歷年房地產開發經營與管理考試試題(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 、監理單位 2 2021 年 3 月某人以 萬元的預付款訂購了一套售價為 30萬元的期房， 2021年 3 月該項目交付使用時，樓價上漲到 萬元，則其預付款的收益率為（ ）。 A、 12% B、 % C、 80% D、 125% 目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（ ）年。 A、 10 B、 15 C、 20 D、 30 3當貸款綜合風險度超過（ ）時，為高風險貸款。 A、 50% B、 60% C、 80% D、 90% 3根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（ ）。 A、成本加成定價法 B、目標定價法 C、撇脂定價法 D、認知價值定價法 3當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時，可以采用的定價法是（ ）。 A、領導定價法 B、挑戰定價法 C、隨行就市定價法 D、滲透定價法 3在物業管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（ ）物業。 A、收益性 B、工業性 C、居住性 D、特殊性 3在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于（ ）。 A、物業的易接近性 B、物業的臨街狀況 C、物業的周圍環境 D、物業所處區域的繁華程度 二、多項選擇題（共 15題，每題 2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得 2 分：錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得 分。） 下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。 A、房地產同時具有經濟壽命和自然壽命 B、自然壽命一般要比經濟壽命長 C、如果房地產維護善良好，可 以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命 D、房地產的經濟壽合與使用性質無關 E、房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間 物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（ ）。 A、重新裝修費用 B、更新改造費用 C、建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用 D、空置損失費用 E、為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失 關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金，存在的數量關系有（ ）。 A、經營收入 =銷售收入 +出租收入 +自 營收入 B、利潤總額 =經營利潤 +營業外收支凈額 C、稅后利潤 =利潤總額 所得稅 D、經營利潤 =經營收入 經營成本 期間費用 銷售稅金 E、銷售稅金 =營業稅 +城市維護建設稅 +房產稅 +土地使用稅 房地產投資決策分析的主要工作包括（ ）。 A、投資機會尋找 B、市場分析 C、投資機會篩選 D、財務評價 E、規劃設計 城市土地開發和供應計劃，一般由（ ）按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。 A、土地管理部門 B、規劃管理部門 C、市場管理部門 D、設計管理部門 E、計劃管理部門 市場主體通常包括（ ）。 A、買家 B、賣家 C、交易對象 D、交易價格 E、交易行為 開發商在將工程發包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發項目的（ ）。 A、施工方案 B、工期 C、質量目標 D、報價 E、市場售價 在進行可行性分析中的調查研究時，資源調查一般包括（ ）。 A、開發項目用地現狀 B、市場供給量 C、交通運輸條件 D、水文地質 E、氣象 前期工程費用主要包括（ ）。 A、拆遷安置補償費 B、規劃費用 C、設計費用 D、可行性研究費用 E、“三通一平”費 用 投標價格如果出現單項報價之和不等于總報價時，符合規定的處理方法有（）。 A、以總報價為準 B、以單項報價之和修正總報價 C、以單價為準，重新計算總報價 D、雙方可以重新商議價格 E、該投標報價無效 1金融機構在融出資金時，要遵循（ ）原則。 A、流動性 B、安全性 C、償還性 D、盈利性 E、地域性 1金融機構進行項目貸款審查時，要進行（ ）工作。 A、客戶評價 B、項目評估 C、擔保方式評價 D、貸款綜合評價 E、環境評價 1企業確定廣告預算的主要方法包括（ ）。 A、量力而行法 B、銷售百 分比法 C、目標任務法 D、競爭對等法 E、協商談判法 1下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（ ）。 A、認知價值定價法 B、價值定價法 C、領導定價法 D、挑戰定價法 E、隨行就市定價法 1收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。 A、潛在毛租金收入 B、空置損失 C、租金損失 D、其他收入 E、經營費用 三、判斷題（共 15 題，每題 1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“”表示正錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣 1分，本題總分最多扣至零分。） 房地產置業投 資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經濟壽命來說要短得多。（ ） 從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。（ ） 開發商成本利潤率等于開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入與總開發成本之比（ ）。 土地使用者可以通過出讓方式取得 60 年期的居住用地的土地使用權。（ ） 居住區總用地是指居住區范圍內除公共建筑用地外的用地面積。（ ） 人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（ ） 在四象限模 型中，如果需求量對租金特別敏感，則第 1象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（ ） 房地產市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（ ） “三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ） 在評標期間，開發商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標者調整報價。（ ） 1對于投資者認為經濟可行的房地產投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ） 1在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 1如果房地產開發公司想樹立高價格形象，則應采用奇數定價策略。（ ） 1過高或過低的物業租金，都有可能導致業主利益的損失。（ ） 1物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（ ）。 四、計算題 某投資者以 萬元 /m2的價格購買了一個建筑面積為 60 m2 的店鋪，用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的 30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為 10 年，年利率為 %基礎上上浮 ,按年等額償還。經營費用為毛租金收入的 25%。投資者希望該店鋪投資 在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于 12%。試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。 某開發商于 2021 年 8 月 1日投資開發一專業商場，開發期為 3 年，平均售價為 萬元 / m2。 2021 年 8 月 1 日王某以 萬元 / m2 的價格購買了其中 50 m2 的店面，并向開發商支付了 5 萬元定金，產權持有期為 47 年。 2021 年 8 月 1 日開發商交房時，王某又支付了 萬元，余款由商業銀行提供的 10 年期抵押貸款支付，年貸款利率為 %，按年末等額付款方式償還。另外， 王某與一承租人簽訂了一份為期 10 年（ 2021 年 8 月 1 日至2021 年 7 月 31 日）的租賃合同。合同規定，第一年租金為每月 150 元 / m2，此后租金按每年 2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為 3 萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為 6 萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率達到 12%，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為 2021年 8 月 1 日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。 答案： D 解析： P8 答案： A 解析： P17 答 案： D 解析： P19 答案： A 解析： 100 5%（ 1+7%+3%） 答案： B 解析：（ 10 4%247。 12）247。 [1（ 1+4%247。 12） 120 答案： B 解析：（ 5 6%247。 12）247。 [1（ 1+6%247。 12） 120 答案： A 解析： P=[2500247。（ 6%247。 12） ] [1（ 1+6%247。 12） 144]100000= A=[ (6%247。 12)]247。 [1(1+6%12)60] 答案： C 解析： A=50 12%247。 [1（ 1+12%） 10]= 30247。 = 答案： A 解析：假設甲抵押貸款 X，則乙 =30247。 15X=2X，甲現金回報率 =(3015)247。 (100X)=15247。(100X)，乙現金回報率 =(5030)247。 (2002X)=10247。 (100X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。 答案： B 1答案： C 1答案： A 解析： P31 1答案： C 1答案： B 1答案： A 解析： P44 1答案： B解析： P210 1答案： D 解析： P217 1答案： B 解析： P218 1答案： A 解析 ： P219 答案： A 解析： P219 2答案： A 解析： P15 P160 2答案： A 2答案： B 2答案： B 2答案： C 解析： P199 2答案： A 2答案： C 2答案： A 解析： P78 2答案： C 解析： (－ 30)247。 答案： D 解析： P237 3答案： B 解析： P257 3答案： B解析： P86 3答案： B 解析： P86 3答案： A 解析： P261 3答案： A 解析： P280 答案： ABC 答案： ABC 答案： ABC 解析： P132 答案： BD解析：P58 答案： AB 答案： AB 答案： ABCD 答案： ACDE 解析： P213 答案： BCDE解析： P217 答案： AB 1答案： ABD 1答案： ABCD解析： P254 1答案： ABCD解析： P88 1答案： CDE 解析： P86 1答案： ABCD 解析： P289 答案：√解析： P11 答案：解析： P21 答案：解析： P159 答案：√解析：沒有超過 70 年，可以。答案：答案：√答案：答案：答案：√解析： P195 答案： 答案：√解析： P157 答案：√ 答案： 答案：√解析： P262 答案：√解析： P288 答案：購買商鋪總投資： 18000 60=1080000 元 1 分 購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）： 108 萬 30％ =324000 元 分 購買商鋪的貸款額（ P）： 1080000 70％ =756000 元 分 抵押貸款年還本付息額： i=%＋ %=%， n=10 年 1 分 A=P i(1+i)n/〔（ 1+i） n－ 1〕 1 分 =756000 ％（ 1+％） 10/〔（ 1+%） 10－ 1〕 1 分 = 元 分 凈經營收入（利用現金回報率）： （凈經營收入－年還本付息額） /首付款 =12％ 分 所以：凈經營收入 =首付款 12％＋年還本付息額 =324000 12％＋ = 元 分 有效毛租金收入 =潛在毛租金收入 =凈經營收入＋經營費用 =＋毛租金收入 25％ 則：毛租金收入 =(1－ 25%)= 元 分 最低月租金單價： =毛租金收入 /（可出租面積 12 個月） =（ 60 12） = 元 /㎡ 1 分 計 8 分 答案：現金流入現值： 租金收入現值： A1247。（ i－ s）〔 1－（ 1+s） n〕 /（ 1＋ i） n 1 分 =150 12 50247。（ 12%－ 2%）〔 1－（ 1+2%） 10〕 /（ 1＋ 12%） 10 分 =（萬元） 分 轉售收入現值： x247。（ 1＋ 12％） 10 分 現金流出現值： 1．定金： 5（ 1＋ 12%） = 萬元 分 ： 萬元 分 ： （ 1）總房價： 50 =55 萬元 分 （ 2）貸款額（ P）： 55－（ 5＋ ） = 萬元 分 （ 3）年還本付息額（ A）： A=P i/〔 1－（ 1+i） n〕 分 = %/〔 1－（ 1+%）－ 10〕 = 萬元 分 折現值： P=A247。 i〔 1－（ 1+i