物業(yè)工程部工作流程(最新整理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 查發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部主管填寫維修任務(wù)單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指派技術(shù)工人進(jìn)行維修； 給、排水系統(tǒng) 須停水檢修時，工程部主管應(yīng)填寫停水通知單，影響正常使用的應(yīng)由工程部經(jīng)理審批，客務(wù)部辦理客戶聯(lián)絡(luò)手續(xù)后，方可進(jìn)行停水檢修工作； 給、排水設(shè)備設(shè)施 計劃維修工作，由工程部主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務(wù)單程序； 給、排水設(shè)備設(shè)施 急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當(dāng)班維修水工進(jìn)行，接到“ 維修報修單”后 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能排除故障，須停水檢修時，報工程部經(jīng)理組織力量搶修。 設(shè)備維修完畢后，應(yīng)經(jīng)過必須的檢測調(diào)試，確認(rèn)無誤后，方可投入正式運行。 對設(shè)備設(shè)施故障點檢修后，應(yīng)增加巡視檢查次數(shù)，保證設(shè)備正常運行。 十二、 公共設(shè)施巡查維護制度 小區(qū)內(nèi) 公共設(shè)施 檢查維護工作，由工程部主管主持綜合維修工進(jìn)行，對設(shè)施的檢查工作應(yīng)認(rèn)真、細(xì)致，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告上級，盡快組織處理，確保設(shè)施正常運轉(zhuǎn)； 公共設(shè)施 如園區(qū)道路、圍墻、圍欄、景觀等土建設(shè)施及園區(qū)裝飾品， 應(yīng)每月 11 進(jìn)行巡視、檢查，并進(jìn)行記錄； 公共設(shè)施 檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部主管填寫維修任務(wù)單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指派技術(shù)工人進(jìn)行維修； 公共設(shè)施 須斷路檢修或影響業(yè)主正常生活的，應(yīng)由工程部經(jīng)理審批，工程部主管填寫內(nèi)部聯(lián)系單通知各部門，客務(wù)部辦理客戶聯(lián)絡(luò)手續(xù)后，方可進(jìn)行檢修工作； 公共設(shè)施 計劃維修工作，由工程主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務(wù)單程序； 公共設(shè)施 急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當(dāng)班維修工進(jìn)行，接到“維修報修單”后 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志 ”本上，如不能及時修復(fù)的故障，報工程部經(jīng)理組織力量搶修。 設(shè)施維修完畢后，應(yīng)經(jīng)過必須的檢測調(diào)試，確認(rèn)無誤后，方可投入正式運行。 對設(shè)備設(shè)施故障點檢修后，應(yīng)增加巡視檢查次數(shù)，保證設(shè)施正常運行。 十三、 鍋爐設(shè)備巡視檢查制度 檢查內(nèi)容：鍋爐及電控設(shè)備的運行情況，儀表指標(biāo)數(shù)字，管道及閥門是否跑冒、滴、漏，閥門開度位置是否有變化，所需潤滑的油位、軸承溫度，電機溫度及其它異常現(xiàn)象，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)，及時處理上報。 設(shè)備運行中，以代班人員為主對鍋爐主體，控制柜兩小時檢查一次，對運行和轉(zhuǎn)動設(shè)備、分集水缸、補水裝置及所有閥門，壓 力、溫度安全裝置及電氣裝置每小時檢查一次。如果發(fā)生異常情況應(yīng)增加巡問檢查次數(shù)、必要時隨時檢查。 12 巡回檢查路線：應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況制定周密的切實可行的巡回檢查路線。巡回檢查路線一般由爐前到爐后，爐上到爐下，由儀表附件到管道，由鍋爐本體間、電氣控制間到輔機和附屬設(shè)備間。對軸機和附屬設(shè)備，可安鍋爐房系統(tǒng)從頭到尾順序檢查。 巡回檢查要嚴(yán)肅認(rèn)真、并按要求和規(guī)定認(rèn)真填寫檢查記錄。工程主管要經(jīng)常巡問各班巡檢查情況，察看巡問檢查記錄，并對其工作進(jìn)行抽查以保證巡回檢查制度的實施。 十四、 鍋爐設(shè)備的維護保養(yǎng)制度 司爐人員 須明確設(shè)備維護保養(yǎng)工作的內(nèi)容，驗收標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真填寫檢修記錄。 隨時對電壓表、電流表、壓力表、溫度計、水位計進(jìn)行目測檢查。 每天應(yīng)檢查水泵，是否缺油、滲漏，運轉(zhuǎn)是否異常，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時解決。 轉(zhuǎn)動、滑動，凸輪部位加潤滑油并進(jìn)行擦拭。 熱水鍋爐每周至少排污一次，排污方法要正確。 每周閥門盤根要進(jìn)行充填或更換，消除跑冒滴漏。 每月應(yīng)對鍋爐系統(tǒng)除污器、逆止閥、清理一次。 安全閥每月手動或自動排放一次，手動安全閥手柄輕抬輕放。安全閥每月至少檢查一次。 壓力表每半年校檢一次。 鍋爐每年應(yīng)進(jìn)行一次全面檢修保養(yǎng)。 十五、 設(shè)備間防火制度 所有本室工作人員必須熟悉消防器材的安放位置及使用方法。 13 站內(nèi)禁止存放易燃、易爆等危險品。 室內(nèi)禁止明火作業(yè)，如工作需要使用噴燈時須提出用火申請，經(jīng)保安部批準(zhǔn)，采取必要防火措施，并在指定時間與地點安排專業(yè)人員監(jiān)護作業(yè)，操作完畢后，必須檢查現(xiàn)場，確認(rèn)無誤方可離開。 室內(nèi)禁止吸煙。 定期清掃變壓器、開關(guān)柜，加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決，值班人員應(yīng)熟悉報警方法及預(yù)案。火災(zāi)報警電話： 119 遵守各項防火制度并請專職消防員每年對站內(nèi)工作人員進(jìn)行對各種消防器材使用的示范培 訓(xùn)。 對于重點防火設(shè)備，各種消防器材配置要科學(xué)合理。變電室配置： 定期對消防器材進(jìn)行檢查，失效、過期的及時更換，使其時刻處于良好狀態(tài)。 十六、 空置房屋管理制度 每季度工程管理部主管應(yīng)到保安部領(lǐng)用空置房屋鑰匙，安排人員對長安新城小區(qū)內(nèi)的所有空置房屋進(jìn)行檢查。 檢查人員應(yīng)將設(shè)施是否完好，外窗、玻璃有無缺損，門鎖有無故障，天花、墻體、地面有無污染，供暖以及供水管道有無漏水等檢查情況詳細(xì)記錄在“空置房屋防護記錄表”內(nèi)，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的異常情況及不符合要求的地方認(rèn)真記錄下來，以便及時進(jìn)行整改。 檢查人員應(yīng)仔細(xì) 核對、檢查空置房有無私自占用現(xiàn)象。若發(fā)現(xiàn)有私自占用空置房的現(xiàn)象，檢查人員應(yīng)立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理服務(wù)處應(yīng)以書面形式通知私自占用房屋的客戶，在規(guī)定時間內(nèi)退出占用房，并且退出時，應(yīng)把被占用的房屋恢復(fù)原樣。 在檢查空置房屋時，如發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)較環(huán)境較差時，應(yīng)及時通知保潔人員進(jìn)行清掃，確保空置房屋始終處于使用狀態(tài)。 14 檢查人員在對空置房屋檢查后，應(yīng)及時鎖好屋門，以防他人入內(nèi)。 在遇惡劣天氣時，工程管理部巡視人員可根據(jù)情況，抽查空置房屋狀況，并把抽查情況記錄于“空置房屋防護記錄表”內(nèi)，做為日后房屋完好等級評定的組成依據(jù) 。 所有空置房屋的鑰匙，應(yīng)存于保安部，以確保空置房屋的安全。 十七、 員工培訓(xùn)管理規(guī)定 工程管理部應(yīng)根據(jù)一年的工作安排及人員情況制定全年的培訓(xùn)計劃。 每月根據(jù)當(dāng)月工作安排及實際情況調(diào)整全年的培訓(xùn)計劃制定月度培訓(xùn)計劃。 每月按照月度培訓(xùn)計劃所制定的時間及培訓(xùn)內(nèi)容對員工進(jìn)行培訓(xùn)，并做好相關(guān)記錄。 員工應(yīng)牢記掌握培訓(xùn)內(nèi)容，每次培訓(xùn)后應(yīng)在《培訓(xùn)記錄表》上簽字。 新入職員工首先由行政辦公室及工程部共同對公司概況、員工行為規(guī)范、在管項目基本情況及管理處各項行政管理制度的培訓(xùn)，其次由工程部對在管項目整體設(shè)備設(shè)施情況、工程 部各項規(guī)章制度、各種工作流程進(jìn)行培訓(xùn)。并在試用期滿時對以上培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行考核，合格后轉(zhuǎn)正。 已入職員工加強對員工行為規(guī)范、工程部各項規(guī)章制度、各種工作