商業地產營銷策劃20xx年北京市順義寫字樓項目全程策劃工作計劃書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 商用物業 項目價值分析的基本方法和概念 .這里我們重點介紹一下我們的 商用物業 價值分析法（類比可實現價值分析法）： 首先 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重 分析可類比項目價值實現的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 中國地產商域網 中國地產商域網 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 .類比可實現價值決定因素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區素質的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質 B 單體戶型設計 C 建筑空間布局和環藝設計 D 寫字樓的 物業管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發展商品牌和實力 價值實現的經濟因素 A 經濟因素 B 政策因素 項 目可實現價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現要素對比分析 項目類比價值計算 三、 項目定價模擬 均價的確定 均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 中國地產商域網 中國地產商域網 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 定價法： 差異性價格系數定價法（ 根據寫字樓客戶注重的幾個因素，如 日照采光系數、景觀朝向系數、樓層系數、隨機 系數） .各種差異性價格系數的確定： 確定基礎均價 確定系數 確定幅度 .具體單位定價模擬 四、 項目投入產出分析 項目經濟技術指標模擬 .項目總體經濟技術指標 .首期經濟技術指標 項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 中國地產商域網 中國地產商域網 五、 投資風險分析及其規避方式提示 項目風險性評價 .價值提升及其實現的風險性： 項目的規劃和設計是否足以提升項目同周項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運作風險性 .減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 .對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠 經濟政策風險 .國際國內宏觀經過形勢的變化 .國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設 六、 開發節奏 建議 影響項目開發節奏的基本因素 .政策法規因素 .地塊狀況因素 .發展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 項目開發節奏及結果預測 .項目開發步驟 .項目投入產出評估 .結論 中國地產商域網 中國地產商域網 第二章 項目規劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析， 我們便 有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展后，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建 筑規劃和單體設計要求越來越高，這就要求發展商將 以人為本 ，以市場需求為出發點 的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業設計的工作流程。 項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總 體規劃布局的基礎上，提出基于市場角度的營銷建議，并結合產品進行不斷的調整，并最終實現以下內容 —— 一 、 總體規劃 建議 項目地塊概述 .項目所屬區域現狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 項目地塊情況分析 .發展商的初步規劃和設想 .影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素 .土地 SWOT 分析在總體規劃上的利用和規避 .項目市場定位下的主要經濟指標參數 建筑空間布局 .項目總體平面規劃及其說明 .項目功能分區示意及其說明 道路系統布局 .地塊周邊交通環境示意： 地塊周邊基本路網 中國地產商域網 中國地產商域網 項目所屬區域道路建設及未來發展狀況 .項目道路設置及其說明： 項目主要出入口設置 項目主要干道設置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置 綠化系統布局 .地塊周邊景觀環境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向 .項目環藝規劃及說明： 項目綠化景觀系統分析 項目主要公共場所的環藝設計 公建與配套系統 .順義地區 周邊市政配套設施調查 .項目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設計提示： 會所外立面設計提示 營銷中心外立面設計提示 物業管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示 .公共建筑平面設計提示： 公共建筑風格設計的特別提示 項目公共建筑外部環境概念設計 分期開發 .分期開發思路 .首期開發思路 分組團開發強度 中國地產商域網 中國地產商域網 二 、 建筑風格定位 項目總體建筑風格及色彩計劃 .項目總體建筑風格的構思 .建筑色彩計劃 建筑單體外立面設計提示 寫字樓 外立面設計提示： 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示 其他特殊設計提示 .商業物業建筑風格設計提示 三 、 主力產品 選擇 項目所在區域同類樓盤戶型比較 項目 業態分析及項目戶型配置比例 .商業群樓平面設計提示 .商場樓層平面設計提示 .寫字樓平面設計提示 四 、 室內空間布局裝修概念提示 室內空間布局提示 公共空間主題選擇 庭院景觀提示 五 、 環境規劃及藝術風格提示