13 月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機的影響，企業投資謹慎， 政府避免流拍造成負面影響而暫停土地掛牌； 46 月份，受全國樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規劃（ 2020—2020）》的影響， 玉林房地產市場有所好轉，玉林市土地拍賣量逐步增加。 上半年玉林市平均土地掛牌價為 萬元 /畝，主要是上半年出讓工業用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產 開發用地，均價達到了 67 萬元 /畝，這反映了玉林房地產市場的回暖在拉動土地市場的需求。 江南片區僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮住宅用地，規劃建筑一至二層均須設置農貿超市，受 2020 年江南區各大樓盤去化量較低的影響， 2020 年上半年在售物業均為 2020 年的剩余量，出于對房地產市場的保護和房地產商投資的積極性考慮 ，上半年政府減少江南區的土地出讓，將更多投資集中在城東區， 其他 片區 房地產發展 較為緩慢。 根據房地產行業經驗，在二級市場，土地競拍最終價格一般是掛牌價的 100 萬元左右。目前玉林經濟開發區土地拍賣價已達 100 萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價為 93 萬元每畝。根據與玉林土地規劃部門的了解，本項目周邊地塊土地拍價估計要到 60 萬元 /畝左右。 14 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 第四部分 玉林市房地產市場發展現狀 玉林市 2020 年房地產市場供應情況分析 受金融危機與國內房地產市場低迷的雙重影響， 2020 年玉林市房地產市場供應量相對減少，新推出的項目也相對 2020 年減少，房屋的去化量同比相對下降，具體情況如下： 2020 年玉林城區全年住宅供應量約為 50 萬平米，與 07 年的 73 萬平米相比降幅較大，降幅約為 32%；去化 量約為 31 萬平米，去化率為 62%，同比下降了 23%；城區住宅價格約為 2300 元 /平米，銷售均價同比 07 年有所上升；后續存量（在售項目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為 83萬平米。所推售的物業中，多層最多，占所有物業量的 %；小高層、高層兩種物業量基本持平。 表 41 2020 年玉林城區住宅供應表 項目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100% 小高層 57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 % 注： 未統計天地樓及公務員小區 15 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 各板塊供應 中，由于江南片占所有片區供應的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個項目。其次為城東與中心區域。而城北與城西區域，由于政府相關政策及硬件配套跟進較慢，市場開發程度進程放緩。 2020 年全年商業市場受市場的規范以及相關政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應量約為 5 萬平米，去化量約為 萬平米，后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 54%,銷售價格約為 萬元 /平米。 2020 年沒有堆出新的天地樓項目 ,在售天地樓主要為以前剩余量， 08年全年供應量約為 2 萬平米，去化量約 為 萬平米 ,后期存量約為 萬平米 ,銷售率約為 65%,銷售均價約為 3700 元 /平米。 經濟適用房的供應情況 2020 年玉林市場無 經濟適用房 推出，從相關渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開始動工，但對玉林整體的商品房銷售市場影響不大。 小結：從 2020 年 房地產市場供應情況來看，整個玉林樓市去化量下降，這是造成 2020年初玉林房地產集中對 2020年剩余量消化的主要原因。玉林房地產市場的供應還是商品住宅和商業地產為主，天地樓和經濟適用房對整個房地產市場影響較低。 玉林市 2020 年房地產市場需求狀況 分析 受經濟形勢的影響，玉林市居民的購買能力與購買欲望受到限制，市場去化量有所下降，具體情況如下： 16 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 1．城區住宅銷售量分析 08 年 112 月份的整體市場銷售率為 62%，與 07 年的 85%相比，降低了 23 個百分點，銷售狀況有所下滑。物業的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。但受經濟形勢的影響，總銷售量與 07 年相比整體下降。 表 42 玉林市物業銷售情況 項目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高層 35150 % 33000 % 25650 % 高層 19250 % 31300 % 總計 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商業部分銷售量分析 08 年玉林城區 3 個項目有新的商務物業推出，其它項 目基本為消化07 年的剩余量。市場上有推售的項目有華商國際香港城、財富 100、金谷廣場、鉆石旺角與嶺南都會 5 個項目，推出量與在總市場物業推出量中占較低比例，但與住宅物業相比基本銷售情況良好，市場銷售率達到 75%以上。 由于受金融危機的影響，消費者市場的預期降低，對物業的消費保持觀望和謹慎購買的狀態， 2020 未銷售完的物業基本留在 2020 年初消化，這是 2020 上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產市場目前還在穩定的上升增長階段，因此整體市場的需求量會逐步增加，并且隨著城市建設發展，住宅和其 他商業物業的需求也將會繼續保持增大，雖然 2020 年經過了一些經濟層面上負面的影響，但是玉林作為一個大型的二級城市，將會保持良好的房地產市場發展趨勢， 09 年全年的房地產銷售量預測將會打破 100 萬平方米的業績。 17 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 第五部分 玉林市商貿及物流市場概況 玉林市商貿物流市場概況 目前，玉林有集貿市場 230 多個，形成了工業品服裝市場、中藥材市場、建材市場、汽車市場、摩托車市場、電腦電器市場、糧油市場等大中型專業批發市場，成為華南地區重要的商品集散地。憑借其獨特的區位優勢，玉林市提出傾力打造全國中小企業名城的目標， 以中小企業為依托，重點發展機械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產業集群，從而走出一條獨具玉林特色的發展道路。 從上世紀 80 年代中期開始，玉林的鄉鎮企業發展迅速，玉林中小企業，是玉林重要經濟增長點。玉林市政府形成了把分散的中小企業聚集起來，集中力量實施培育中小企業特色產業集群戰略。近年來，玉林市立足于原有的中小企業基礎，從一批支柱產業中篩選出五大比較優勢明顯、特色鮮明的產業集群加以重點培育扶持。 機械產業集群。支持全國最大的內燃機生產企業玉柴機器集團有限公司做大做強，大力扶持“玉柴”配套企業發 展，培育機械產業群落。 健康產業集群。充分發揮玉林制藥傳統品牌優勢和南方最大中藥材市場的拉動作用，推進中藥產業化、規模化、標準化生產；同時大力發展以黑五類集團和北京燕京集團、新加坡旺旺集團等在玉林投資項目為龍頭的食品加工業，培育健康產業群落。 水泥陶瓷產業集群。以亞洲最大的水泥企業安徽海螺集團所辦的興業海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產企業三環集團為龍頭，全面整合上下 18 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 游企業，培育水泥、陶瓷產業群落。 服裝皮革產業集群。發揮“世界褲子之都”福綿管理區的群體優勢和中國最大的豬皮皮革供應商富英制革有限公司等重 點企業的帶動作用，以創品牌、上規模為目標，培育服裝皮革產業群落。 電子信息產業集群。 近年來，玉林市努力改善和優化投資環境，深入開展招商引資，主動吸納東部產業轉移項目，一批電子產業項目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術產業奠定了堅實基礎。 在走廊沿線的興業、北流、容縣已聚集了一大批電子企業，它們都是近兩年東部產業轉移中飛來的“金鳳凰”。該產業呈現出三大特點，從小規模向大規模轉變；由半成品向成品生產方向發展，產品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機等高中低檔四五十種；由單一企業向集群產業發展，一家大的電子企業往往能引來七八個配套企業進來甚至是數十個，呈幾何級數放大效應。 目前，玉林已成為全國最大的內燃機生產基地、全國最大的日用陶瓷生產出口基地之一、國家級的建材生產出口基地、陶瓷工業基地、皮革服裝基地和食品加工基地。全市共有機械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業、建材等 8 大類中小企業 萬多家，占全市工業企業總數的 98%以上， 有個體私營企業 10 萬多家 (戶 )，民營經濟占全市生產總值比重 63%以上， 中小企業已成為全市國民經濟的重要支撐和“生力軍”。其中，五大優勢產業集群的工業總產值占 全市規模以上工業產值比重超過 80%。 19 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 玉林市主要專業市場概況 （一）玉林工業品市場 玉林市工業品市場坐落于最繁華的玉林市商業大道 —— 人民路中段，屬廣西規模最大的專業市場，于一九九四年九月動工興建，一九九五年六月建成投入使用。該市場由港 商 投資建設，第一期工程占地 160 畝，其中主體市場 60 畝，鋪面式市場 100 畝，總投資 億元，建筑面積約20 萬平方米，主體市場攤位近 7000 個，外圍鋪面門店 800 多間。經過多年培育和發展，目前市場已發展為占地 300 多畝，商鋪門店 2020 多間，有經營戶 8000 多戶，從業人 員 40000 多人。 市場功能齊全，管理規范，服務周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達 5— 6 萬人次；主要經營品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個大類 11000 多個品種，入駐市場共有 138 個知名品牌，為市場的持續繁榮發展注入了新的活力，商品輻 射 廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等 20 多個省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場群體和廣泛的名企品牌效應。商品年成交額約 18 億元，年上交利稅約 3000 萬元，成為玉林經濟的重要支撐之一，成為廣西小商品批發中心 。 在工業品市場的輻謝、帶動下，工業品市場的概念得到延伸，周邊相繼建成了機電五金市場、電腦城、新民商行、太陽商城、陶瓷商行、運美貨運市場、新民菜市場和田豐菜市場等，形成了玉林市大市場群。 （二）玉林中藥材市場 玉林市中藥材市場是全國首批獲批準開辦的、也是廣西唯一的中藥 20 玉林商貿物流地產項目可行性研究報告 材專業市場。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優越，交通方便，市場占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場”。 中藥材專業市場是獲國家衛生部、國家中 醫藥局、國家醫藥局、國家工商局批準開辦的市場。市場內設有：銀行、車隊、郵電、停車場、曬藥場、裝卸隊、倉庫保管、信息中心、藥材培訓中心、藥材監督檢驗所、飲食、住宿。 中藥材專業市場是我國西南地區傳統的中藥材集散地市場，市場與國內 24 個?。▍^）、 32 個市建立了經濟信息聯系，藥材購銷輻射全國，轉口遠銷港澳并與東南亞地區藥材市場形成購銷網絡。目前，市場內共有經營戶 809 戶，從業人員 3000 多人，經營品種達 900 多種，市場年成交額 5億元，年創稅 1000 多萬元。 （三）玉林建材市場 玉林市建筑材料市場于一九九六年元月 二十五日開業，位于玉林市外環北路中段，東距玉林客運中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通運輸便利。 市場占地 146 畝，建筑面積 18668 平方米，共有鋪面 520 多間。該市場通道寬暢，大小貨車２４小時可以裝卸貨物。市場設有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業，現有個體戶 160 戶，企業 20 家，私營企業５戶。產品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。日客流量 2020 多人，市場月成交額達 33000 多萬元，每年向國家上繳 380萬多的稅款，市場還設有治安保衛、倉儲保管、金融、通訊、運輸、裝卸等的配套服 務設施。 21